热地与新政加持 华润、中海大牌围猎下的沈阳土拍

　　观点地产网 沈阳4月28日的土拍可谓备受关注。

　　原因无他，主要是沈阳皇姑2020-01号东窑地块坐落于北二环旁，先天优势明显；而位于和平区的领事馆东-1地块，更是在亮相之时就被冠上了“双地王”的称号，着实吸引眼球。

　　而且此次5宗地块共40万平方米，是沈阳2020年到目前为止推出的最大规模土拍。土拍结果同样在意料之中，5幅限地价居住用地全部溢价成交，当中有3幅地块触顶最高限价，共收得土地出让金58.24亿元。

　　其中最受热捧的沈阳皇姑2020-01号东窑地块、领事馆东-1地块，分别由华润以21.67亿元、中海以28.24亿元竞得，也应验了此前“由大品牌房企竞得”的市场推测。

　　事实上，除了此次土拍热度不减之外，沈阳拍地一直有着不低的溢价率，这与沈阳刚需盘稀缺、市场已进入高房价销售循环等因素相关。另外，市场回稳，房企资金充裕等也成为沈阳土地市场热度不减的助力。

　　华润、中海围猎 5地收金58亿

　　既然是“热地”，争夺自然激烈。

　　首先进入出让环节的就是沈阳皇姑2020-01号东窑地块，起拍价约6540元/建筑平方米，已是板块内单价新高，甚至比3月24日入市销售的欧博城东-1地块之最高限价还高。参与竞拍的房企也达到10家，其中就包括万科、华润、金地等热门房企。

　　最终，地块由华润以总价约21.67亿元竞得，触顶最高限价7000元/平方米，地块范围内产权无偿移交政府租赁住房4.65万平方米，溢价率7.03%。

　　据市场测算，若加上配建等，该项目的综合成本预计可达到9400元/平方米左右，未来华润东窑项目预计售价为，小高层约17000元/平方米、洋房22000元/平方米。

　　就观点地产新媒体了解，皇姑2020-01号东窑地块出让面积15.48万平方米，用地性质为二类居住用地（R2），容积率不大于2.0，商业比例不大于10%。地块有异地配建学校要求，需配建地下车位。

　　另悉，东窑地块之所以广受关注，还因为其占据了不可多得的“地利”优势。资料显示，地块坐落于北二环旁，而在主城区土地资源愈发稀少的情况下，二环旁一宗占地15万平方米、建面超过30万平方米的宅地，实属难得。

　　随后，另一宗被加了“地王”标签的热地——领事馆东-1地块进行出让，报名企业也达到8家，只是进入最后争夺环节的只有中海和龙湖。

　　观点地产新媒体查阅资料了解，领事馆东-1地块位于和平区曹仲板块，土地面积10.86万平方米，用地性质为二类居住用地（R2）、商业用地（B1），容积率不大于2.0，商业比例不大于15%。

　　其超过19.87亿元的总起始价，以及9150元/建筑平方米的起始价，在亮相之初就已是2020年沈阳出让地块中总价最高，以及曹仲板块地价最高地块，因此也被预测“可由大品牌房企竞得”。另外，该地块所处的曹仲板块有着领馆区的规划，项目在定位上也较为高端；且距离浑河较近，周边还拥有沈阳和平杯世界足球公园、长白岛森林公园等多个自然景观。

　　为夺靓地，中海、龙湖两家房企在地价达到封顶价格13000元/平方米时，同步开始竞争无偿移交政府的租赁住房面积。

　　最终，近日连番拿地的龙湖铩羽而归，由中海以总价约28.24亿元竞得领事馆东-1地块，触顶最高限价13000元/建筑平方米，地块范围内产权无偿移交政府租赁住房12500平方米，溢价率42.08%。

　　据市场测算，中海领事馆东-1地块综合成本约14000元/平方米，预计未来售价为，小高层29000元/平方米、洋房35000元/平方米。

　　事实上，该地所处的曹仲板块同样供地不多，土地向来抢手。

　　两年前，2018年4月4日曹仲板块南堤西路南-1（南）地块公开出让，起拍楼面价8125元/建筑平方米，经过72轮竞价后，由万科收入囊中，成交单价达11050元/建筑平方米。

　　此后，领事馆东-2地块由中东港通过挂牌交易摘得，并与华发合作开发为华发中东和平首府项目。

　　2019年8月21日，南堤西路南-3地块花落方大，触顶最高限价10400元/建筑平方米。

　　热地、新政 沈阳地市热度不减

　　此外，当天出让的还有沈北3宗宅地，包括沈北2020-009号原卡丁车地块、沈北2020-022号原宝通家具地块、沈北2020-019号龙腾碧玉湾北侧地块，总占地面积近13万平方米。

　　其中，原卡丁车地块由安鑫以总价1.82亿元、2800元/建筑平方米竞得，溢价率4.48%。

　　原宝通家具地块由华强以总价约1.19亿元、4300元/建筑平方米竞得，溢价15.59%。

　　在沈北深耕多年的太湖则以总价约5.32亿元竞得沈北2020-019号龙腾碧玉湾北侧地块，触顶最高限价3500元/建筑平方米，竞地块范围内产权无偿移交政府租赁住房1400平方米，溢价率49.57%。

　　至此，沈阳土拍5幅限地价地块共录得出让金58.24亿元，其中3幅达到最高限价并转为竞地块范围内产权无偿移交政府租赁住房面积。

　　有沈阳业内认为，地理位置优越、地块面积大、周边配套齐全等无疑是沈阳地块未拍先火的主要原因；但另一方面原因，是沈阳已经进入高房价销售阶段。其预期，“未来几年，沈阳几乎没有所谓的刚需盘”。

　　据了解，沈阳近几年“地王”纪录不断被刷新，大房企纷纷入手，也使得沈阳房价逐渐攀升。

　　资料显示，2017年12月，金地以12900元/平方米夺得南塔教育学院地块，成为当时的单价地王，并使沈阳土地成交单价突破万元分水岭。2019年3月，龙湖以18300元/平方米的地价摘得另一块南塔地块，溢价率79.41%，成为沈阳新单价地王。

　　此次，华润以21.67亿元、中海28.24亿元刷新年内拿地总价的同时，还需要向政府无偿移交4.65万平方米、1.25万平方米租赁住房面积，算上此部分隐形地价，沈阳土地价格仍在上升通道。

　　另有观点指出，为了应对新冠疫情，中央和地方陆续出台的政策均利好房地产，且大型开发商手头资金充裕，在供地潮中顺势吸纳土储并不稀奇。

　　而就观点地产新媒体了解，在4月初，辽宁省沈阳市房产局等六部门刚刚发布了关于修订《沈阳市应对新型冠状病毒肺炎疫情保障房地产市场平稳健康发展政策措施》及有序释放商品房预售监管资金的通知。

　　通知提到，土地出让金缴款时间在疫情期间可以延期，即自辽宁省启动突发公共卫生事件一级响应（2020年1月25日）起直至三级响应期结束，疫情响应之前和响应期间成交地块，首付款按成交确认书约定执行，余款（含分期利息）缴款时间在响应期间的，可延期至三级响应期结束后15个工作日内，企业应承担延期缴纳产生的分期利息，延期缴款期间不计入违约期。

　　同时，自4月3日起，现有商品房预售监管项目沉淀（应留存）的监管资金提前释放10%，企业可于今年6月底前在商品房预售资金监管系统上自行提取，新增项目继续执行原办法。

　　分析人士认为，类似分期缴纳土地款等政策，客观上都降低了房企土地成本，对于房企近期保持拿地能力、有效度过特殊时期有积极作用。

　　中原地产项目部总经理黄韬则认为，延期缴纳土地出让金这一政策的推行，是政府与发展商之间的平衡，政府需要挂地卖地，同时也要考虑发展商的资金现状。

　　另外，除了在融资渠道的放宽以外，央行还在2月17日、4月20日连续两次降息，随后4月24日，央行对当日到期的2674亿元定向中期借贷便利（TMLF）进行了续做，续做金额为561亿元。当日TMLF操作为1年期，利率为2.95%，此前为3.15%，下调20个基点。

　　就此，中原地产首席分析师张大伟认为，流动性宽裕已经越来越明显，这种情况下，通胀的可能性增加，所以流入房地产的比例肯定会越来越大，钱越来越多，钱越来越便宜。

　　在此背景下，大牌房企无疑有更多弹药补充土储。

　　上述沈阳业内还表示，由于此次出让的几宗地块是近期土拍中最大的地块，销售周期相对较长，预计会在2-3年内完成销售，在此周期中，沈阳房价只会逐步增长，而不会下降。

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