年报观察|融创转舵求稳:“并购王”的核心逻辑在哪?

说起孙宏斌和其带领下的融创，很多人的第一印象会是：猛！不过，在2020年3月27日举行的融创中国2019年度投资者业绩会，董事局主席孙宏斌并没有太多“猛料”爆出，相反，“不该拿的，坚决不拿”“洗牌年”等提法令人看到其变稳的转向。

事实上，融创的战略转变也开始显现，一是从“买买买”转到开始卖资产，二是不再把销售规模的增长作为重点，未来将以利润为核心。

热衷“买买买” 去年获1.34万亿元货值的土储

融创在房地产业内有“并购王”之称，其扩张最主要的方式就是并购。2016年开始，融创在并购上日渐成熟，孙宏斌的每次出手，亦显得大开大合，“开发商都有自己的计算方式，每个人的日子自己过。”这是孙宏斌的买卖哲学。

盘点2019年，孙宏斌同样开启了一系列“买买买”。1月，融创以125.53亿元收购泛海2个项目；4月，以13.34亿元收购阳光100重庆两项目70%股权；同在4月，砸下152亿元在武汉公开市场拿下四宗地块；7月，耗资67亿收购新湖中宝20宗地；10月，逾40亿接盘李嘉诚大连项目；12月，融创以10.42亿元接盘华侨城成都文旅项目。

不过，2019年最大、最轰动的一笔收购来自于云南城投。2019年11月27日，融创以152.69亿从云南城投手里收购环球世纪及时代环球51%的股权，由此，融创形成地产、服务、文旅、文化、会展会议、康养六大战略板块。

财报显示，仅通过此次并购，融创就锁定了货值超6200亿元的土储。该资产包货值约90%的土储位于成渝城市群及武汉、长沙、昆明等二线城市；确权土储货值超2200亿元，平均成本不足1800元/平方米，另外锁定土储货值超4000亿元。其中，持有物业占比不足5%。

目前，房地产行业正整合加速，以并购见长的融创，成为一些企业出售资产和项目的首选买家。而正因此，融创才能广纳收购信息，优选目标资产。

易居研究院智库中心研究总监严跃进称，融创在市场低迷期以抄底的方式并购的土地，成本较低，这使得后续项目的溢价空间较大，也使产品的定价能力更具有竞争力，在当前不确定的市场中具有更好的表现。部分项目通过改造可以迅速销售，能够带来非常稳定和可观的现金流。

不过，并购市场也并非没有风险。市场资深人士告诉新京报记者，并购是个由无数合同、条款与律师会计人员组成的技术活，也仰仗企业家举手之间的胆魄与本能，若想在并购之路上走的更远，需要人才、团队的加持。除此之外，并购市场一些项目的资产池也良莠不齐，入局之后，还需要作资产梳理与重组的相关动作。

财报显示，2019年以来，融创把握土地市场的机会，获取了货值约1.34万亿元的土储，其中，收并购获取6741亿货值。截至公告日期，土地储备货值预计3.07万亿元，超60%的土储通过收并购方式获取。从另一个维度看，融创在手的确权土储货值中，超过82%的土储位于一二线城市。同时，平均土地成本仅4306元/平方米。

开始“卖卖卖” 调整优化持有资产的质量

值得注意的是，时间来到2020年，热衷于“买买买”的孙宏斌，开始考虑“卖出”一些资产，调整、优化持有资产的质量，“希望保持一定的持有规模量，加一些新东西，再处置一些旧资产。”

据媒体报道，2019年底，融创成功卖掉了一个酒店，另有4个酒店短期内也会成交。此外，融创还将卖掉一些商业和乐园，但目前暂时没有更多细节。

与此同时，孙宏斌亦在“买入”方面趋于谨慎。在业绩会上，孙宏斌透露，他已接触了很多并购机会，但好的标的并不多。其理由在于，“目前出现困难的企业，都是2017、2018年拿地很贵的企业，账不好算，但后面的机会会更多，“不该拿的，坚决不拿”。

除了一些地块账算不过来之外，他还认为，目前地价偏高，等未来供应量上来，有钱了再去买好的地块，“在应该拿的时间拿，在应该拿的地点拿”。

实际上，回顾近年来，融创对拿地一直较为谨慎。孙宏斌曾对外公开表示，融创拿地一直都比较小心，一直是拿对的地。针对招拍挂市场，记者注意到，孙宏斌曾多次发表“停止在公开市场拿地”“不看好的地区和土地，不会报名”的论断。融创正是凭借其在并购市场的优势，才成功避免了前几年招拍挂市场的剧烈竞争。

可以想见，在未来的某一天，孙宏斌在市场中发现机遇，再次发起一场并购，也就见怪不怪了。至于并购的钱从哪里来，孙宏斌曾说过，“我们买了东西不能放在家里藏起来了，都是一边买一边卖”。

此外，融创的现金流方面亦提供了支撑。财报显示，截至2019年底，融创在手现金1257亿元，保持充裕的流动性的同时，2020年上半年预计可售货值超3400亿元，且2020上半年无刚性到期境内外债券，未付土地款也较少。此外，2019年底，融创净资产为1141亿元，资产负债率也连续三年呈下降趋势。

以利润为核心 应对“地产洗牌年”

值得一提的是，盘点孙宏斌近几年的预判，对于整体市场的看法都偏谨慎。孙宏斌在2019年年初时预判，2019年市场不是那么乐观，但即便市场不太乐观，但融创依然在2018年基础上提高了2019年的销售目标。

回顾融创2019年主要业绩数据，则是目前交卷的龙头房企中增速较快的一家。财报显示，2019年，融创实现合同销售额5562亿元，超额完成2019年销售目标，行业排名居前四；营业收入1693.2亿元，同比增长36%；毛利达414.1亿元，同比增长约33%；实现归母净利润260.3亿元，同比增长57%；净资产收益率同比提升了4.3个百分点至37.2%。

回到今年市场上，房地产的开局充满挑战，既有来自新冠肺炎疫情的影响，也有行业本身逻辑的改变。以此，孙宏斌将其定义为“洗牌年”，企业和项目的分化也将成为常态。

在此背景下，对于2020年的业绩预期，亦有较大的想象空间。融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德表示，尽管一季度受疫情影响较大，但融创正努力把这个量在二、三季度追回来，“今年融创可售货值是8200亿元，这是根据疫情之后重新调整节奏定出的，今年做到6000亿的销售目标没有问题。”

孙宏斌补充称，“看我们的土地储备，我们的销售肯定是会稳步增长的，但目前的管理还是以利润为核心的管理，到了这个规模后，利润已变成第一位了，降负债、稳健发展是第一位。”

来源：新京报

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