港龙地产赴港IPO“二进宫”，中小房企上市如何迈过“三大门槛”？

  5月12日晚间，港龙（中国）地产集团有限公司（以下简称港龙地产）向港交所递交新版招股书，华高和升财务顾问有限公司担任独家保荐人。这也是继4月22日首份招股书失效之后，港龙地产再次向港股IPO发起冲刺。

  值得注意的是，近两年递交招股说明书的多家房企中，港龙地产、海伦堡等房企招股书均已处于“失效”状态，且尚未更新；于2019年第二次申请上市的奥山控股、第四次申请上市的万创国际，至今也无新的进展。

  多位业内人士向《每日经济新闻》记者指出，中小房企频频冲击IPO却不断失利，可见港交所对于这些企业的上市门槛在逐渐抬高，相关企业披露信息的完善度、可信度也有待提高。热点转移、选手素质降低、市场趋冷，这是中小房企冲刺港股IPO需要面临的“三大门槛”。

  资产负债率连年大幅攀高

  企业在港股申请IPO时，招股书出现“失效”，可能因为审计报告有效期满等原因所致。58安居客房地产研究分院院长张波告诉《每日经济新闻》记者，拟发行人依然可以通过更新资料重新申请并激活上市程序。也就是说，港龙地产一直未放弃上市，且已经准备好了再冲一次。

  但其信心似乎并未表露在数据中。据最新招股书显示，港龙地产截至2018年及2019年12月31日止年度，录得来自经营活动的现金流净额分别约为-6.26亿元及-67.56亿元，资金依然紧张。

  据招股书，截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年3月31日，港龙地产的资产负债比率分别为98.8%、122.1%、172.6%及287.0%；2017年、2018年及2019年借款总额（包括银行贷款和其他借款）分别为3.18亿元、8.56亿元、28.53亿元。其2019年底银行及其他借款加权平均实际利率为8.8%，债务压力不小。

  从目前港龙地产的规模来看，2017~2019年物业开发及销售收益分别为4.33亿元、16.59亿元、19.78亿元；净利润分别为3283万元、3.31亿元、4.70亿元；同期毛利率分别为21.9%、30.8%及42.7%。

  招股书显示，2007年在常州成立的港龙地产，目前业务已扩展至长江三角洲地区周边城市，包括江苏省常熟、盐城及南通以及浙江省杭州、嘉兴、湖州及绍兴等城市，并在2018年进入上海以及河南省和贵州省多座城市。

  目前，港龙地产在21个城市的53个项目的总土地储备为544.44万平方米，其中可销售及可出租建筑面积为26.08万平米，开发中项目的建筑面积为475.17万平米，持作未来开发物业的建筑面积为43.19万平米。

  中小房企赴港IPO门槛提升

  根据港交所发布的上市规则，显示为“失效”的上市申请将在新上市公司查询的“没有进展”一栏中显示，此前刊登的上市文件内容将无法获得。根据规定，公司需要更新申请资料后重新提交，更新内容一般包括财务数据及其他需要披露的信息。

  从港交所公布的新上市-每年指数的综合索引统计数据来看，2019年申请港股IPO企业还有130多家企业处于“失效”状态。而这一数据在2014年为19家，2015年为41家，2016年为69家，2017年为104家，2018年增至180家，增长速度可见一斑。

  而“规模小”被业内分析为诸多房企冲刺港股上市不顺利或失败的主要原因。就港龙地产而言，就是一个“小盘子”。

  “地产是（港龙地产）主营业务，在现有房地产调控持续调控、没有松懈的前提下，很多投资人对于小型开发商的发展前景存有疑虑，这就导致其在发展层面会遇到较大瓶颈。”张波指出。

  “其实，优质的房企获得资本市场青睐，仍有空间。但现在剩下的企业，规模小、资金紧、负债高，问题比较多，市场只会更谨慎对待。”一位不愿具名的券商分析师认为，市场存量资金有限，资金自然会追求高估值、高回报、现金流稳定的行业，这就使得纯地产的资金减少，整个市场趋冷。

  该券商分析师同时指出，香港是国际市场，大部分是国际发售，疫情之下部分资金全都收回保本土业务，这就使得资金有限。在市场趋冷的情况下，企业所提供的数据有效期就是6个月，超过6个月的数据来进行发行，对投资人来说也是不负责任的。

  张波则认为，港股上市的门槛在提高，热点转移、选手素质降低、市场趋冷，这是中小房企冲刺港股IPO需要面临的“三大门槛”。审核过程的步骤和涉及点会更多，今年上市的房企对去年变化的程度了解不够透彻，一些机构的更新程度也不够，这就需要去反复递表来达到相应要求。

  此外，张波还指出，和内地房企不同，港资房企大都更为重视公司整体合理负债水平以及持续性盈利能力，而非规模化速度，因此早些年港股市场的投资者以往会以评判港资房企的态度来审视内地赴港上市的房企。但由于不少内地房企赴港上市的重要诉求就是融资，同时往往负债水平偏高，在此背景下也导致了后续内地房企上市门槛不断提升，难度不断增大。

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