环京楼市暗流 ① |谁在准备加仓燕郊?

政策松绑与否之外,当前还有一种因素正在影响楼市,那就是出于资金避险考虑的买房。

全国楼市正在陆续恢复正常,相对于大多数行业的举步维艰,楼市复苏的迹象似乎更加明显,比如,深圳和上海抢豪宅的现象接连出现,国家统计局数据显示,深圳3月新房销售价格环比上涨0.5%,二手房方面价格环比上涨1.6%,居于全国之首。

业内认为,这一波楼市主力军以改善需求和投资客为主,他们出手迅速,对房价承受能力较强,不单纯出于投资目的,更多是将楼市作为资金避险的港湾。上述现象不仅仅发生在深圳和上海,有着全国最严限购区域之称的北三县也开始暗流涌动,一波投资者开始暗搓搓的准备进场。

投资客的选择:资金避险,我看好北三县

“炒房可能亏50%,炒股可能亏80%,做实业很多亏损就是100%起步。”这是最近在投资圈中流传的一个段子,Jack对此深表认同,作为一名财经网(博客,微博)站的高管,他对市场变化极其敏感。

全球疫情还在持续,这一场罕见的经济衰退没人能置身事外,Jack比较悲观,他认为虽然中国疫情基本得到遏制,但疫情带来的不良影响才开始慢慢显露,真正的艰难时刻是接下来经济能否恢复。

投资亏损、通货膨胀、资产贬值……Jack在投资上比较保守,他希望家里财富可以做到保值,此前,他更热衷于股市投资,但这次他很确定楼市才是资金的避风港,他的考虑主要有以下两个因素:

一方面,国内看得见的政策主要是降息降准,实行货币宽松政策,但实业大部分都是亏损状态,实业亏损势必会影响业绩,股市自然成为高危之地,随着流动性的进一步宽松,资金不可避免会进入楼市。

“这是无法避免的事情,只是程度多少而已。”

另一方面,疫情之前,全国楼市基本处于大体稳定的限购状态,但疫情发生后,经济增速下滑,物价高涨,一季度GDP增速﹣6.8%,CPI同比增加4.9%,全国各地出现政策乌龙,这不仅是对政策底线的试探,更说明地方政府处境十分艰难。

“楼市政策放缓已经出现迹象,也只是程度问题。”

无论年后A股开市暴跌还是美股接二连三的熔断,都反应了人们面对疫情的恐慌心理,很多人更关注如何减少亏损,尽量避免疫情带来的财产损失,豪宅抢购只是一个苗头,市场上强烈的避险情绪已经逐渐爆发。

Jack认为,房子才能抗通货膨胀,尤其是有巨大需求可以在未来得到释放的城市。他的选择逻辑很简单,现在全国限购最严的区域是哪里,哪里可能就隐藏着巨大的需求。

“北京、上海、深圳都是很好的选择,不过房价较高,除了一线城市,全国限购最严的区域就是北三县,外地户籍买房需要当地三年社保,不能补缴,而且北三县的户籍政策管理比较严格,必须有固定居所,且满足三年以上当地社保。”

Jack最近做了一点功课,他很清楚,北京的高房价导致大部分人都只能在北三县买房,只要北三县未来限购解除或者落户放开落户,购房需求就会被激活。

他现在正在挑选楼盘,对于具体会选择买哪个,Jack表示也是朋友推荐,具体就不透露了。

除了避险买房这股新生力量,刚需购房者也在时刻观望北三县楼市。

刚需的迫切:五一可能会去看房

自从得知北京社保能在燕郊买房后,小婉就有点蠢蠢欲动,她已经在网上浏览了北三县的住宅情况,正考虑五一要不要去燕郊看房。

小婉是一名普通白领,年过30以后,买房成为她不得不面对的问题,北京动辄十万的房价让她难以承受,她在国贸工作,身边很多同事都在北三县买房,她觉得这是个不错的选择,此前北三县一直限购,她没有立刻行动。

小婉的同事李茹去年刚在燕郊买了一套不限购的公寓,单价17800元,面积78平,去年5月已签约,这套房子不仅是李茹的安身之所,也承载着她对未来生活的希望。

不过,听到燕郊楼市松动的消息后,李茹有些后悔,销售告诉她,燕郊新房提供北京社保缴存单,就可以办理网签贷款,虽然几年社保还没有石锤消息,但开发商这边说只要3年就行。

“公寓贷款10年,月供压力不小,住宅虽然价格高一些,但是可以多贷款,而且住宅舒适度很好。” 李茹觉得自己买着急了,如果等到现在就可以买住宅了!

和许许多多的北漂一样,让李茹下决心买房的一个重要原因是租房生活很苦恼,她在南三环住了两年,合租室友,一个对猫咪过敏,一个弹吉他到晚上12点,楼上动不动就开唱《两只蝴蝶》:“亲爱的你慢慢飞,小心前面带刺的玫瑰……”,李茹不堪其扰。

另一方面,北京离李茹的老家太远,只有过年时她才能回去,和父母相处时间太短。“如果一直是这种状态,一年见一次,即使爸妈能活到七八十岁,见面机会也就一二十次,我希望他们需要被照顾的时候,可以把他们接过来赡养。”

李茹的想法是公寓交房装修后,自己或家人想住就可以住,她在国贸上班,做815直接到燕郊,很方便,房子暂时不住也可以租出去。

李茹是彻彻底底的刚需,在买房这件事情上,她感觉很无奈,公寓买不买都会后悔,站在当时的时间节点,买房没错,当时也没有更好的选择,但现在又可以买住宅,政策传言不断,她觉得自己等不起。

“身边一群人都没有北三县的户口或者社保证明,大家又都买不起北京的房子,作为刚需在北京生活实在太难了。”不过,她也提醒,有钱就买,没钱别逞强,毕竟经济下行,疫情蔓延,钱不好挣。

业主惜售:房子不卖了,租出去

曾经的投资客业主并不急于套现,因为当前的房价并不能给他们带来满意的投资回报。

在深圳工作的阿汤最近已经接到了好几个中介的电话,询问她是否打算卖掉大厂孔雀城剑桥郡的房子,她感觉大厂楼市似乎又开始有热度了,因为自从前年下半年开始,她就没有接到中介的电话。

跟阿汤一样,北京的璐姐也接到很多销售的电话,询问她是否打算卖掉香河富力新城的房子,她感觉香河的房价已经有了上涨的迹象,她的房子去年售价1.1万,现在差不多可以卖到1.2万。“去年房子都要签约了,但我有些舍不得,这套房子最高的时候2万多,我觉得还会涨回来的。”

阿汤算了一笔账,如果现在卖掉这套房子,自己虽然没有亏,但也没有赚什么钱。他2014年以单价8500元的房价买下一套孔雀城剑桥郡的房子,面积是79平米的两居室,现在这套房子的售价大约16000元,加之货币贬值等原因,他觉得资金利用率不高,利润也很微薄。

阿汤很后悔,没有在房价最高的时候套现,大厂楼市的巅峰是2016年下半年,房价大约3万元/㎡,但由于那时候没拿到房本,阿汤觉得还是有一定风险,再加之人在外地,忙的没有顾上,所以就错过了最好的卖出时机。

对于大厂这套房,他现在打算长期持有,作为婚前财产保留下来。“现在卖也不划算,先放着吧,等需要用钱的时候,再把房子出售。

大厂的租房市场还不错,很多二房东会把业主的毛坯房租下来进行简单的装修,然后对外出租,每月给业主支出500元的租金,租赁时间一般3-5年。阿汤把房子进行简单的装修,现在正在对外招租。

这几天,已经有人陆续来看房,其中意向比较大的一户来自通州,他们想在通州开饭馆,打算在大厂租房,从地铁6号线潞城站打车或自驾到阿汤所在的小区,大约只要20多分钟,对他们还是非常很方便,每月租金大约1400元,阿汤觉得还是可以,他基本上已经打算签约了。

虽然打算持有大厂的房子,但阿汤对北三县的未来发展并没有过高的期待。

“北三县和北京楼市具有传导关系,北京楼市现在处于很缓慢的回暖阶段,并没有像上海或者深圳那样的火热,跟北京楼市呈正相关的北三县自然也不会特别热,而且北三县的楼市限购始终处于限购状态,这种限购在房住不炒的政策基调下,不太可能会改变。”

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