楼市韧性还在结构性机会在都市圈

来源：房产装修家居资讯时间：2020-05-28 22:42

原标题：楼市韧性还在结构性机会在都市圈

来源：第一财经日报

国内外双重挑战下，今年政府工作报告并未提出全年经济增速目标，强调要稳住经济基本盘，抓好“六稳”“六保”工作。

作为国民经济的“压舱石”，中央对房地产如何定调，备受关注。自疫情可控以来，房地产行业快速复苏，展现出超乎市场预期的强大韧性，调控政策屡现“一日游”，是否会借地产提振经济的论调再次出现。

需要看到，尽管经过多年调控，对地产金融风险的防范、地方土地财政的依赖、居民杠杆率的隐忧，并未因疫情变局而消失。继续加强房地产宏观调控，谨防地产系统性风险，仍是“房住不炒”的第一要义。

因此，政府工作报告再强调，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。“保民生是当前经济发展的重中之重，房地产稳定便是对国家发展大局的最大贡献。”业内认为。

楼市展现强劲韧性

随着疫情冲击逐渐减弱，我国房地产市场强力回温。

据克而瑞数据，4月份，房地产市场供求同比跌幅收窄至不足一成，近乎与去年同期持平；28个重点城市整体成交面积2383万平方米，环比增长43%，同比微跌5%，显著超过2020年月均水平。

从房企业绩表现看，随着积压需求释放，以及开发商积极推货，百强房企4月全口径销售额9002.3亿元，环比增长17.2%，同比基本持平；1~4月累计销售同比下跌14.5%，跌幅收窄。

“3月中旬开始，房地产恢复速度非常快，出乎我们意料。”易居控股CEO丁祖昱表示，而在此之前，房地产市场几近停摆，售楼处、中介门店、施工场地等纷纷关闭。

房企开发投资也逐步进入正常轨道。易居房地产研究院数据显示，今年1~4月，全国31个省份中，17省份房地产开发投资增速已由负转正，在房地产投资规模较大的省份中，四川已在3月份率先转正。

世联行(002285,股吧)董事长陈劲松认为，疫情之后，房地产行业还会是中国经济的压舱石，主要因中国城镇化率还不到60%，要达到70%的城镇化率，还有很大空间可挖，这与住宅密不可分。

中指院分析人士也表示，预计二季度，受疫情压制的置业需求将逐渐释放，房地产市场也将逐渐恢复，短期需求释放动力的强弱仍跟疫情发展态势密切相关，一二线城市整体恢复可能相对更快。

值得注意的是，楼市不仅快速复苏，甚至呈现“过热”苗头。从深圳经营贷流入楼市“风波”到4月二手房价领涨全国，从厦门惊现百亿地王到全国土地市场快速复苏，借地产提振经济的论调再次蠢蠢欲动。

“个别城市房价异动有三方面原因：一是全球货币宽松潮下，居民抢购实物资产的意愿增强；二是个别城市为稳住经济发展，出台支持房地产市场发展的政策；三是部分主体利用优惠政策进行套利。”中国银行(601988,股吧)研究院认为。

地方调控“博弈”

在稳经济和对房地产的依赖下，多地出台楼市提振措施，却屡屡被叫停。至此，已有包括无为、驻马店、广州、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、荆州、赤峰、淮安、宁阳等约12个城市叫停房地产“松绑”政策。被叫停的政策主要为降低首付比例、放开限售限购政策、给予购房补贴等。

“当前不能放松地产调控的重要原因是，各级政府在发展路径上仍依赖于土地财政。”有业内人士表示，被债务负担拖累的地方城市，并未找到城镇发展转型的合理方案，一旦经济环境波动，便会再寄希望于房地产。

从地产金融角度看，此前有房企人士表示，国家的调控底线是不能出现金融风险，地产风险就是金融风险。目前开发商手上有11万亿元银行贷款、12万亿元信托、2万亿元境内债、1万亿元境外债，数量不小。

“信贷资金过度集中于房地产，一旦出现房价大幅下降的情况，将严重影响银行稳健经营。”广东省统计局日前发布报告称，房地产会对实体企业造成挤出效应，在房价只涨不跌预期下，更易滋生投机行为，不利于供给侧结构性改革。

与此同时，据中国人民银行调查，2019年，在96%的人拥有房产的同时，只有43.3%的家庭有房贷，这一方面侧面验证目前风险较低，另一方面也反映出财富分化、负债集中于低收入群体。

“降低房地产市场为主的资产泡沫风险，降低经济增长对杠杆的依赖，提升科技创新的能力，将是2020年经济变局的重要方向。”望正资本全球宏观对冲基金董事长刘陈杰此前撰文说。

基于此，中央层面重申坚持“房住不炒、因城施策”主基调不动摇，强化住房居住功能，弱化其金融属性。不过，随着“因城施策”被写入政府工作报告，各地房地产调控政策将更加灵活，以保障市场平稳运行。

结构性机遇在哪里？

尽管楼市正迅速回温，但丁祖昱认为，从长远看房地产仍存三大风险，包括行业规模已触碰天花板；“房住不炒”政策大环境下，房地产金融政策不放松；疫情阴霾下，全球经济危机“黑天鹅”。

“过去三年，地产总体销售面积并没有出现更多增长，连续都是在17亿平方米左右。”他表示，面积代表总需求量，行业规模已触碰天花板，尤其因房价上涨与居民收入涨幅不成正比，刚需购买力压力较大。

受疫情影响，就业形势和中等收入群体收入发生变化，也会关系到未来房地产市场的发展。克而瑞认为，今年刚需市场不容乐观，购买力不济下刚需增长乏力，购房消费或将被迫向后延期。

在行业增长挑战、地方调控“博弈”下，未来楼市的增长动力在哪里？值得注意的是，此次政府工作报告指出，要深入推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业。

“未来不动产市场的结构性机会就在都市圈。”华夏幸福(600340,股吧)研究院院长顾强认为，过去十年，新增城镇人口的65%进入核心都市圈，未来这种趋势仍会持续，都市圈将集中70%的新增城镇人口，释放中国经济的最大结构性潜能。

都市圈的强劲红利，与人口流向息息相关。2019年，全国人口净增加超过100万的省份为广东和浙江，其中杭州、深圳人口增长最快，楼市也较为活跃。而房地产市场不景气的地方，一般是人口净流出地区。

业内专家认为，城市群建设是新型城镇化发展的重要组成部分，五大城市群仍将是发展高地，核心城市产业结构不断优化调整，高素质人才大量导入，有望给房地产市场提供更坚实的需求支撑。

“无论是保就业保民生，还是实现脱贫目标、防范化解风险，都需要发挥房地产在经济发展的压舱石作用。”广东省房协会长王韶称，维持房地产行业稳定发展，就是对“保民生”的最大贡献。

责任编辑：张多多

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