环京楼市暗流⑤| 武清：又一个准备调价的“硬核”区域

　　疫情过后，环京各地楼市都在逐渐复苏，其中也包括武清。

　　在环京众多区域中，武清一直是很硬核的存在。作为市辖区，武清地处京津两座城市中间，武清北部版块的客群主要来自北京，而南部版块的客群主要以武清当地改善为主，4月武清楼市成交量已经恢复到去年月均成交量的九成。

　　5月30日，“通武廊”铁路建设获批，该消息让武清楼市喜提一波关注度。

　　开发商想借此机会进行促销，甚至有开发商表示很多项目都已经准备调价，销售顾问则忙着约客户到访，用即将涨价的消息对购房者进行逼定。在业内人士看来，武清楼市或将进入成交小高峰期。

　　谁在买武清？

　　“车找人，下午14:00，小区到北工大地铁站，有三个座位。”

　　每周日下午，老王都会在小区业主群里发布这样一则通知，这样做既能帮助邻居们乘车返京，也能让自己赚个油钱。老王是北京人，平时住在欢乐谷附近，一般周五下午会回到武清。

　　“快的话，一般半小时就能到武清，我喜欢住这边，既安静又舒适，早上都是伴着鸟叫醒来，我老伴儿也喜欢这里，她一直都住在这里。”老王说等闺女今年高考结束，他把北京的房子往外出租，会彻底搬过来生活。他在心里算了一笔账，北京的房子每月能租6000元，扣除女儿的生活费，他和老伴儿的生活会很富余。

　　据老王讲，当年他是陪着哥儿们来武清买房，后来自己也买了一套，像他们这样过来买房养老的人很多，基本上都是住在北京东三环到东五环一带的老人，而养老正是支撑武清楼市发展的一个重要因素。

　　在武清北部某项目销售小丁看来，武清环境舒适，绿化率较高，河流较多，武清的城市治理能力比环京其他区域强很多，交通也方便，国贸到武清北部只有40多公里，开车最快半小时就能到，所以吸引很多北京人来养老。

　　“我们项目客群都是自住，一类是有养老需求的北京人，喜欢这边的慢节奏，一类是为了子女教育问题，在武清买房落户。”

　　正如小丁所言，很多北漂在北京工作一些年头后，都会面临子女上学的问题，而天津教育资源比较优质，升学压力较小，成为很多人的选择，甚至很多人结婚时，考虑到未来孩子教育问题，就会在武清买房。

　　小李就是一个典型案例，她在北京工作接近10年，不仅落户无望，买房也变得越来越奢侈，随后她最终选择落户天津，在武清买了一套大户型住宅，把父母接过来照顾孩子，每日自驾往返北京和武清，她已经渐渐习惯这种生活，虽然每天都要早起，但她觉得心里很踏实。

　　现在在武清买房的客群基本都是真正有需求的客群，这种需求不仅可持续，而且基本都是刚性需求，这与其他很多以投资购房为区域有很大差别，这样的楼市更健康，也更宜居。

　　此外，武清在环京各个区域中，户籍门槛较低，虽然武清仍然执行严格的限购政策，但办理天津户籍相对容易。据小丁介绍，本科办理天津户口，费用大约1万元到1.2万元，户口大约一个月之内就能审批下来，对那些想买房的外地人来说，武清限购并不是难以突破的门槛。

　　正是基于比较稳健的购房需求，疫情过后，武清楼市迅速得以复苏，市场活跃度明显提升。

　　购房需求蠢蠢欲动

　　“成交量回暖，但价格没有什么变化，和去年一样。”

　　小丁表示，他所在的项目5月份成交60多套，相比前两个月，这是非常好的成绩，而且当中还有几套是总价450万左右的别墅产品。小丁说，项目一天能接待五六组客户，有时候能达到七八组，来看房的都是比较精准的客户，真心想买房。

　　在小丁看来，武清项目现在的促销力度普遍较大，比如，他所在的项目5月30日新推出一些房源，主力户型为74平米两居和100平米三居，房子均价大约1.65万/平，买房送装修，包括乳胶漆、实木地板、厨卫安装等，装修价值大约800元，基本上拎包就可以入住。

　　相比北部，武清南部楼市热度更高，房价已蠢蠢欲动。“价格在一点点上调。”武清南部的另一家品牌房企销售表示，项目每开一次，房价上调5%-10%，此前房价大约1.7万-1.9万，现在房价1.8万到2.1万，单价上涨了1000多元。对于价格上调的原因，她表示，主要是当地改善客群较多，需求比较旺盛。

　　中指院数据显示，2020年1月至4月，武清区商品住宅总计成交3417套，总成交面积37.3万平，受疫情影响，2月成交触底，随后3、4月武清成交量开始反弹，4月达到1327套，虽然不及去年每月均值，但已经超过2017年和2018年月均成交指。

数据来源：中指院

　　中指院天津分院总经理赵玉国认为，从供应端来看，随着疫情得到控制，楼市逐渐步入正轨，武清项目开盘加推节奏明显加快，项目大多选择“低价入市”，并给出多种优惠方式抢占客群，以价换量；从需求端来看，疫情只是推迟了客户的购房需求，并没有使其消失，疫情得到控制后暂时“被搁置”的购房需求也逐步释放，市场客源增多，成交量快速上涨。

　　在赵玉国看来，以2019年武清区商品住宅月均成交量为1441套为参照，4月成交1327套仅恢复到武清区月均成交量的90%，他预计后期随着楼市的持续恢复，市场供应增加，需求释放，武清楼市将进入成交小高峰期。

　　价格上调5%

　　武清楼市当前的涨势，更多是一种疫情后的补偿式回弹，对于未来能否持续走出一条稳定上涨的曲线，还需要时间观察，不过，业内普遍比较乐观。

　　赵玉国认为，当前武清的房价处于低点，2019年以来武清区房价一路上涨，10月份达到16000元/㎡，年后受疫情影响，市场价格呈下跌趋势，4月份武清区平均成交价为13578元/㎡，已处于近一年来较低水平，而且，此外近一年武清区宅地成交楼面均价为6170元/㎡，房地价比约为2.2，处于比较合理的水平。“当前是刚需客户出手的好时机，很多人可能会考虑出手。”

　　作为一线销售人员，小丁信心满满，他感觉武清楼市还会缓慢回升，原因大概有三点：

　　首先是全国两会刚刚结束，对房地产的调控基调仍然是房住不炒，稳定为主；其次，现在信贷环境比较松，利率较低，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，5年期以上LPR为4.65%，当前武清首套房利率大约4.65%，二套房的贷款利率上浮60个基点，约5.25%，处于低点。

　　此外，小丁表示，武清楼市非常均衡，南部是中心城区，本地改善需求强劲，是楼市的重要支撑，而北部是新城，各种配套都在逐步建设中，随着配套成熟，利好逐步落实，会吸引越来越多的人来此定居。

　　通武廊铁路的站点没有公布，但从官方披露的信息看，该铁路将从武清向北依次经过河北省廊坊，北京市大兴、采育、亦庄，最后到达通州和北京市区相接，向南则通过北辰区科技园和天津市地铁5号线相连。

　　业内人士认为，由于往返北京和武清区间的居民数量不断增多，促使京津城际武清区站客流量不断增大，甚至一票难求，这条铁路建成后，从武清到北京亦庄东只需要20分钟，到北京通州只需30分钟，将大大缓解武清城际站的压力。

　　“通武廊铁路建设获批这事儿被炒得很火，很多开发商都在酝酿提价。”武清南部某品牌房企的置业顾问小坤表示，他所在的项目计划6月开始提价，幅度大约在4-5个点，他现在每天都在忙着给客户打电话，催促对方5月底之前来现场看房。

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