二手房溃败,买新房会成为韭菜吗?

最近，热点二手房降价的消息对北京楼市影响很大。

有多大？

有新房销售甚至转行去卖二手房了。

舆论场上，主卖二手房的大V也提出“买贵就是买赔”，引导客户去买二手房。

这给新房的“小阳春”行情蒙上了一层阴影，新房开发商本该进行舆论反击，但是新房市场几家主流开发商普遍的选择是沉默，然后就是：上渠道。

实际上，渠道卖新房和二手房都一样挣钱，现在二手房肯降价，引导客户买二手房更容易成交。于是渠道带客户来新房售楼处转一圈，如果客户表现出犹豫，渠道立即推介手上的特价二手房，将新房作为“反面教材”。

有人说：开发商一味上渠道，其实是将竞争对手引入了自己后院——这话，大家见仁见智吧！

随着二手房降价越来越成为社会话题。有人去搜集了一些二手房降价的“触目惊心”案例：

1、清河万橡府的146平米三居室户型，去年4月挂牌价2320万元，今年刚成交一套1888万元，带车位成交。

2、望京的融科橄榄城一套141平米房子去年成交1450万元，今年成交1250万元，单价已经从高点的13万元/平米左右，跌到了如今8万元/平米左右。

3、望京臻园一套188平米户型挂牌价1880万元，挂牌价10万元/平米，成交价肯定要跌破10万元/平米，这个项目一直是望京新盘地标，之前价格一直保持在11万元/平米以上。

4、南四环附近的德贤公馆成交最新一套二手房，单价5.1万元/平米，开发商最高的时候卖到8.2万元/平米。

除了这些热点二手房楼盘降价，品质普通的二手房小区，尤其是年限久远的“老破小”二手房价格更是降的离谱。

例如，北三环的安华里社区一套55平米小两居成交价仅305万元，折合单价5.5万元/平米。虽然这个小区的品质一般，但是这个单价的确打破了北京买房人心中“环线论”的执念。因为此时位于顺义的后沙峪和昌平南的新房售价都超过了5.5万元/平米。

2月底位于丰台区南三环内的西罗园小区曾挂出了一套总价399万元、单价3.7万元/平米的106.76平方米房源，价格远低于该小区5万元/平方米的均价，南三环出现了单价低于4万元/平米的二手房。

看到这里，一位网友惊呼：二手房价格溃败，买新房就会成为韭菜！

然而，真的是这样吗？

房小评认为，对于热点二手房降价的问题，要辩证去看。降价的，未必就是合适的——房地产行业进入新周期，二手房价估值模型需要调整。简单说，二手房价估值不再是“地段+金融属性”，而应该去掉金融属性，从地价和房屋折旧两方面对其进行估价。

地价是这个区域所享有的教育、医疗、交通、商业等市政配套资源价值的估值（具体估值方法另文讲述），房屋折旧则是在房龄超过10年后，必须进行扣除的。

这套估价方法，其实正在逐渐被金融机构采用，超过10年房龄的二手房在银行的抵押价格越来越低。

而买房人所热捧的那些热点二手房楼盘，房龄多数超过了10年，相当于股票价格涨到了顶，刚开始下跌，卖家给你个9折的价格，买家欣喜若狂以为捡到了宝，其实买到手那一刻起，房子的价格就在下跌。

所以，买二手房首先应该看的是房龄，切记！

其次，很多热点二手房的地段位置都不错，但是要注意一点：城市的商业中心、教育中心、产业中心每年都在变迁，可能变化很慢，但是它一定在变。

尤其是北京市的规划和发展调整，多中心格局形成以后，原来老的商业中心、产业中心可能会随着企业、人口的迁移而变化。当一个区域发展饱和以后，更新更好的产业、商业资源喜欢去新城、新区落位，年轻人和追求时尚的人士喜欢跟随时尚配套走。

在这种城市发展变迁当中，有新的区域崛起，也有老的区域衰退。

房屋和土地价值估值，离不开时间维度。买房的时候，评估区域价值，一定要问这样的问题：“今天的望京，真的是你印象中的望京吗，真的是你眼前看到的望京吗？”

最后，二手房和新房的居住价值不同。去年以来，北京楼市新房产品升级很快，已经从“盖得好，变为住得好”，一系列新科技使用，空间设计更人性化，社区功能和园林设计升级，住新房和住二手房的体验感完全是两回事。

未来，随着新房设计、功能继续升级，新房的产品价值和二手房的居住体验代差会越来越大，这就好比手机的“苹果15”和“苹果12”的区别。

如果我们把眼光看向国外，其实早有国家组织专门的标准委员会，组织新房设计每5年进行一次大规模产品迭代，就好像手机设计一样，新房从颜值、功能、科技都在引领住房消费的新时尚。

年轻人们结婚都以买新房为有面子，买二手房是迫不得已的选择。所以在同一区域内，出现了新房价格是二手房的2倍，但是新房和二手房各得其所，各买各的，因为在消费者心中，这是两种不同的产品。

所以，对于购房者来说，一线城市的热点二手房小区的房子，其实是价格泡沫比较大的一种资产。

这个问题从两个维度看：其一，这些房子的价格是建立在过去全球资金都来买的基础上的，过去100个人追着买和今天的1个人买，价格是两回事（详细咨询请私信）；其二，一个小区的房价是由最新成交的一套房子价格决定的，在过去10多年时间里，很多人买入价格很低，即便如今价格下调20%，他们依然赚得盆满钵满。当楼市进入买方市场时，谁价格便宜谁先卖出去，一定是这些低成本房源降价先走，而你此时买入，就成了站岗的，你算算你的买入价格加利息成本，到什么时候能卖掉？

一定程度上说，此时买新房，不但不是吃亏的事情，反而是比较安全的投资：

1、随着市场和购买力分化，新房市场逐渐豪宅化。在市场对伪豪宅淘汰之后，新房凡是在市场站得住脚的，一定是在这个区域内的富人、改善人群最喜欢的房子。就像汽车市场如今出现的变化一样，一些过去卖得好的汽车卖不动了，而一些造车新势力崛起了。这个背后是人口年龄、社会心理、消费偏好的转向和变化（详细请私信咨询）。

2、新房买入的价格都差不多，一般二手房小区是在新房入住后5年，才会形成第一波二手房挂牌高峰。也就是说，如果买新房，5年内你这个房子都不会掉价，在银行的估值也不会下降。至少可以保短期的资产安全，以时间换空间。

3、土地价格的刚性。新房价格背后主要是地价，而地方政府为了保持土地价格的刚性，一定会对一切影响土地价格的因素进行行政调控。此时卖掉二手房可能是个对的选择，如果买入二手房则不一定是对的选择。

4、当下市场上有大量高性价比的新房。新房的限价政策，也制造了很多性价比高的新房，例如北京的天坛府，中信城五期这样的项目，如果政府不限价，价格可能20万+了，这样的房子依然是有价格优势的。

当然，以上所指的新房购买优势，是在“不选错”的前提下才成立的。房小评承认，如今的市场上有很多新房项目价格太贵了，产品做得不用心，不值这个钱，有的性价比的确不如周边的二手房。

买新房，还是二手房，要一房一策，如上所述，有的新房目前价格被低估了，有的热点二手房降价20%以后价格依然是高估的，但是未来买新房是个保值增值的趋势，前提是新房也要价格、产品、服务匹配。

去年以来，新房都在卷产品，的确得房率更高了，面宽采光更大了，装修更好了，甚至功能都迭代了，现在买房不再是看地段也要看产品了。

但是，房地产行业的卷产品，依然是汽车行业的第二阶段“从有到好”（产品进阶三阶段：从无到有；从有到好；从好到个性化），但是汽车行业已经到了第三阶段：从好到个性化。

实际上，买车和买房是一波人，就是这个社会、这个时间段里的赢家。有钱了，才会买车买房，他们的消费价值观其实是相通的，所以买车到了个性化阶段，买房也应该研究个性化需求。

热点二手房小区捡漏，其实不是一件划算的买卖。二手房购买有很多讲究，看房龄是第一条。越是热点二手房小区，炒房资金沉淀和聚集其中的越多，就像一只股票过去涨价涨的很高，一旦资金开始抛售，它跌价往往越深，跌多少不好说，但是我不建议你在价格跌的时候进入，因为这样的房子不值得抄底。

从2024年下半年开始，新房市场产品、功能迭代会上升一个新层面，即上述的“从好到个性化”的阶段。当房子回归消费属性，它的消费者居住体验感会不断创新，这些我们都可以从新房身上期待，但是二手房不会。 

中国房评报道原创发布

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