知识贴 | 买房,你适合买新房还是二手房?

每次被人问起，买房选新房还是二手房时，我都会想起一位看了市区老破小后，又看了郊区精装公寓样板间后，冲动刷卡买了公寓的朋友。

当时买房，他至少提前三个月就开始跟我咨询一些建议，而我听了他“能尽快入住、不要离市区太远、单价适中”的需求后，建议他在主城区选个二手房。

谁知他挑来选去不是觉得小区环境太过老旧，就是觉得房子户型太差，硬是没有相中的二手房。

最后只是看房途中，被路边举牌做公寓广告的小蜜蜂盛邀去售楼部一看，就对新房且精装修的公寓欲罢不能了。

图源水印，侵删

后来他在电话中告诉我：“房子买了，虽然是个公寓，但我还是觉得能买新房最好！”。

我回他：“没想到你还有新房癌的潜质”。

现实生活中，新房和二手房在不同群体和需求面前，都有各自适合的位置存在，这也是今天想要和大家讨论的，买房，你适合买新房还是二手房？

关于费用

有过房产交易经历人的应该知道，新房和二手房之间，在买房花费上有几处明显的差异，分别是：房价、税费、贷款。

先说房价，正常情况下，二手房都要比新房价格便宜大概10%。但由于各类因素导致的二手房价格差异，这个价差也会存在一定的浮动，比如一些捆绑了名校学位的二手房，价格比新房还贵。

还有一些情况下会出现房价倒挂，也就是二手房比新房贵，比如去年年底深圳华润城开盘便是因为房价倒挂引起全城轰动，由于备案价限制，项目新房均价在13万/㎡，而板块均价已经达到了16-18万，买到即赚到的诱惑，吸引了一大批客户弃号远洋天著、越秀和樾府等项目，只为打新华润城。

然后是税费。购买新房方面，开支结构比较简单：购房款+契税+房屋维修基金+零碎小额开支。

而二手房则会多出一些：购房款+中介费+赎楼费（包含赎楼担保费和短贷利息）+税费（包含契税、增值税、个人所得税、豪宅税、印花税）+贷款费用（房屋评估费和按揭手续费），具体内容我们也写过一篇关于二手房开支的文章《买二手房除了首付,竟然要再花这么多钱！》（点击查看）。

这样比较下来，二手房购房流程更繁琐，存在的各类开支也更多，比起新房更容易踩坑和麻烦。

最后是贷款费用，通常首套新房的首付比例是30%，贷款时限最长是30年。

而二手房的首付费用要涉及到房产评估，评估价格并不一定等于购房的价格，往往要比房价低一些，并且可以贷款的年限也要根据楼龄进行评估，楼龄越老可贷款年限越短。

再加上二手房首套首贷上限为70%，这就可能导致差不多面积段的新房和二手房，二手房首付会高出许多。

从以上几笔开支来看，二手房涉及费用虽多，但作为大头的购房款会比新房有更大的优势，遇到急用钱的卖家，二手房的议价空间还会更大，也就是二手房在整体价格上更有优势。

但对于资金有限，现金流紧张的客户来说，二手房也会因为楼龄影响贷款年限，首付比例和还款压力会更大，甚至楼龄超过30年的二手房基本都是不能贷款的，资金有限的情况下，建议根据具体情况选择更适合自己的一种。

关于配套

房屋配套关系到居住者的生活便利度，以及房子未来的升值空间，因此配套的好坏，也是购房选择中非常重要的衡量标准之一。

首先，新房的学区、物业以及周边的生活配套大概率都不如二手房成熟。

二手房的学区捆绑稳定，一般确认是某学校的学区房不会出现变动，而新房的学位则存在很大的不确定性，需要等到交付才能最终确定。

一方面新房的学区可能也正在配建，教育教学水平无法评估，另一方面开发商可能会为了卖房，而在对外宣传时，将没有确定的学位配套，当做房子的配套学位进行虚假宣传，等到业主入住为小孩申请学校时，才发现被学校拒之门外，并且这类的新闻时有发生：

2018年三月份，考虑到孩子的读书问题，商女士一家在长沙天心区购买了一套商品房，新楼盘名叫麦芒国际。当时在和楼盘开发商沟通交流的时候，开发商承诺这个小区的楼盘是带有知名小学的学位。但是，在2019年年初长沙市教育局公布的城区公办小学学区覆盖范围的文件中，商女士却没有找到麦芒国际小区，孩子面临上学难的问题。

2020年6月，网友反映，西安高新区紫薇地产开发的紫薇尚层楼盘，开发商在卖房时承诺买房有西安高新国际学校的学位。而今学位没有了，开发商买房前承诺能读书，现在却读不了，业主无奈维权，学位落空，该楼盘销售涉嫌虚假宣传。

（来源：网易房产西安）

物业与生活配套等基本同理，这方面新房都存在着一定的未知性，没有入住不可预料物业的服务水平。

而二手房则可以通过查看小区环境，建筑内部保养情况来评判一个物业的服务水平，可以说是所见即所得，毕竟高质量的物业服务，也会影响购房者的选择以及房价的波动。

关于时间

我们生活的时代，是分秒必争的时代，时间有多易消逝就有多可贵。因此在买房的问题上，早买晚买、何时入住中间消耗的时间成本，都是可以通过金钱来衡量的。

每每说到新房与二手房的差异，一定会有人说到，二手房买后就可以拎包入住，早买早享受，不用继续租房给别人家房子还贷款。

而新房大多是期房，需要耐着性子等了又等，遇到意外，比如去年的开始爆发的疫情，很多项目施工延期，几个19年买了房的朋友，多多少少都在抱怨自己的房子交房又推迟了。如果是同一时间买房，单是租房成本，能提早入住的二手房一两年时间也能省下几万块了。

还有比较容易被人忽视的楼龄问题。在上文开支部分有提到，楼龄的长短会影响贷款的期限，除此之外还有影响产权年限的问题。

一般商品房住宅的产权是70年，但抛开拿地时间和开发周期，消费者买到手里的房子也就剩下六十几年的产权。

更有甚者，一些城市本土开发商早些年低价拿地，却没有早做开发，可能握在手里十几年才开始规划建设，这样最终到购房者手中的房屋产权，可能仅剩四五十年，如果再买到这类产品的二手房，剩余的产权年限只会更短。

同样是花钱买房子，谁不想自己的产权时间更久一点呢，虽然都说关于产权续期的问题不是什么大问题，未来到期了可能也只是花费少量的税费续期，但长路漫漫，未来如何还不是尚未可知，当下实实在在能握住的才是最可信的。

结

细碎的说了这么多新房与二手房间的差异，还是做几点总结，便于大家带入自己的情况去做选择：

1. 小城市城市半径不大，中心区和郊区价差不大，配套对房价的影响也不会很明显，价格相当，选择更便利的还是更新的小区可以随个人倾向。2.如果城市一二手房倒挂，那肯定是要好买新房更划算，只是会辛苦些要靠运气，如果是为了学位和居住方便，还是中心区的二手房更适合。3.每个城市都是存在鄙视链的，住在中心区的人往往会鄙视住在郊区的，因此中心区二手房价值，短期内是不会转移的。

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来源：楼面

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