楼市资本论财报通：融创三招决胜地产洗牌年

  3月27日，融创中国发布2019年业绩公告，全年实现合同销售5562.1亿元，同比增长20.7%；营业收入1693.2亿元，同比增长35.7%；归母净利润260.3亿元，创历史新高，同比增长57.1%。

  去年楼市表现平平，全国商品房销售近16万亿，仅增长6.5%。融创作为行业排名第四的头部房企，销售、收入和利润等关键指标高达20%甚至57%的增长率，均高于行业平均水平，表现很稳。

  在业绩高增长的同时，融创资产负债率连续三年下降，截止2019年底，融创在手现金1257亿元，流动性非常充裕。截至目前，融创在手确权土储货值超3万亿元，预计2020年可售资源将近8200亿，有力支撑销售业绩的增长。面对新冠疫情影响和全球性危机，有着稳健优胜态势的融创更显从容。

  融创中国董事会主席孙宏斌以精准的战略判断和大手笔并购驰名业界。融创内部判断2020年可能为“洗牌年”，融创的关注点从规模性增长转向利润和品质，追求均衡稳健发展。楼市资本轮认为，融创这艘巨轮释放出进取信号，将进一步强化其行业领先地位。

  从规模增长到均衡稳健，融创综合竞争力提升

  融创是2016年跨入千亿门槛的，当年合同销售1506亿元，居行业第七位。自那以后，融创每年一个台阶，自2017年起以复合增长率24%稳步增长，2019年以5562亿销售金额稳居行业第四，仅次于碧桂园、万科、恒大三巨头。

  孙宏斌视行业前五为比较“舒服的位置”。在融创站稳这个位置以后，他今年没有预设销售目标，转而希望在利润和产品品质上有更好的排名。

  由于疫情影响，房企停工停售，影响至少两个月。业内普遍预计，全行业今明两年利润压力都比较大。孙宏斌表示，疫情冲击全球经济，这个时候，“房企比拼的还是综合竞争力，还是均衡与稳健。”

  楼市资本论从这次业绩发布会判断，融创的管理逻辑，不再以销售规模为重点，而是转向利润和品质，追求稳健、安全和均衡发展，不断提高综合竞争力。

  从今年动作来看，融创着力于调整融资结构、优化资产布局、升级产品线，以此三招制胜，展开疫后布局，巩固行业领先地位。

  第一招：资本结构持续改善

  先说第一招：调整融资结构。融创近几年一直在调整融资结构，努力降低融资成本和负债率。

  据年报，融创资产负债结构不断优化，资产负债比率（按负债总额除以资产总额计算）已实现连续三年稳步下降。截至2019年末，融创资本负债率为63.3%，在手现金高达1257亿元。充裕的现金流不仅使融创具有较强的抗风险能力，也为其继续调整融资结构提供了操作空间。

  2020年开年以来，融创采取了一连串动作来调整债务结构，降低融资成本：

  1月7日，融创新发行2025年到期的5.4亿美元优先票据，票息仅为6.5%；

  1月10日，融创以每股42.8港元配售1.87亿股，净募资80亿港元，本次配股增厚了股东权益，优化了公司的资本结构；

  3月19日，融创公告称，公司已于公开市场回购合计7860万美元的票据，分别为本金总额5580万美元的2020年7月票据、本金总额2280万美元的2020年8月票据。

  今年上半年，融创没有刚性到期的境内外债券，未付土地款较少；而且预计可售货值超3400亿元，还将持续释放经营现金流。楼市资本论认为，融创融资成本已经呈现出长期下降趋势，其负债率和融资结构正在显著改善。

  第二招：并购拿地优化资产包

  再说第二招：优化资产结构。这主要表现在融创的土地储备方面，孙宏斌认为，当前房企布局，一二线城市风险在于高价买地，三四线城市风险在于房价波动，因此需要把握好拿地价格，改善土储结构。

  截止目前，融创在手的确权土储货值约3.07万亿元，其中超过82%位于一二线城市。平均拿地成本仅4306元/平方米，与2018年基本持平。

  融创能够以较低价格入手大量高质量土储，得益于其强大的并购能力。楼市资本论发现，在其3.07万亿元土储中，超过60%以收并购方式获取；而去年新增的1.34万亿元土储中，有6741亿系收并购获取，占比50%。

  并购一向是孙宏斌的拿手好戏。去年融创以收并购方式先后拿下泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目、阳光100重庆项目、新湖中宝旗下多宗项目。特别是年尾收购云南城投持有的环球世纪及时代环球各51%股权，以合理价格锁定货值超过6200亿元的优质土储，其中确权土储货值超过2200亿元，平均成本不足1800元/平米。

  值得注意的是，环融资产包中有九成土储位于成渝城市群及武汉、长沙、昆明等二线城市，让融创高起点切入会议会展行业，进一步了丰富文旅布局和业态，堪称地产并购经典案例。

  今年疫情来袭，房企分化加剧。融创内部判断2020将可能是洗牌年，并购机会远远超过以往任何一年，但优质并购标的并不多，因此，融创将把握合适的并购机会，谨慎拿地。

  楼市资本论注意到，今年前两月，融创拿地金额仅70亿元，似乎有意放缓拿地和并购的节奏。

  对此，孙宏斌在发布会上表示，融创目前土地储备存量大、质量高，并不急于抢地。他判断疫情过后，会有更多的并购机会，到时会认真筛选，“非常谨慎地选出符合要求的优质标的”。

  第三招：产品领先确立行业最高标准

  最后看第三招：升级产品线。融创始终坚持产品领先战略，要求产品品质能够引领行业最高标准，确立品牌优势。

  融创成功打造了壹号院系、中式产品谱系、府系等多条具备行业影响力的成熟产品线，尤其是中式产品体系能力，在业内首屈一指。去年推出上海桃花源、杭州宜和江南等多个标杆项目，都深受市场追捧，获业主高度认可。

  凭借产品品质和服务优势，融创在由克而瑞研究中心发布的“2019年中国房企产品力排行榜TOP100”中高居榜首。旗下“上海桃花源”、壹号院系及府系分别斩获2019年“中国住宅十大作品”、“顶级豪宅产品系TOP10”、“轻奢精品产品系TOP10”三个重量级大奖，成为行业高质量增长的标杆。

  在此基础上，融创持续创新升级，与阿里、华为深度合作，建立领先的智慧社区管理平台，引领行业探索“归心5G”未来社区；同时强化产品的功能性能，基于WELL等领先技术标准，打造包括归家、休闲、运动、学习、游戏等五大生活场景体系的健康住宅，成为业内“心景观”。

  2019，融创以业绩高增长证明了头部房企的超群实力；2020，融创聚焦融资、土储和产品，持续提升综合竞争力。

  如今，中国经济率先走出新冠阴影，融创也谋定而后动，提前展开疫后布局。

  楼市资本论相信，面对行业大洗牌，融创三招制胜，定会引爆更多业绩亮点，呈献更多地产奇迹。

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