评司论企 | 融资加持下，中海“明天”业务的发展之路

　　导 读

　　短期获批162亿，中海旗下的“明天”业务——持有商业物业将迎来加速发展。

　　◎  文 / 房玲、易天宇

　　据深交所5月8日信息披露显示，中海企业2020年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券，以及2020年面向专业投资者公开发行公司债券均获深交所通过，两个债券拟发行金额分别为95亿元和24亿元。此外若加上4月获通过的中海商管1号及2号资产支持专项计划，4笔获批总规模将达186亿元。

　　值得注意的是，其中约有162亿规模的融资与中海投资物业的运营相关，包括95亿的住房租赁公司债，以及约67亿的中海商管资产证券化。预计未来在资金的加持下，中海旗下的“明天”业务——持有商业物业将迎来加速发展。

　　01

　　专项债券加快长租建设

　　未来发展仍需主动出击

　　长租项目集中长三角，2020年将达6家

　　目前，中海旗下的长租公寓共分为海堂、友里两大品牌，分别定位为商务服务型公寓及舒适社交型公寓。截止2019年，中海已开业两家长租公寓，其中中海友里上海小昆山店为首家落地运营的长租项目，于2019年8月正式开业，总建面9809平米。2020年按计划，中海还将有4家长租公寓项目入市，届时中海旗下在运营长租公寓数将达6家。

　　据悉，此次中海发行的住房租赁专项公司债，发行规模不超95亿元，扣除发行费用后，66.5亿元计划用于住房租赁项目建设，28.5亿元用于补充一般运营资金；此外首期发行规模不超20亿元，其中12.6亿元用于自有租赁住房建设，共包括5个长租项目，预计可租建面超10万平米。5个项目均位于核心一二线城市，如北京、上海、苏州等，其中4家均位于长三角城市。

　　盘活物业营收多元，被动持有限制发展

　　此次中海发行专项公司债用于长租项目发展，与企业的战略导向相吻合，既能有效盘活低效物业，又能实现营收的多元。随着公司债的分期发行，相信会有更多长租项目加快建设进度。从优势上来看，中海偏好一二线拿地，获地的城市能级较高，能够契合长租公寓的发展特点；中海拥有多年写字楼及商场运营经验，在长租公寓管理运营方面有经验支持；此外中海的融资成本较低、财务稳健，一定程度上能够满足长租公寓的资金需求。

　　但从募集说明书披露的项目信息来看，大多数中海的长租项目都是被动持有，是出于土地出让时的自持要求，而被动持有的长租项目。这也造成了中海在拿地时主要以物业销售为主要考量标准，而长租项目的地段位置没有太多选择机会。此外这类长租项目大多为小区内的特定楼栋，易与项目内的业主形成租金竞争，限制了项目的发展。由此判断，目前中海旗下的长租公寓更多为低效物业盘活，但若要真正扩大规模、进军长租，还需要在战略上主动出击，运营上轻重结合。

　　02

　　资产证券化释放商业价值

　　集中商业仍有漫漫长路

　　持有物业自行造血，未来商业加速扩张

　　除了住房租赁专项公司债，中海还先后获批了约67亿的中海商管资产证券化，其中中海商管1号37.01亿已成功发行，据公告显示资产证券化产品涉及资产包括北京中海地产广场，以及成都中海国际中心。据悉北京中海地产广场及成都中海国际中心均为中海持有物业中较早建成的，其中北京中海地产广场于2011交付运营，而成都中海国际中心则于2012年交付。除了两栋写字楼外，中海还拥有较多其他优质持有物业，尤其是写字楼物业，如北京朝阳区中海广场（09年交付）、上海中建大厦（08年交付）等等。

　　截止2019年中海已持有在运营写字楼45栋，写字楼收入约29亿元，其中北京、上海及伦敦收入达17.1亿元，占比59%；此外共持有在运营购物中心13 家，购物中心收入约8.4亿元。如此规模的持有物业，完全可以为中海吸引到更多的资金，从而提前释放商业物业价值，投入到更快的商业发展中去。

　　按照计划2020年中海将有10座写字楼、3座购物中心竣工，并预计会有两个写字楼、两个购物中心实现入市。此外根据中海地产“2020年环宇商业合作伙伴年会”，中海计划2023年要开发运营超过40座商业综合体，这也意味着中海的商业版图，尤其是集中商业部分将实现大跨步的发展。事实上，2020年中海也确实加大了发展步伐，如1月中海联合中环以63亿取得上海普陀真如副中心板块商业用地，3月又收购佛山南海怡丰城，继续扩展在大湾区的商业版图。

　　集中商业具备扩张基础，与第一梯队仍有较大差距

　　鉴于目前中海已是中国内地最大的单一业权写字楼发展运营商，拥有较多成熟且优质的写字楼物业，非常适合作为资产证券化的方式吸引投资。未来中海大概率将继续采用资产证券化的方式，进一步释放其成熟写字楼的商业价值；同时保持自身规模的领先地位，进一步扩大品牌影响力。

　　而对于购物中心而言，起步相对较晚，规模发展仍需要大量的资金支持，通过资产证券化同样在一定程度上满足了该业务的资金需求。值得注意的是，目前中海在集中式商业方面已形成了完善的产品线，包含了综合体、社区商业、商务配套以及商业街等等。随着产品研发的成熟，中海的集中式商业具备了规模扩张的基础。

　　虽然中海商业的规模扩张已提上日程，但相比于第一梯队的凯德、华润、龙湖、大悦城(000031,股吧)而言，中海无论在规模上还是品牌影响力上，仍有较长的一段路要走。尤其是品牌部分，中海的环宇系列产品仍未出现标杆项目，品牌影响力有待提升；此外在规模扩张下，对于其运营能力也是一种考验。

　　整体来看，此次中海发行的专项债券和资产证券化，均是对其商业的较大利好。尤其是在资产证券化领域，中海拥有较大规模的成熟写字楼物业，能够实现自行造血，补充集中式商业的发展资金需求。但长远来看，在集中式商业及长租公寓领域，中海仍有较长的路要走，尤其是在品牌影响力上，中海还需要一个标杆项目来实现自我证明。

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　　龙湖商业起步于2000年，龙湖拿下重庆北城汽车修理厂地块，该项目是龙湖的首个天街项目，在此之后打开了龙湖商业布局的大门。2010年是龙湖商业发展发力的“元年”，彼时国内商服用地供应大幅上涨，而且人均GDP的快速上涨也拉动了对商业的巨大需求，龙湖2010投资物业项目个数达到16个，较于2009年增加了12个。到2011年，龙湖明确商业发展战略，成为龙湖继物业之外的另一道主航业务，商业运营收入也逐渐成为整个上市公司收入增长，以及利润上升的重要一极，彼时龙湖开业有7个商业项目，持有开业面积达到43.89万方。较早的商业布局，使得龙湖对自身商业的定位、以及发展布局作出了恰当的梳理，到2012年，龙湖明确地列出了商业项目的3条产品线：天街、星悦荟、家悦荟。投资物业项目个数增长到25个，已开业项目10个。而后龙湖加速商场的开业速度，2013年起其商场的开业建面年均同比增长30%左右。截至2019年上半年，龙湖投资物业总储备项目（含已开业）有80个，建面共计1013.5万平方米。到2019年底龙湖已开业商场39个，建面超过380万平方米，而随着龙湖商业土储的逐年释放，到2020年龙湖预计开业商场超50个，而龙湖目前持有的八十多个项目，这些项目将会在未来几年释放，将加大龙湖商场的营业收入。

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