开年首拍 北京卖地局部火热延续

1月4日下午，北京迎来2024年首场土拍，丰台3宗地块、房山1宗地块，冷热分化明显。最终，丰台大瓦窑L42地块由中建信和以38.525亿元摇中；丰台大瓦窑L44地块由京能以38.41亿元摇中；丰台羊坊041地块由中建壹品以22.3亿元底价摘得；房山拱辰0018地块由北京城建(600266)以22.8亿元底价摘得。4宗地块总成交金额122.035亿元。

大瓦窑地块双“摇号”

大瓦窑姊妹地块意外火热成为本场土拍的焦点，参与报名房企数量虽不多，但竞争却格外激烈，双双触顶地价上限，最终摇号定土地归属。

本次出让的丰台大瓦窑L42、L44地块共受到8家房企关注并积极参拍，分别是中建壹品、中建信和、京能、天恒、华润、保利、城建、兴创。两宗地块均位于西南五环内，仅有一路之隔。

其中，L42地块为纯住宅地块，用地面积约2.49万平方米，规划建筑面积6.96万平方米，容积率2.8。L44地块有一部分公建配建，用地面积约3万平方米，规划建筑面积约9万平方米，容积率3。

最终，中建信和摇中丰台大瓦窑L42地块，京能摇中丰台大瓦窑L44地块。值得一提的是，此次摇中地块的京能，参与摇号地块近十次后终有斩获，由此可见其对北京市场的决心坚定。

北京链家研究院分析师岳微表示，丰台大瓦窑L42、L44两宗地块位于四至五环之间，属于临铁地块，距离地铁14号线大瓦窑站直线距离500米，周边存在一定基础生活配套。其中，L42为三角地块，开发企业排布住宅产品存在一定难度。L44地块整体方正，但有公建配建要求，公建占比达30%，也存在一定开发难度。因此，报名参拍的中建、天恒、中铁建、京能、兴创均为在京有代表项目的实力房企。

中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，两宗地块周边在售竞品为2020年7月拿地的国誉万和城和首创天阅山河，网签均价约8万元/平方米。本次土拍的地块销售指导价为8.3万元/平方米，时隔三年半仅有小幅增长，体现了北京在稳地价、稳房价、稳预期方面的工作成绩。

中建壹品底价摘得羊坊村地块

同属丰台的羊坊041地块，此次并未获得过多关注，最终由中建壹品以22.3亿元底价摘得。

根据出让文件，丰台羊坊041地块，用地性质为R2二类居住用地，土地面积约2.58万平方米，规划建筑面积约5.67万平方米，销售指导价为7.2万元/平方米。

岳微称，羊坊地块位于总部基地板块，无不利因素，但地块距离地铁较远，周边配套较为基础。此前招商在周边竞得020地块，打造第二座“臻园”系列，在此高品质竞品项目的比较之下，需要拿地房企拿出产品设计“硬实力”。

2023年6月20日，丰台区羊坊村棚户区改造土地开发项目YF—020地块，获得保利、中海、天恒、招商4家房企报名，最终由招商以31.6亿元竞得，溢价率4.98%。

“除地块体量略小于招商竞得的020地块外，其他指标基本保持一致。”某央企在京丰台项目营销负责人告诉北京商报记者，地块周边配套有待补足，且竞品压力较大，是此次羊坊041地块关注较少的原因。

张凯称，丰台区羊坊041地块位于南五环内，距离北京荟聚购物中心仅2公里，紧邻在售的招商臻园项目，向北4公里即可到达丰台科技园，此次成功出让，可进一步完善园区周边的职住平衡。

“去化”又“竞争”压力增大

在2023年的北京土拍市场，丰台出地多半自带流量。未拍先火的青塔地块、摇号的南苑地块、合计揽金百亿元的郭公庄双子地块及新宫地块等热点不断。元旦假期前丰台刚刚上演大红门“22抢1”的火热场景，北京土拍再度热闹起来了。

北京商报记者梳理发现，刚刚过去的2023年，丰台共成功出让8宗住宅地块，有一半都进入到了摇号程序，但其中也不乏底价成交地块。

岳微称，作为城六区中辖区范围大、土地储备充足、承担主要供应作用的丰台区，2021年以来，已出让21宗住宅用地，涉及万泉寺、纪家庙、大红门、青塔、南苑、郭公庄等多个板块，地块属性、地理位置、周边配套都较为良好，住宅产品涵盖刚需、改善、高端等多层次居住需求，属于具有较强流动性的置业区域，在此“去化”又“竞争”的环境下，对开发企业的建设运营要求提升，虽然其竞争压力增大，但给购房者提供了更多购房选择。

北京开年第一场土拍，虽冷热分化明显，但2宗地块溢价成交继续为北京市场注入了积极因素。诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪对接下来北京土拍市场仍然持看好态度，局部地块火热现象或时有发生。

北京商报记者 王寅浩

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