年报点评|融创中国的价值硬核

数字化的冲击，正在颠覆已有的投资逻辑。在房地产行业告别高速增长的新周期之下，投资回报成为房地产企业可持续发展的主要驱动力之一。从3000亿元到4000亿元，再到5000亿元，融创中国（01918.HK）的战略高点已从规模转向了效益。这足以说明价值发现的时代已经结束，价值创造的时代已经来临。

冲规模也有到达终点的时刻，效益的提升意味着融创中国要创造长期、稳定甚至跨周期的优异回报，更重要的是使资本具备附加值，真正将自身做大做强，与投资人共赢，与行业共生。

注重投资回报  与投资人共赢

作为头部房企，融创中国保持了规模增长的优势，依然是增速较快的开发商之一。自2016年跨入千亿门槛后，融创中国的销售规模从1000亿元到5000亿元仅用了4年时间（2016年-2019年）。从披露的数据来看，融创中国在2019年实现合同销售额5562.1亿元，同比增长20.7%，位列行业第四，远超万科2019年的销售额同比增速。

在规模强劲增长的过程中，融创中国牢牢把握行业发展的脉搏并实现了高质量的增长。早年间，融创中国通过高周转策略实现了快速扩张。随后，融创中国提出“高端精品”战略，实现了产品溢价水平的不断提升，并最终成长为高端精品领域中的标杆企业。紧接着，融创中国通过并购迅速扩大市场份额，成功跻身头部房企的阵营。

值得注意的是，在过去的4年间，融创中国归属于母公司拥有人的平均净资产收益率（ROE）一路上扬，从11.72%增至37.21%。数据显示，从2016年、2017年、2018年、2019年分别为11.72%、32.81%、32.92%、37.21%，其中2019年同比上升4.3个百分点；每股收益分别为0.71元、2.76元、3.79元、5.99元，其中在2019年的同比增速为58%；每股派息0.26元、0.51元、0.83元、1.23元，其中在2019年的同比增速达49%。此外，融创中国派付的股息也由2017年的22.01亿元提升至57亿元。

投资回报就像一个硬币的两面，不仅反映资本的内在价值及经营溢价，也表明融创中国的经营管理能力、资产增值、价值提升。而融创中国投资回报的大幅提升，主要得益于其盈利能力的稳步增长。尤其是随着以利润为核心的管理体系不断完善，其为股东创造的价值回报也会随之增大。

截至2019年12月31日，融创中国的全年业绩持续稳健增长，实现营业收入1693.2亿元，同比增长35.7%；毛利达414.1亿元，同比增长约33%；归母净利润创历史新高达260.3亿元，同比大增57.1%。

在2016年-2019年融创中国反映盈利能力的财务指标均出现大幅增长。同一时期，融创中国实现营业收入分别约为353亿元、659亿元、1248亿元、1693亿元；实现毛利约48亿元、136亿元、311亿元、414亿元；实现归属于母公司净利润约25亿元、110亿元、166亿元、260亿元。

为此，融创中国董事会主席孙宏斌在业绩会上表示，”现在到了这个规模，我们的销售稳步增长，已经把利润变成第一位了。·以利润、安全和降低负债率的均衡管理为目标，提高综合竞争力，以安全、发展稳健为底线，这个行业下一步在2020年和2021年的利润压力比较大”。

盈利能力作为先行财务指标，为融创中国的股息分派奠定了坚实的基础。作为企业，其最大的目的就是在法律的框架下为股东赚钱，不能以社会责任的名义压制企业盈利的冲动。融创中国作为上市公司，其经营管理能力的不断增强将带动资产增值。投资人既可以通过股价上涨得到资本利得，也可以通过分红获得稳定回报。

在众多投资人眼里，近年来融创中国展现了颇为惊人的成长性。从2015年至今，融创中国的总资产规模不断跃升，分别为1155.09亿元、2931.83亿元、6231.02亿元、7166.60亿元、9606.49 亿元。作为融创中国成长红利的最大受益者，投资人以股权投资作为手段，自然看中的也是融创中国本身的价值。在资本市场中，价值创造为融创中国带来了前所未有的机遇，并被赋予了“远见与前景、决心与执著、活力与创新”的标签。

如今，价值获取的方式已经发生改变，按照原有的价值获取和价值逻辑来经营企业几乎是没有机会的。具体到房地产行业，外部利润空间急剧下降，内部利润空间被不断侵蚀，数字化运营体系落地较难，产业布局的数字化要求又较高。诸如此类，更多的不确定性还在路上。往往外部利润空间被极度挤压之后，房地产企业不得不向内部要效益。融创中国择机而行，顺势而为，强化“效益第一”，通过数字化、智能化协同实现经营管理能力的提升与盈利能力的同步增长，从而找寻企业价值、股东回报、社会价值的最大公约数。

精准把握市场周期 深耕已布局城市

从融创中国的发展历程来看，其始终能够跟随城镇化的浪潮及城市发展的走向，与房地产市场环境同频共振，进而分享城市建设中的红利。

以2019年为例，在坚持“房住不炒”的调控基调下，房地产市场在春节后迎来短暂的小阳春，随后市场转冷。随着下半年销售压力骤增，房价也承受了一定的下行压力。即便如此，融创中国依托充足且高质量的可售资源及市场领先的高品质产品，实现销售额稳步增长，同比涨幅超过20%。其中，物业销售收入较2018年增加417.6亿元，增幅为35.5%；物业交付总面积较2018年增加248.6万平方米，增幅约26.1%。

目前，融创中国的主要业务涵盖物业销售收入、文旅城建设及运营收入、物业管理收入及其他收入，其在2019年取得的收入分别为1594.7亿元、28.5亿元、70.0亿元，在总收入中的占比分别为94.2%、1.7%、4.1%。由此可知，融创中国的大部分收入来自于物业销售（含住宅及商业），只有小部分收入来自文旅城建设及运营、物业管理及其他业务。

未来，物业销售依然是融创中国的核心业务，通过强劲的销售及高质量的回款持续释放经营性现金流，真正激活自身的造血能力。期末，融创中国的房地产开发业务已基本完成一线、二线及强三线城市的全国化布局，所辖七大区域进行管理，包括北京区域(含北京、济南及青岛等城市)、华北区域(含天津、郑州及西安等城市)、上海区域(含上海、南京及苏州等城市)、西南区域(含重庆、成都及昆明等城市) 、东南区域(含杭州、厦门及合肥等城市)、华中区域(含武汉、长沙及南昌等城市)及华南区域(含广州、深圳及三亚等城市)。

伴随融创中国的全国化布局基本完成，深耕城市的战略效应逐步显现，融创中国在越来越多的核心城市占据领先的市场地位。据悉，2019年融创中国有43个城市的销售金额排名进入当地市场前十，较2018年增加6个城市，有3个城市的销售金额超300亿元，17个城市销售金额超100亿元。

与此同时，融创中国继续发挥良好的周期预判能力、收并购市场的品牌口碑以及与众多优质企业进行深度合作，从而进一步巩固土地储备的竞争优势。截至2019年年底，融创中国连同合联营公司的土地储备约2.34亿平方米，土地储备货值预计约3.07万亿元，其中超过82%位于一二线城市，平均土地成本约4306 元/平方米。

可以预见，充足且高质量的土地储备将有力支撑融创中国未来的销售业绩和稳健发展。2020年，新冠肺炎疫情对全球经济产生了严重的冲击。在此背景下，融创中国凭借充足的土地储备，在2020年的可售资源或将达到8200亿元，与2019年相比仍保持稳定增长。此外，在保证流动性充裕且不影响长期杠杆率下降趋势的前提下，融创中国将审慎投资，持续补充优质土地储备。

目前，经过深厚的产品积淀，融创中国想客户所想，超越客户所需，已经形成了完整的且能够满足不同客户需求的产品系。未来，融创中国将秉持对土地的尊重、对生活的洞察，坚持文化传承与融合，通过在产品品质领先的基础上持续创新升级，不断满足客户对产品的功能属性需求，保持高品质产品引领行业。

作为中国家庭美好生活整合服务商，融创中国一直致力于理解城市的生长逻辑，适配城市的发展需要，通过与地方政府携手经营，共同营造更加舒适的人居环境，提升城市品质，实现双向互动的可持续发展。

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