楼市韧性还在,结构性机会在都市圈

受新冠肺炎疫情影响，今年一季度，我国国内生产总值同比下降6.8%。全球经济形势同样不明朗，国际货币基金组织（IMF）预计，今年全球经济将萎缩3%，衰退程度远超2008年国际金融危机引发的经济下滑。

  国内外双重挑战下，今年政府工作报告并未提出全年经济增速目标，强调要稳住经济基本盘，抓好“六稳”“六保”工作，尤其要保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转。

  作为国民经济的“压舱石”，中央对房地产如何定调，备受关注。自疫情可控以来，房地产行业快速复苏，展现出超乎市场预期的强大韧性，调控政策屡现“一日游”，是否会借地产提振经济的论调再次出现。

  需要看到，尽管经过多年调控，对地产金融风险的防范、地方土地财政的依赖、居民杠杆率的隐忧，并未因疫情变局而消失。继续加强房地产宏观调控，谨防地产系统性风险，仍是“房住不炒”的第一要义。

  因此，政府工作报告再强调，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。“保民生是当前经济发展的重中之重，房地产稳定便是对国家发展大局的最大贡献。”业内认为。

  楼市展现强劲韧性

  随着疫情冲击逐渐减弱，我国房地产市场强力回温。

  据克而瑞数据，4月份，房地产市场供求同比跌幅收窄至不足一成，近乎与去年同期持平；28个重点城市整体成交面积2383万平方米，环比增长43%，同比微跌5%，显著超过2020年月均水平。

  从房企业绩表现看，随着积压需求释放，以及开发商积极推货，百强房企4月全口径销售额9002.3亿元，环比增长17.2%，同比基本持平；1~4月累计销售同比下跌14.5%，跌幅收窄。

  “3月中旬开始，房地产恢复速度非常快，出乎我们意料。”易居控股CEO丁祖昱表示，而在此之前，房地产市场几近停摆，售楼处、中介门店、施工场地等纷纷关闭。

  房企开发投资也逐步进入正常轨道。易居房地产研究院数据显示，今年1~4月，全国31个省份中，17省份房地产开发投资增速已由负转正，在房地产投资规模较大的省份中，四川已在3月份率先转正。

  世联行董事长陈劲松认为，疫情之后，房地产行业还会是中国经济的压舱石，主要因中国城镇化率还不到60%，要达到70%的城镇化率，还有很大空间可挖，而城镇化率的提高与住宅密不可分。

  有关机构分析人士也表示，预计二季度，受疫情压制的置业需求将逐渐释放，房地产市场也将逐渐恢复，短期需求释放动力的强弱仍跟疫情发展态势密切相关，一二线城市整体恢复可能相对更快。

  值得注意的是，楼市不仅快速复苏，甚至呈现“过热”苗头。从深圳经营贷流入楼市“风波”到4月二手房价领涨全国，从厦门惊现百亿地王到全国土地市场快速复苏，借地产提振经济的论调再次蠢蠢欲动。

  “个别城市房价异动有三方面原因：一是全球货币宽松潮下，居民抢购实物资产的意愿增强；二是个别城市为稳住经济发展，出台支持房地产市场发展的政策；三是部分主体利用优惠政策进行套利。”中国银行研究院认为。

  地方调控“博弈”

  在稳经济和对房地产的依赖下，多地出台楼市提振措施，却屡屡被叫停。

  5月25日，安徽省无为市住房和城乡建设局表示，此前出台的《关于应对新冠肺炎疫情防控促进建筑业和房地产业健康有序发展的通知》暂停执行，该文件涉及取消商品住房2年限售政策，完善商品房项目预售管理等政策。

  至此，已有包括驻马店、广州、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、荆州、赤峰、淮安、宁阳等约12个城市叫停房地产“松绑”政策。被叫停的政策主要为降低首付比例、放开限售限购政策、给予购房补贴等。

  “当前不能放松地产调控的重要原因是，各级政府在发展路径上仍依赖于土地财政。”有业内人士表示，被债务负担拖累的地方城市，并未找到城镇发展转型的合理方案，一旦经济环境波动，便会再寄希望于房地产。

  从地产金融角度看，此前有房企人士表示，国家的调控底线是不能出现金融风险，地产风险就是金融风险。目前开发商手上有11万亿元银行贷款、12万亿元信托，2万亿元境内债、1万亿元境外债，数量不小。

  “信贷资金过度集中于房地产，一旦出现房价大幅下降的情况，将严重影响银行稳健经营。”广东省统计局日前发布报告称，房地产会对实体企业造成挤出效应，在房价只涨不跌预期下，更易滋生投机行为，不利于供给侧结构性改革。

  与此同时，据中国人民银行调查，2019年，在96%的人拥有房产的同时，只有43.3%的家庭有房贷，这一方面侧面验证目前风险较低，另一方面也反映出财富分化、负债集中于低收入群体。

  “降低房地产市场为主的资产泡沫风险，降低经济增长对杠杆的依赖，提升科技创新的能力，将是2020年经济变局的重要方向。”望正资本全球宏观对冲基金董事长刘陈杰此前撰文说。

  基于此，中央层面重申坚持“房住不炒、因城施策”主基调不动摇，强化住房居住功能，弱化其金融属性。不过，随着“因城施策”被写入政府工作报告，各地房地产调控政策将更加灵活，以保障市场平稳运行。

  结构性机遇在哪里？

  尽管楼市正迅速回温，但丁祖昱认为，从长远看房地产仍存三大风险，包括行业规模已触碰天花板；“房住不炒”政策大环境下，房地产金融政策不放松；疫情阴霾下，全球经济危机“黑天鹅”。

  “过去三年，地产总体销售面积并没有出现更多增长，连续都是在17亿平方米左右。”他表示，面积代表总需求量，行业规模已触碰天花板，尤其因房价上涨与居民收入涨幅不成正比，刚需购买力压力较大。

  受疫情影响，就业形势和中等收入群体收入发生变化，也会关系到未来房地产市场的发展。克而瑞认为，今年刚需市场不容乐观，购买力不济下刚需增长乏力，购房消费或将被迫向后延期。

  在行业增长挑战、地方调控“博弈”下，未来楼市的增长动力在哪里？值得注意的是，此次政府工作报告指出，要深入推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业。

  “未来不动产市场的结构性机会就在都市圈。”华夏幸福研究院院长顾强认为，过去十年，新增城镇人口的65%进入核心都市圈，未来这种趋势仍会持续，都市圈将集中70%的新增城镇人口，释放中国经济的最大结构性潜能。

  都市圈的强劲红利，与人口流向息息相关。2019年，全国人口净增加超过100万的省份为广东和浙江，其中杭州、深圳人口增长最快，楼市也较为活跃。而房地产市场不景气的地方，一般是人口净流出地区。

  业内专家认为，城市群建设是新型城镇化发展的重要组成部分，五大城市群仍将是发展高地，核心城市产业结构不断优化调整，高素质人才大量导入，有望给房地产市场提供更坚实的需求支撑。

  政府工作报告也指出，今年拟发行1万亿元抗疫特别国债，资金直达市县基层、直接惠企利民，主要用于支持减税降费、减租降息、扩大消费和投资等，强化公共财政属性，决不允许截留挪用。

  “这将极大缓解地方财政收支压力。”克而瑞表示，预计地方政府将有序供地，尤其是财政收不抵支的弱三、四线城市，供地规模不会显著放量，房地产行业中长期库存水平或将整体可控。

  “无论是保就业保民生，还是实现脱贫目标、防范化解风险，都需要维持经济稳定发展大局，发挥房地产在经济发展的压舱石作用。”广东省房协会长王韶称，维持房地产行业稳定发展，就是对“保民生”的最大贡献。

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