年报观察|恒大减“负”

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年报发布季，“碧万恒融”中最后一个出场的恒大，用几组数字和几个关键词为未来三年的发展定下了基调。

下决心从“三高一低”到“三低一高”

在3月31日下午举行的2019年度业绩发布会上，恒大集团董事会主席许家印正式宣布：“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来，到2022年要把总负债降到4000亿元以下。”

如何降负债？许家印表示，销售规模高速增长、实现土储负增长，就是为了降负债。早在2017年，恒大就提出从高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。在当年年中业绩会上，恒大首席财务官潘大荣曾表示，“到2017年年末恒大资产负债率将下降到67%左右，2018年末下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。”

如今，在新的发展周期，恒大启动新的一轮降负债，背靠丰富优质低成本的土地储备，并借助强大的销售能力，恒大的减“负”令人期待。

一增一减，下降1500亿元负债

年报显示，截至2019年底，恒大资产负债率为77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元，同比增长12%。

通过高增长降负债，恒大的逻辑其实很简单，只有通过高回款来丰厚经营性现金流，才能摆脱对于高负债的依赖。

许家印表示，“高增长”就是要实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿元，到2022年要实现销售1万亿元；“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右；而“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年要把总负债降到4000亿元以下。

2020年，在新冠肺炎疫情影响之下，房地产行业在一季度的销售受到重大影响，而在制定新目标上，各大房企都显得保守与谨慎，特别是TOP10房企，预计销售额同比增速多低于10%。

恒大此前对外披露的2020年销售目标是6500亿元，而此次8000亿元，许家印称是“内部目标”，但是33%的预期增速实属罕见。

许家印的底气何在？按照他的说法，恒大有丰厚的土地储备以及强大的销售能力。

恒大集团董事会副主席、总裁夏海钧表示，恒大抓住了中国房地产的黄金20年，储备了中国房地产企业最多、最优质的土地储备，为未来三年高增长、控规模、降负债打下了坚实的基础。

据介绍，截至2019年底，恒大土地储备面积接近3亿平方米，土地原值5273亿元，平均地价1800元/平方米，其中一二线城市项目土地原值占比66%，三线城市占比33%。

有了粮仓，需要卖出去才能形成回款和现金流。众所周知，疫情之下，房企普遍的日子不好过，不过恒大开启的“网上销售”如火如荼。效果如何？据恒大披露，今年一季度销售1465亿元，同比增长23%，销售回款1133亿元，同比增长55%。恒大表示，刷新该企业一季度销售及回款最高历史纪录。

许家印称，“2018年、2019年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿元，回款按7000亿元计算，就会增加2500亿元的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿元的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿元的目标。”

2020年利润目标500亿-600亿元

在业绩发布会上，利润也是被问及较多的关键词之一。

年报显示，2019年，恒大实现合约销售额6011亿元，同比增长9%；核心利润408.2亿元，同比下降48%。

对此，许家印称，2019年，恒大把清尾的、打折比较大的、毛利率比较低的项目结转了。“为什么要这么做？”许家印解释说，“因为我们对恒大战略投资者约定的回报已经达到了。”

夏海钧详细解释了利润调整的问题，“我们在A股上市以前没有任何对赌协议，主要是对利润做了一个预测，已经超额完成了对投资者预测的经营目标。在2019年，我们有意识地减低利润组合，如果实现多了，这对以后完成目标有压力。”

对于2020年的利润预期，夏海钧透露为500亿-600亿元，“我们已售未结转的还有4500亿元，再卖1500亿元交付结转就可以完成全年6000亿元的经营目标，如果按照10%的净利率计算，能实现600亿元的净利润，恒大明年实现这个目标没问题。”

“如果按照对内8000亿元的销售目标，公司的利润、成长性可能会更好。”夏海钧补充说。

今年受疫情影响，恒大率先在全国开启打折促销活动，这是否会影响未来的毛利率、净利率？夏海钧表示，恒大最大的优势就是拥有充足的土地储备，共达近3亿平方米，百分之六七十的土地储备在一二线城市，楼面价只有1800元/平方米，“这是中国任何一个地产商都没有的，这为我们未来几年实现高利润打下了坚实的基础”。

年报显示，恒大在2018年的平均销售价格是10515元/平方米，2019年是10281元/平方米。

夏海钧也对恒大的盈利水平进行了测算：目前恒大的土地成本是1800元/平方米，建安成本包括精装修3800元/平方米，综合成本是6100元/平方米，按照2019年清尾的价格8100元/平方米计算，恒大毛利率是30%，净利率是10%。“恒大起码在未来几年时间可以确保这种盈利水平，我们的最大优势就是土储，面粉已经在口袋里，做面包当然有清晰的定价。”

新京报记者 段文平

编辑 武新 校对 柳宝庆返回搜狐，查看更多

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