环京楼市暗流 ① ｜谁在准备加仓燕郊？

除政策松绑与否之外，当前还有一种因素正在影响楼市，那就是出于资金避险考虑的买房。

全国楼市正在陆续恢复正常，相对于大多数行业的举步维艰，楼市复苏的迹象似乎更加明显，比如，深圳和上海抢豪宅的现象接连出现，国家统计局数据显示，深圳3月新房销售价格环比上涨0.5%，二手房方面价格环比上涨1.6%，居于全国之首。

业内认为，这一波楼市主力军以改善需求和投资客为主，他们出手迅速，对房价承受能力较强，不单纯出于投资目的，更多是将楼市作为资金避险的港湾。上述现象不仅仅发生在深圳和上海，有着全国最严限购区域之称的北三县也开始暗流涌动，一波投资者开始暗搓搓的准备进场。

投资客的选择：资金避险，我看好北三县

“炒房可能亏50%，炒股可能亏80%，做实业很多亏损就是100%起步。”这是最近在投资圈中流传的一个段子，Jack对此深表认同，作为一名财经网(博客,微博)站的高管，他对市场变化极其敏感。

全球疫情还在持续，这一场罕见的经济衰退没人能置身事外，Jack比较悲观，他认为虽然中国疫情基本得到遏制，但疫情带来的不良影响才开始慢慢显露，真正的艰难时刻是接下来经济能否恢复。

投资亏损、通货膨胀、资产贬值……Jack在投资上比较保守，他希望家里财富可以做到保值，此前，他更热衷于股市投资，但这次他很确定楼市才是资金的避风港，他的考虑主要有以下两个因素：

一方面，国内看得见的政策主要是降息降准，实行货币宽松政策，但实业大部分都是亏损状态，实业亏损势必会影响业绩，股市自然成为高危之地，随着流动性的进一步宽松，资金不可避免会进入楼市。

“这是无法避免的事情，只是程度多少而已。”

另一方面，疫情之前，全国楼市基本处于大体稳定的限购状态，但疫情发生后，经济增速下滑，物价高涨，一季度GDP增速﹣6.8%，CPI同比增加4.9%，全国各地出现政策乌龙，这不仅是对政策底线的试探，更说明地方政府处境十分艰难。

“楼市政策放缓已经出现迹象，也只是程度问题。”

无论年后A股开市暴跌还是美股接二连三的熔断，都反应了人们面对疫情的恐慌心理，很多人更关注如何减少亏损，尽量避免疫情带来的财产损失，豪宅抢购只是一个苗头，市场上强烈的避险情绪已经逐渐爆发。

Jack认为，房子才能抗通货膨胀，尤其是有巨大需求可以在未来得到释放的城市。他的选择逻辑很简单，现在全国限购最严的区域是哪里，哪里可能就隐藏着巨大的需求。

“北京、上海、深圳都是很好的选择，不过房价较高，除了一线城市，全国限购最严的区域就是北三县，外地户籍买房需要当地三年社保，不能补缴，而且北三县的户籍政策管理比较严格，必须有固定居所，且满足三年以上当地社保。”

Jack最近做了一点功课，他很清楚，北京的高房价导致大部分人都只能在北三县买房，只要北三县未来限购解除或者落户放开落户，购房需求就会被激活。

他现在正在挑选楼盘，对于具体会选择买哪个，Jack表示也是朋友推荐，具体就不透露了。

除了避险买房这股新生力量，刚需购房者也在时刻观望北三县楼市。

刚需的迫切：五一可能会去看房

自从得知北京社保能在燕郊买房后，小婉就有点蠢蠢欲动，她已经在网上浏览了北三县的住宅情况，正考虑五一要不要去燕郊看房。

小婉是一名普通白领，年过30以后，买房成为她不得不面对的问题，北京动辄十万的房价让她难以承受，她在国贸工作，身边很多同事都在北三县买房，她觉得这是个不错的选择，此前北三县一直限购，她没有立刻行动。

小婉的同事李茹去年刚在燕郊买了一套不限购的公寓，单价17800元，面积78平，去年5月已签约，这套房子不仅是李茹的安身之所，也承载着她对未来生活的希望。

不过，听到燕郊楼市松动的消息后，李茹有些后悔，销售告诉她，燕郊新房提供北京社保缴存单，就可以办理网签贷款，虽然几年社保还没有石锤消息，但开发商这边说只要3年就行。

“公寓贷款10年，月供压力不小，住宅虽然价格高一些，但是可以多贷款，而且住宅舒适度很好。” 李茹觉得自己买着急了，如果等到现在就可以买住宅了！

和许许多多的北漂一样，让李茹下决心买房的一个重要原因是租房生活很苦恼，她在南三环住了两年，合租室友，一个对猫咪过敏，一个弹吉他到晚上12点，楼上动不动就开唱《两只蝴蝶》：“亲爱的你慢慢飞，小心前面带刺的玫瑰……”，李茹不堪其扰。

另一方面，北京离李茹的老家太远，只有过年时她才能回去，和父母相处时间太短。“如果一直是这种状态，一年见一次，即使爸妈能活到七八十岁，见面机会也就一二十次，我希望他们需要被照顾的时候，可以把他们接过来赡养。”

李茹的想法是公寓交房装修后，自己或家人想住就可以住，她在国贸上班，做815直接到燕郊，很方便，房子暂时不住也可以租出去。

李茹是彻彻底底的刚需，在买房这件事情上，她感觉很无奈，公寓买不买都会后悔，站在当时的时间节点，买房没错，当时也没有更好的选择，但现在又可以买住宅，政策传言不断，她觉得自己等不起。

“身边一群人都没有北三县的户口或者社保证明，大家又都买不起北京的房子，作为刚需在北京生活实在太难了。”不过，她也提醒，有钱就买，没钱别逞强，毕竟经济下行，疫情蔓延，钱不好挣。

业主惜售：房子不卖了，租出去

曾经的投资客业主并不急于套现，因为当前的房价并不能给他们带来满意的投资回报。

在深圳工作的阿汤最近已经接到了好几个中介的电话，询问她是否打算卖掉大厂孔雀城剑桥郡的房子，她感觉大厂楼市似乎又开始有热度了，因为自从前年下半年开始，她就没有接到中介的电话。

跟阿汤一样，北京的璐姐也接到很多销售的电话，询问她是否打算卖掉香河富力新城的房子，她感觉香河的房价已经有了上涨的迹象，她的房子去年售价1.1万，现在差不多可以卖到1.2万。“去年房子都要签约了，但我有些舍不得，这套房子最高的时候2万多，我觉得还会涨回来的。”

阿汤算了一笔账，如果现在卖掉这套房子，自己虽然没有亏，但也没有赚什么钱。他2014年以单价8500元的房价买下一套孔雀城剑桥郡的房子，面积是79平米的两居室，现在这套房子的售价大约16000元，加之货币贬值等原因，他觉得资金利用率不高，利润也很微薄。

阿汤很后悔，没有在房价最高的时候套现，大厂楼市的巅峰是2016年下半年，房价大约3万元/㎡，但由于那时候没拿到房本，阿汤觉得还是有一定风险，再加之人在外地，忙的没有顾上，所以就错过了最好的卖出时机。

对于大厂这套房，他现在打算长期持有，作为婚前财产保留下来。“现在卖也不划算，先放着吧，等需要用钱的时候，再把房子出售。

大厂的租房市场还不错，很多二房东会把业主的毛坯房租下来进行简单的装修，然后对外出租，每月给业主支出500元的租金，租赁时间一般3-5年。阿汤把房子进行简单的装修，现在正在对外招租。

这几天，已经有人陆续来看房，其中意向比较大的一户来自通州，他们想在通州开饭馆，打算在大厂租房，从地铁6号线潞城站打车或自驾到阿汤所在的小区，大约只要20多分钟，对他们还是非常很方便，每月租金大约1400元，阿汤觉得还是可以，他基本上已经打算签约了。

虽然打算持有大厂的房子，但阿汤对北三县的未来发展并没有过高的期待。

“北三县和北京楼市具有传导关系，北京楼市现在处于很缓慢的回暖阶段，并没有像上海或者深圳那样的火热，跟北京楼市呈正相关的北三县自然也不会特别热，而且北三县的楼市限购始终处于限购状态，这种限购在房住不炒的政策基调下，不太可能会改变。”

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