焦点 | 中小房企港股IPO难再现 三巽、港龙招股书接连失效

　　中房报记者 付珊珊 | 上海报道

　　4月22日，距离港龙地产交表已经满六个月，但资本市场并未传来好消息，这同时也意味着港龙地产首次交表面临失效。

　　这是继海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽集团后，又一家中小房企招股书失效。

　　2019年7月，成立于江苏常州的港龙地产将总部迁至上海，同年10月便在港交所递交了招股说明书，向上市发起冲击。

　　如果不出意外，港龙地产目前已经公开招股或者成功敲钟，但往往事与愿违。港龙地产相关人员对中国房地产报记者表示：“目前公司上市进程仍在有序推进，具体以港交所公布的最新信息为准。”

　　但记者查询港交所官网信息，并未发现上述企业有关上市的进一步消息。

　　一位50强房企首席财务官表示，随着百强规模房企纷纷上市，未来上市的房企在规模上会更小。虽然房企上市利大于弊，但并不是说上市就可以解决所有问题，小房企还是要从根本上提升自己的竞争力。

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　　上市规模趋小

　　2019年，在港交所新上市的公司有183家，募资3127.41亿港元，递交上市申请的企业高达350家，几乎平均一天就有一家企业向港交所递出IPO申请。这也导致港交所成为2019年全球最火的IPO市场，IPO数量和筹资额均在全球领先。

　　从2018年开始，在内地调控和融资收紧的背景下，港交所也成为内地房企上市的首选地。

　　第一太平戴维斯华东区评估及专业服务部高级董事蒋岚雷认为，房企之所以选择赴港上市，一是因为香港的上市条件较宽松、对盈利水平的要求相对较低；二是赴港上市不需要排队，上市周期相对较短。

　　这样的低门槛优势吸引了内地房企前仆后继，上市热潮一直延续至今。

　　上述接受采访的50强房企财务官指出，相对来说，2018年和2019年上市的房企中有些企业从销售额或收益来看，规模不小，按销售规模，这些房企也都在百强之内。目前，百强房企大都已经在A股或者港股上市，因此未来上市的房企可能规模上会比2018年和2019年申请上市的房企要小一些。

　　据中国房地产报记者统计，2018年，有12家房企向港股发起IPO冲击，其中正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业、恒达集团、万城控股6家房企成功登陆港股。2019年在港交所上市的房企亦有德信中国、银城国际、中梁控股、天保集团、新力控股及景业名邦。这其中不乏规模房企如正荣地产、中梁控股、美的置业、新力控股等。

　　而2019年下半年至今年以来交表的房企，在规模上的确有更小的趋势。比如招股书已经失效的海伦堡、奥山控股、三巽地产、港龙地产以及IPO申请仍在处理中的大唐地产、上坤地产、领地集团，大多是500亿元规模以下的房企。

　　“这些中小企业主要是缺乏多种融资渠道、缺乏市场知名度和高效稳健的管制水平，相对而言，上市后这些问题都可以得到一定的缓解。”上述财务官表示。

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　　缺钱是主因

　　虽然上市对于这些房企而言是利大于弊，但在上市这条路上，并不是所有中小房企都那么幸运。

　　据公开资料显示，包括港龙地产在内，已有5家房企招股书显示失效，而其中，海伦堡和奥山控股已是第二次申请上市，万创国际则是第四次申请上市。

　　根据港交所上市流程，拟上市公司要经历四个阶段，即提交招股书及其他文件材料，港交所和保荐机构进行问询，现场聆讯，公开招股、发行、上市。

　　问询环节，港交所会根据拟上市公司反馈问题的质量、时间等评估满意程度，如果拟上市公司未能在6个月的有效审核时段内完成对香港联交所询问问题的反馈，即会造成失效，若要继续上市流程，就必须重新递交材料。但因为公司个体情况不同，问询时长和问题数量差异较大，也导致每个企业上市进程快慢不同。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦认为，规模小、盈利能力不稳定都是造成上述中小企业上市艰难的因素。

　　以招股书失效不久的三巽地产为例，2016至2018年，三巽地产经营溢利分别为5599万元、-387.5万元、4499万元，2017年公司出现亏损状况，经营不稳定情况明显。

　　此外，对于这些小房企来说，钱是上市动因，而缺钱也是上市遇阻的共性原因。

　　由于还未上市，融资渠道有限，大多中小房企都对信托融资较为依赖，信托融资虽容易，但高昂的融资成本却是压在这些中小房企身上的“千斤石”，成为蚕食其盈利的因素之一。

　　以港龙地产为例，据公开报道称，港龙地产的主要借款来源就是信托融资。而在其发行的几笔信托中，年利率均在13%、14%左右。

　　另一家排队上市的房企领地集团也是信托融资的青睐者。在领地发起的26笔信托金融借款中，只有4笔票面利率低于10%。

　　蒋岚雷表示，目前大多数赴港上市的房企负债率很高，寄希望上市后以“新债还旧债”的方式缓解资金压力，而这背后则是市场对潜在风险及房企偿债能力的担忧。

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　　出路与选择

　　“房地产市场自政府提出房住不炒基调以来，竞争日趋激烈，分化也日渐严重，没有上市的企业相对缺少融资渠道和品牌知名度，会严重影响竞争力。加上近一年来融资政策波动，新冠疫情又非常考验企业的现金流弹性，因此对于未上市的房企来言，争取尽早在港股上市成为大的方向。”一位上海房企投融资部负责人向中国房地产报记者表示。

　　此外，如果中小房企能上市，可以通过资本平台标定自己的价值，这样有利于行业内并购与整合。

　　总体而言，上市的确可以缓解中小房企面临的融资难题，但中小房企能否生存下去最重要还在于其根本的企业运营能力。

　　“这些房企应更关注自身在细分领域的竞争力。”上述财务官表示，如果在细分领域有优势，比如商业地产有优势可以考虑做REITs或发行ABS解决融资渠道缺乏的问题；如果在产业地产上有优势，可以考虑与其他房企、城投合作。

　　“如果真的没有特别的优势，上市也难以成功，在现时竞争激烈的市场状况下，可能考虑出售业务或出售股权也是一种出路。”

　　（此文刊于中国房地产报4月27日05版 责任编辑 徐妍）

　　流程编辑：曹冉京

　　审读：戴士潮

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