营收908亿净利101亿,富力手握3张王牌

房地产市场风云变幻，借助高效运营体系和合理投拓节奏，富力地产交出一份靓丽的2019业绩答卷。

3月26日，富力发布的2019年年报显示，富力地产2019年权益协议销售额为1381.9亿元，同比增加5%。已确认入账的营业额为908.1亿元，同比增加18%。纯利为100.9亿元，同比增加16%。地产主业稳步推进之外，富力其它业务赛道优势凸显，城市更新、酒店业务、商业经营等板块持续提供现金流，为集团高增长提供多点支撑。

站在高增长的起点再出发，富力不是往外踩节奏，而是向内要动力。在楼市资本论看来，富力手握三张王牌——充裕现金流、海量低价土储和稳步提升的多元板块，持续夯实自身核心竞争力，也让这三张王牌产生了1＋1+1>3的化学反应。

【一】“现金奶牛”：物业销售毛利率34.9%盈利稳健

2020开年，一场突如其来的疫情给开发商诸多经营活动按下强制暂停键；“如何穿越行业不确定性”成为市场审视2019年房企年报的一道必答题。

扛过2019严酷考验的富力给出的答案简洁而有力——根据自身节奏发展，不为外部环境所动。

3月26日，富力地产2019年报披露：全年实现营业额908.1亿元人民币，净利润100.9亿元，双双实现稳定增长，增长率分别为18%及16%。此外，富力2019年销售收入、销售面积也实现稳定增长，实现权益合约销售总金额1382亿元，同比增长5%；销售面积约1255万平方米，同比增长23%。

楼市资本论关注到，在基本盘面扩大之余，富力并未陷入“增收不增利”的怪圈；相反，得益于产品品质提升、线上线下联动创新营销等措施，富力销售去化维持在较好水平。年报显示，2019年，集团毛利率32.8%，物业销售毛利率34.9%，净利润率11.1%，盈利能力位于行业前列。

在富力经营现金流持续改善的同时，财务表现也越发稳健。报告期内，富力现金储备达384.4亿元，未使用银行授信约1200亿元，可动用资金能覆盖半年以上刚性兑付，可有效抗击疫情对企业造成的资金压力。

同期，在行业融资收紧、资金成本高企的背景下，富力的财务管理优势也愈加凸显，全年平均融资成本6.6%，显著低于房企平均成本。这得益于富力去年上半年的未雨绸缪。

2019年上半年，富力凭借有利的市况筹集境外债券22.5亿美元及境内债券67.8 亿元，延长快将到期债务；下半年融资市场趋向紧缩，集团收缩投资半径，继续对部分债券进行展期。一系列组合拳下，期末富力净负债率大降15%，负债结构全面优化，整体经营风险得到进一步控制。

业绩稳定、财务向好之外，为实现投资者与公司的长期共赢，富力宣布派发2019年末期股息每股人民币0.86元，全年股息达每股人民币1.28元，派息率达四成，远高于同行水平。资本市场也给足了富力地产高派息的面子，年报发布之后，富力地产一度涨幅超过6%。

楼市资本论认为，在追求规模效益的同时，富力非常重视规模、利润和负债的平衡，其发展轨迹在资本市场划出一条稳健增长曲线，成为对“进攻端”与“防守端”并重投资者们的首选。而利润的持续增长也成为富力坚持以高派息高分红回报投资者的保障，无论是对自身还是对市场来看，“现金奶牛”已成为是富力紧握手里的一张王牌。

【二】“旧改之王”：锁定5800万平低价土储

在楼市资本论看来，富力被资本市场贴上“现金奶牛”的标签，秘密正藏在其第二张王牌背后——优质的低价土储带来的巨大盈利空间。

2019年，富力继续储备优质土地，为未来发展添粮加码。集团在32个城市共取得38幅地块，新增权益货值1220亿元，面积939万平方米。更为关键的是，截至2019年底，富力的土地成本仅为2600元/平方米。在地价不断走高的今天，富力已连续2年维持这一拿地成本，显示出极佳的成本优势，未来极富竞争力。

截至2019年底，富力在手权益建筑面积约7060.5万平方米，可售面积约5800万平米，土地储备权益可售货值约7450亿元，覆盖国内外103个城市和地区，大比例分布在经济中心地带、高价值地区，足够支撑富力未来四至五年业务发展需要。

楼市资本论认为，富力的土地储备不仅位居前列，同时也以成本低而闻名。这是由于富力深耕多年的城市更新板块发挥着引擎作用。

2019年，富力通过三个城市的城市更新项目转化了179万平方米土地，未来数年可转化潜在土储建面超过4000万平方米。至2019年末，富力地产已签约的合作城市更新项目超过70个，规划总建筑面积超过了7000万平米，可售建筑面积超过4000万平米。

亚布力智库研究员武利文指出，由于旧改项目转化的土地成本较低，支撑了富力地产在三四线城市高盈利的优质表现。除了价格优势外，旧改业务也为富力带来结构性城市布局的优势。

楼市资本论了解到，目前富力旧改项目92%位于一二线城市，其中大湾区面积占比达60%。截止2019年底，富力在大湾区的土地储备以建筑面积计约为270万平方米，可售货值340亿元。

广州杨箕村旧貌

富力介入广州杨箕村改造后

楼市资本论认为，作为“旧改之王”，城市更新正成为富力独有的第二张王牌。依靠对城市更新项目的精准判断和专业的运作能力，富力透过旧改获得了高利润率的土储，不断提升其盈利空间。

从另一个层面来看，也成为富力助力城市高质量发展的机遇，富力借此聚焦重点城市群和核心城市纵深布局，未来将与新时代发展同频共振。

【三】“多元引擎”：酒店营收70.9亿，商业营收涨12%

过去几年，面临人口红利的弱化以及随之而来逼近的楼市天花板，寻找新赛道成为大多数房企的迫切选择。富力在巩固地产主业的同时，以酒店和商业为代表的多元化业务不断哺育集团业绩，并以巨大的升值空间成为富力的第三张王牌。

2019年，酒店板块全年运营收入达70.9亿元，经营净利润（业主利润）上升5%，达到14.1亿元，运营质量持续改善增强。

北京富力万丽酒店

截至2019年末，富力运营中酒店及商业资产市值共计约850亿元，隐含可在资产证券化等资本运作中释放的巨额增长空间。

作为多元化发展的另一个重要支撑点，富力在商业运营板块也取得了新成果。2019年，全年运营收入达15亿元，同比上升了12%；运营中的投资物业总建筑面积超过了252万平米。

富力广场系列与富力星光系列商场

值得一提的是，在面对疫情带来的挑战之时，富力商业积极与商户共克时艰。一方面通过免租措施为商户减负，一方面通过消毒防疫为消费者护航，通过打造线上+线下融合的商业模式，激活新的增长点。富力商业的这一套打法为商业地产行业战胜疫情，激活商业发展新动能提供了新思路。

楼市资本论认为，地产下半场，房企需多技傍身。在聚焦主航道的同时，培育安全边际充足的增长点，以期与住宅业务产生1+1>2的协同效应。于富力而言，酒店及商业板块不仅源源不断地提供稳定的现金流，平衡宏观环境波动带来的不确定性；还以良好的保值、增值功能，提供了远超同业的价值空间。

进入2020年，新冠肺炎疫情对房企销售端冲击明显，富力却化“危”为“机”，加速推进“富力好房”网上系列营销活动，加快销售流入。

而透过富力2019年的财报，楼市资本论认为，温和稳健的富力集团更是在2020 黑天鹅来临之前就已做好准备。主营业务连年稳增、城市更新持续发力、多元业务齐头并进，这三张王牌为富力收益提供了丰富的羽翼，也不断实现其对城市的深度赋能与扎根。

存量时代，富力地产正成为中国城市的一大焕新力量，不断运营城市美好未来！

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