楼市资本论财报通：绿城中国的富与强，净利大增147%

  楼市资本论获悉，3月23日，绿城中国（股票代码：3900.HK）发布2019年度业绩报告。

  这家长期致力于以优质的产品和服务引领行业的上市公司，2019年以2018亿的销售额和同比增加147%的净利，表现不俗，成为行业内为数不多兼具品质与规模的模范生之一，也为当前灰色朦胧的地产市场带来一抹亮色。

  在楼市资本论看来，这是绿城中国进行了一系列组织架构优化和管理体系战略调整后的成果。

  可以说，当下的绿城中国，正抓住历史转型期和机遇期，以2019年作为企业战略变革的新开端，瞄准2025年5000亿元销售目标，已跻身行业快速发展的前列。

  【一】绿城中国之富：净利大增147%，现金流充裕

  年报数据最能划分上市房企的贫富等级。

  具体来说，楼市资本论认为，富裕的房企一般多在公司收入、股东应占利润、现金流、负债、偿债能力等方面有所体现。

  绿城中国的富，年报数据已给出答案。

  据报告，绿城中国2019年取得收入615.93亿元，同比增长2.1%；毛利156.4亿元，同比上浮13.7%。除税前利润99.53亿元，较去年上升25.9%；股东应占利润24.80亿元，同比大增147.3%。股东应占核心净利润43.36亿元，较去年上升14.2%；每股基本盈利0.55元，较去年增长205.6%，整体盈利能力增强。

  此外，绿城中国在财务数据方面也表现良好，展示出其在资金面的富裕能力和财务成本面的强劲实力。

  首先来看资金面。

  年报显示，绿城中国一年内到期借贷余额为349.41亿元，而其银行存款及现金（包括抵押银行存款）达到518.94亿元，同比增长7.62%，是一年内到期借贷余额的1.5倍，现金流完全覆盖短期债务。整体来看，绿城中国现金流充裕，偿债能力较强。

  其次来看财务成本面。

  2019年，绿城中国净资产负债率为63.2%，维持行业合理水平。值得注意的是，其融资成本也维持行业低位。

  其中境内发债成本屡创新低，获市场充分认可。年度境内公开发债平均利息成本为4.48%，同比下降0.98%。境外融资也取得突破，2019年11月，成功发行首笔短年期美元债券，实现约5倍超额认购。

  楼市资本论认为，不断优化的财务数据，将实现绿城中国的良性“富循环”。既保证绿城中国当下财务的稳健发展，又能够为公司的后续发展提供强有力的支撑，为绿城中国的“强”打下夯实的资金面基础。

  【二】绿城中国之强：销售、新增货值双高峰，2025目标5000亿

  富是强的基础，强是富的延续。

  绿城中国的富，富在资金实力，强则体现在双双突破2000亿的销售规模和新增货值。这也让绿城信心满满的定下2025年要冲刺5000亿元的五年计划。

  2019年，绿城中国累计取得总合同销售面积约1027万平方米，总合同销售金额约2018亿元，同比增长达29%，跨入两千亿阵营。楼市资本论注意到，这是绿城中国继2016年规模大增后的又一次规模增速新高。

  同样值得关注的是，在销售规模跨向新高度的同时，其新增土储也突破2000亿。

  年报显示，2019年绿城中国新增项目共计54个，总建筑面积约为1236万平方米；预计新增可售金额达2057亿元。

  截至2019年末，绿城宏观共有土地储备项目142个（包括在建及待建），总建筑面积约3873万平方米。其中按照权益计算约为2240万平方米；总可售面积约为2648万平方米，权益可售面积约为1521万平方米；一二线城市的土地储备总可售货值占比达73%。土储丰足，为其进一步扩展壮大提供强有力支撑。

  前不久，从中指院发布的前2月全国房企拿地统计数据来看，绿城中国以268亿元的拿地金额位居第二。分别于北京、天津、大连、成都等多城市密集拿地多宗，格外耀眼。不少媒体称2020年将是绿城中国的爆发之年。

  在2019业绩会上，绿城中国董事会主席张亚东称绿城正在制定五年发展规划，到2025冲击5000亿的销售目标。

  此外，按照2019年29%的销售增速和雄厚的土储。可以预计即使在市场艰难的2020年，绿城中国仍有信心完成目标。

  基于稳健的数据，强势的进阶，在楼市资本论看来，绿城中国的“强”在大环境不利的前提下，仍能继续保持下去。

  【三】绿城战略锚定，聚焦三大业务主航道

  在绿城中国“富”与“强”的背后，是其全方位战略变革的成效体现。绿城中国近年来的变革从上到下，从整体战略到细分执行，无不渗透，出了成果也是自然。

  1.强调品质定位，聚焦三大业务主航道

  楼市资本论注意到，自张亚东上任以来，其不仅重申了绿城中国“品质为先，兼顾其他”的战略定位，而且整合集团业务，重点聚焦重资产、轻资产（代建板块）和绿城+三大业务主航道。

  从公司战略层面进行了高度整合，业务划分清晰，三板块协同增长，成为支撑公司发展的三大增长极。

  2.战略锚定，细化执行

  从总体层面来看，绿城中国建设了“绿城AI”大运营体系。这是以确保公司经营的目标达成、公司运行的信息对称为职责的全流程、全维度的一大风控体系。在此体系下，绿城中国项目运营周期明显加快，从拿地到开工、开盘、归还股东投入及交付周期，分别提速10%、12%、2%及7%。

  与此同时，由品相、品质、品位、品牌、品行、品格组成的“六品建设”，则成为绿城中国战略变革的脉络统领。

  细分来看，重资产板块之外，以品牌输出、管理输出构成的“两输出”，使绿城中国轻资产板块（代建项目），保持着全国代建规模第一。据张亚东介绍，2019年新增项目72个，管理项目合计达260个，总建筑面积约6754万平方米，总可售金额约3689亿元。

  “绿城＋”板块，则围绕绿城未来社区产品体系，优化房屋4S、商业运营、养老服务、智慧园区等业务条线深耕细作。目前共持有资产估值约4亿元，未来发展让人期待。

  楼市资本论预计，未来，绿城中国将以规模增长为主线，以业绩利润为导向，品质服务并重，向着已现曙光的春天大步迈进。

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