透市|杭州加码楼市调控 卖地传奇能否延续？

“卖地一哥”杭州，在创造卖地传奇的同时，也遭遇了楼市收紧。

2020年上半年，杭州携手北上广三个一线城市一起跨进土地出让金千亿阵营。在刚刚结束的8月，武汉成为今年继杭州、上海、北京、广州、苏州、南京、宁波和重庆外第九个土地出让金超过千亿的城市。而此时，杭州已经依靠过去两个月每天超两幅的卖地速度，快速跻身“土地出让2000亿阵营”，继续领跑全国各大一二线城市。

显然，杭州土地市场的热度也传导至新房交易中，使其明显修复并持续向好。根据贝壳研究院的统计数据， 1-8月新房成交面积累计同比增长10.9%，8月新房带看指数、认购指数环比略有上升，新房成交周期连续两个月缩短。

与此同时，杭州也在加码调控，通过出台一系列政策希望房地产市场“平稳发展”。多重因素叠加，未来几个月杭州的楼市将走向何方？

前8月土地成交破2000亿 主城区超千亿占比近五成

从数据来看，杭州的确“带地”能力一流。

中国网地产统计，2020年1-8月，杭州共计成交464幅地块，总成交金额达到2101.05亿元。其中，2、3月份因为疫情影响，杭州土地市场降温明显，但也成交共75幅地块，两月揽金达到226.23亿元。

尤其是2月份，杭州土地终止交易、未成交地块创下新高。数据显示，2020年1-8月，杭州土地市场“中止、终止、未成交”交易地块达到26幅，仅2月份便达到19块，占比高达73.08%。

来源：浙江省土地使用权网上交易系统

随着疫情防控逐步常态化，杭州土地市场在5月迎来爆发，103幅成交地块数量与442.17亿元总成交金额均达到近8个月的最高，成交地块数量占比达到22.2%，成交金额占比21.05%。同时，6月份也延续其火热势头，总成交金额突破400亿元，达到413.84亿元，占比19.7%。

来源：中国网地产

纵观前8月杭州的全部成交地块，涉宅用地的成交数量、成交金额均较高。数据显示，杭州涉宅用地总成交125幅，占总成交地块的26.94%；总成交金额达到1856.11亿元，占2101.05亿元总成交额的88.34%。即使疫情影响严重的2月，杭州涉宅用地仅成交3宗，仍达到66.44亿元的成交额，占当月总成交额的86.56%。由此可见，涉宅用地仍占据杭州土拍市场的主流。

据中国网地产统计，2020年1-8月，杭州成交金额在20亿元及以上的地块共计28幅，总成交价格947.54亿元，上述地块全部为涉宅地块；成交金额超过50亿元的仅有5幅，也全部为涉宅地块。

值得关注的是，5幅超50亿地块中，文晖单元地块由滨江集团经过82轮竞价以107.38亿元摘得，成为2020年杭州首幅百亿地块，也成为杭州历史上第五宗超百亿地块。此外，该宗地块的总价排名第三，一举超越保利澄品地块，成为总价最高的纯宅地。此前的四宗百亿地块分别是：2016年5月成交的奥体信达中心项目，总价123.18亿元；2018年3月成交的萧山钱江世纪城地块M-04地块，总价101亿元，即保利澄品项目；2018年5月28日成交的杭州百井坊地块，总价107.31亿元；2019年8月8日成交的江河汇城市综合体地块，新鸿基联合平安以总价132.6亿元竞得。

值得注意的是，5幅超过50亿的地块全部位于杭州市（本级），即杭州主城区。中国网地产统计，2020年1-8月，杭州市（本级）土地成交地块127幅，总成交额突破千亿达到1044.28亿元，占整个杭州市2101.05亿元土地成交额的49.7%。

来源：中国网地产

此外，杭州市（本级）成交金额达20亿以上的地块为13个，占整个杭州28幅地块的46.43%。

数据显示，杭州的土地出让金在2017年一举突破2000亿达到2258.85亿元，2018和2019年再创新高，分别达到2443亿和2836亿。经过计算，2016年至今，杭州这座二线城市的卖地收入已经超过万亿。业内人士分析，杭州卖地收入井喷，与亚运、城中村改造和棚改、楼市热度居高不下等三大因素有关。

确定亚运会举办后的第二年，杭州市提出用5年时间基本完成178个主城区城中村改造。加之，近年杭州疯狂拓展城市边界，相继吞并了萧山、余杭、富阳、临安、建德、桐庐等周边县市。庞大的城市更新需求与城市建设资金需求让杭州卖地顺理成章。在一般预算收入不济的情况下，依靠土地出让成为杭州补充财政的必要手段。

究其原因，不断加大的人口增量也使杭州楼市热度不减。数据显示，2015-2018年，杭州人口增量分别是12.6万人、17万人、28万人、33.8万人。2019年，杭州人口增量首超深圳达到55.4万人，常住人口也达到1036万人。数字经济带动下，网易、阿里巴巴等龙头企业不断加持，使杭州的吸引力节节攀升，楼市热度不减直接传导至土地端。

滨江、绿城本土房企拿地积极 调控加码或使杭州楼市企稳

杭州，作为具有发展潜力的城市，既有本土房企的深耕，也有外来房企的青睐。

中指院数据显示，2020年1-8月，TOP100房企拿地总额21162亿元，拿地规模同比增长7.2%。50家代表房企1-8月月均拿地均值为1906.4亿元，显著高于2019年月度均值。其中，33家房企月均拿地金额超过2019年月度均值。

来源：中国指数研究院

而具体到各城市，中指院数据显示，2020年1-8月，杭州市以667.33万平方米规划建筑面积，位列50家代表房企拿地面积TOP10城市的第七位。

而在杭州拿地最积极的房企，莫过于百亿拿下文晖单元地块的滨江集团。数据显示，2020年1-8月，滨江集团在全国拿地金额达到526亿元，房企排名第11位，且全部集中在长三角。其中，仅在杭州的拿地金额就达到390亿元，占比高达74.14%。

作为本土房企，滨江集团在杭州屡次斩获高价地块。除稳晖单元百亿地块外，滨江集团还在4月份经过27轮竞价，以上限价格56.42亿元竞得景芳三堡单元JG1206-47地块，楼面价42607元/平方米，溢价率29.94%。6月份又以61.86亿元竞得位于望江新城，未来城站火车站东广场旁的杭政储出[2020]35号地块。根据规划，该地块位于杭州上城区始版桥未来社区项目试点区域。

杭州既是滨江集团的大本营，也是其重仓之地。2020年上半年，滨江集团新增20个项目，有14个位于杭州，2个位于宁波，1个位于嘉兴，3个位于苏州。截至2020年6月末，滨江集团1262.01万平方米土地储备中，杭州占比达到55.5%。

在浙江之外，滨江集团也曾试图实现全国化布局，定下“聚焦杭州，深耕浙江，辐射华东，开拓粤港澳大湾区，关注中西部重点城市”的战略，但是发展并不顺畅。截至目前，除浙江外，滨江集团仅在南通、上饶、上海、深圳、苏州有零星项目布局。而在外拓中，滨江集团曾“折戟”深圳旧改项目，并造成“坏账”计提。

而较滨江集团晚两年成立的绿城中国却早已完成全国化布局，并且跻身头部房企阵营。中指院数据显示，2020年1-8月，绿城中国在杭州拿地金额达到97亿元，排名第二，而其在全国拿地606亿元，排名第六。杭州拿地金额仅占绿城中国全国拿地金额的16%。除去大本营长三角依然保持深耕外，绿城中国还积极拓展京津冀等区域。

来源：中国指数研究院

除滨江集团、绿城中国等本土房企外，万科、绿地、龙湖、融创等头部房企亦看好杭州市场，并在杭州积极布局。

来源：中国指数研究院

其实，在热度居高不下之时，杭州近期已对楼市政策“打补丁”，加码调控政策，这意味着杭州楼市的下半场或将降温。

9月4日，杭州市房地产平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对土地市场、住房贷款、税收政策、住房限购政策、无房家庭认定以及热点项目管理等方面作出进一步的明确规定。

其次，近期住建部和央行联合召开重点房企座谈会，明确提出并形成了重点房企资金监测和融资管理规则，融资收紧信号明显。为此，恒大、融创等多家房企均表示下半年要控制拿地规模，进一步降低负债。

业内人士分析，上半年，个别城市的“炒作”行为严重紊乱市场行情，从下半年房地产市场的调控力度看，各城市将陆续推行调控政策，严防炒房者进入，遏制房价过快、过猛上涨。传统销售旺季到来之时，新房供应量加大，此时的严要求也是对购房者提供的一种保障。

当融资收紧成为房企的“悬顶之剑”，加之中央多次强调“房住不炒”，近期土地市场火热的城市如杭州、宁波、南京、东莞等纷纷收紧调控。业内人士分析，预计短期土地市场热度会有所下降。

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