买房人都知道

买房人都知道，购房要从物业、开发商、户型、地段和价格五个要素去考虑。但实际操作起来，可没那么简单，往往需要做出取舍。因此大部分人主要还是在关注项目交通、周边配套、升值潜力等方面的条件。抛开这些，我们往往容易忽略了户型这个很重要的要素。

随着北京新房市场越来越多的项目入市，产品同质化程度也越来越高。当同一板块、价格也比较接近的几个项目摆在你面前，你会如何取舍呢？这时候，就只能从户型上作比较了。俗话说，“行不行，看户型”，户型决定了您未来住得舒不舒服。

纵观目前的北京新房市场，限竞房占据了半壁江山，为了应对庞大的刚需市场，多数项目都在遵循70/90政策，推出的主力户型也多以89平的小三居为主。随着市面上小三居户型的不断演变，不论是从功能性、舒适度，还是居住需求上来看，都是大多数刚需最理想的选择。

还记得焦点君小时候，住的老房子也是一套90平左右的三居，拥有独立卫生间、独立厨房、主次卧都朝南，那会觉得可牛了，见人恨不得就想吹嘘下。一晃30年过去了，再回看老房子，之前隐隐为傲的优势已荡然无存，取而代之的是弊端的浮现。比如，厨房和卫生间显得十分拥挤；就餐时间千万不能选择在客厅，一来处于阴面，无窗户通风，二来空间有限，仅够放置一张餐桌。家里要是来人话，只能请人家在卧室就餐，根本无隐私可言。

试问大家，如果单从户型角度出发，现在您买新房，还会去选择这种房源吗？相信很多人的答案都是否定的。毕竟现在的北京新房市场，仅仅是小三居户型就经历了几次迭代。比起老房子来说，真是强百倍。一些优秀的户型，甚至能同时实现三面宽、主卧套、双卫的设计，在细节方面也经得住推敲，可以说非常难得。

下面呢，焦点君为大家选择了4类具有代表性的89平小三居户型，分别为大家介绍介绍。

户型A

户型B

这两种户型在第一批入市的限竞房中比较常见，也是比较主流的两类二面宽的小三居户型。

特点：

户型整体比较狭长，面宽小而进深大，进深面宽比基本在1.5以上。以右边户型B为例，它的进深13米，面宽6.8米，进深面宽比1.91，这种情况下房子内连接客厅和书房的通道采光会很弱。

（进深面宽比呢，就是进深和面宽的比值，一套房子的进深面宽比就大致决定了这套房的户型。所以焦点君建议，在条件允许的情况下，大家应该尽量选择进深面宽比小的户型，这样居住起来更舒适。）

布局上，南侧一般都为客厅+主卧。北侧为次卧+书房（参考户型A）或者次卧+厨房（参考户型B）的设计。

对比来看，由于户型A北侧两个房间之间由非承重墙相隔，所以可以根据需要改造为一个面积更大的次卧使用，这样家里有两大一小的三口之家，居住体验也会更好。而户型B北侧空间就无法拆分，相较之下，焦点君建议有相应需求的家庭优先选择可以拆分的户型。

功能性方面，主要体现日常生活在家各功能区域（客厅、餐厅、厨房、卫生间、玄关等）的体验感上。虽说难以兼顾，但下文要介绍的另外两类户型在这方面却提升了很多。

回到A和B两类户型上，它们一般都只有一个卫生间，三口之家在生活中，难免会出现单卫不够用的情况。另外，像A在餐厅的设置上，就有一些些尴尬，对面设有冰箱，椅摆放以后，出入厨房通道就会显得过窄，显得不是那么方便。

户型C

户型D

随着限竞房的不断发展，89平小三居变得更加紧凑，也更加贴近了买房人们的需求和居住体验，进而演化出户型C和户型D以及它们的改良版。

特点：

户型C虽然还是二面宽的户型，但是此类户型在功能性方面提升了很多，出现了如南北通透、全明、飘窗设计等亮点。在看房过程中，您可以重点关注它们在居住感受上做出的改变， 特别是通透性、采光能力、还有各功能区域的实际使用效果（包括卫生间、厨房、餐厅、冰箱洗衣机位等细节问题）。

比如，U型厨房的设计就会让操作台的空间更大，也提供了更多的储物空间，实用性得到了提升。

另外，类似户型C在客厅配置了双采光面的设计，拐角飘窗让客厅的采光和视野都升了一级，同时又富有时尚感，深受年轻朋友的喜爱。但是，一些老年人可能就会觉得这样的户型不够实用，夏天的西晒和冬天的保暖会成为问题。

2、要说现阶段市场上最受欢迎的三居户型，就要数户型D这类三面宽的了。一个项目要是没有三面宽朝南的产品，都不好意思说自己是网红。

此类户型最大的特点就是大面宽短进深，采光面面宽比较大，南向面宽的尺度基本维持在9.1-9.7米之间，进深面宽比也保持在了1.5以下，采光能力和通透性方面更占优势。布局上，南侧一般都为客厅+主次卧。北侧为书房+卫生间+厨房。功能性方面，基本也发挥到了极致，飘窗、玄关、双卫、独立餐厅等，逐渐成为了三居室的必要配置。

当然，此类户型也不是完美的，有的户型虽然说是南北通透，但实际看样板间会发现，北侧的窗户很小，通风性会差一些。另外，有的还会在次卧的北侧设置连廊，一定程度上会对采光造成影响。

最后，焦点君想说几句，89平的空间有限，功能性得到了满足，相应的舒适度就会有所降低，无法做到尽善尽美。即便是小三居已经精进到这种程度，也没有绝对完美的户型。您也不用追求完美，根据自身需求选择即可。

焦点君建议您可以从户型格局、通透性、是否全明、玄关入口、厨房卫生间、客厅卧室、餐厅布局、阳台飘窗等关键指标，对户型进行考察。只有适合您的，才是真正的好房。

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