22亿拿地与项目引援 1400亿预算下中海的开源节流

观点地产网 这两天，中海有点忙。不仅忙着人事变动，还忙着拿地补仓、项目引资。

于5月13日，中海拿下太原万柏林区SP-2019住宅兼容商业、托幼地块，成交总价22.03亿元，楼面价8333.9元/平方米，溢价率72.27%。

而在前一日，据北京产权交易所披露，中海拟为郑州海旭房地产开发有限公司、武汉中海海耀房地产有限公司两家附属公司进行增资，各自引进一个合作方，对应持股权均为20%。

事实上，规模与现金之间的平衡，向来是房企们最为头疼的。所以一边忙碌拿地，另一边又进行项目引援便成了房企惯用的平衡之术。

“开源”节奏

颜建国带领下的中海，积极拿地已成为标签。不过这几年，虽然拿地金额均有所上涨，但是拿地宗数与楼面面积却为下降趋势。对于2020年要实现4000亿目标的中海来说，拿地扩大规模亦是当务之急。

每一宗土地都来之不易。关于太原河西污水处理厂SP-2019的这宗地块，中海获取的过程也算坎坷。

于5月13日，太原万柏林区新晋祠路附近两宗地块成功出让，编号分别为SP-2018、SP-2019，由保利、中海地产分食，总成交金额46.82亿元。

相比起深耕太原多年的保利，在太原项目不多的中海更像是这次土拍的主角。

颇具故事性的是，此两宗地块曾于4月10日入市出让，当时吸引了中海、万科、青岛华发、招商蛇口(001979,股吧)、保利、金茂等一众大牌房企争相举牌，最终中海对SP-2019地块出价高达20.245亿元（溢价率为58.34%），但结果仍为流拍。

另一宗SP-2018地块，中海最终出价达到21.435亿（溢价率50.5%），也还是流拍了。彼时公布的流拍原因为，上述两宗地最终出价都没有达到出让底价。

历经一月有余，中海还是将其中一宗地收入囊中。据太原业内人士分析，此次地块最终出让的溢价率72.27%也并不算高，毕竟政府要打造的是长风西高端片区。

上述人士介绍，在太原人的印象里，以前长风西片区的发展不太好，低端产业云集，“加上长风商务区并没有多大起色，没有很多产业愿意过去，只有一些基础的公共服务类的图书馆、博物馆之类的。”

但近年来，长风西片区列为太原“南移西进”的重要发展区域，加上融创、中国铁建(601186,股吧)、华润、万科、远大各大房企相继落子，发展潜力较大。

业内人士也提到，“自从华润万象城购物广场开业后，看到了这一片区的发展价值。”据悉，长风西片区内华润中心、万象城、阳光城(000671,股吧)环球金融中心等商业以及写字楼较多，未来还将有远大购物中心。

另根据中海官网显示，目前在太原仅有两个项目，包括中海华润幸福里以及中海寰宇天下。连同此次拿的项目，中海在太原区域的三个项目都位于万柏林区，而长风西片区位于万柏林区的南侧。

回归中海自身，其实不只在太原区域对于地块具有渴求之意，而是在各大城市的拿地上都表达了一种焦急情绪。

此前3月份，中海发布2020寻地合作计划，拟就股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务范畴进行全面合作，城市范围包括但不限于全国一二线城市及强三线城市。

然而，近段时间也未见中海收并购、资产转让或是城市更新等相关动作的披露。

数据显示，前4月，中海通过招拍挂市场获得7宗地块，分布于北京、上海、长沙、沈阳，累计应占楼面面积约134.72万平方米，累计应付的土地出让金约为171.14亿元。与去年同期相比，应付土地出让金下降50%左右。

根据中海2019年业绩会上所提及的，2020年的拿地计划，中海的权益预算为1400亿元，同比增长23%。

如此看来，对于今年有着拿地压力的中海来说，前4月的节奏显然过于缓慢。步入5月，中海也更多在土地招拍挂市场露面。在刚过去的北京、西安等地的土拍中，均出现过中海的身影，却可惜空手而归。

5月份也已过去半个多月，中海仅仅拿到长沙岳麓区一宗双限地宅地，以及上述太原地块，总斥资55.45亿元。

“节流”举措

拿地着急的另一边，同样也急着为项目引援增资，这是中海这段时间的真实写照。

5月12日，中海披露拟为郑州海旭房地产开发有限公司、武汉中海海耀房地产有限公司两家附属公司增资，对应持股权均为20%。其中对郑州公司拟募集不低于1亿元，对武汉公司募集金额择优待定。

此次增资完成后，两家项目公司融资方原股东即中海方面持股80%，新增投资方持股20%。

两个项目所募集资金用途，均主要用于项目地块的开发建设，包括但不限于支付项目开发工程款、前期费用、营销费用、管理费用、财务费用及相关税费等。偿还公司的部分股东借款，补充流动资金。

根据观点地产新媒体查阅，上述郑州公司，主要资产应为中海于去年12月于郑州郑东新区拿下的一宗宅地，编号郑政东出〔2019〕13号（网），成交总价26.7亿元，折合楼面价14743元/平方米。

此外，武汉公司主要资产应为中海于去年12月以23.76亿元、溢价13.36%竞得的宅地，即东湖新技术开发区P（2019）163号地块，楼面价6012.4元/平方米。

根据2020年3月31日财务报表显示，郑州公司资产总计28.17亿元，负债总计28.17亿元，所有者权益1.64万元，净利润1.69万元；而武汉公司资产总计23.76亿元，负债总计23.76亿元，所有者权益0.06万元，净利润-0.058万元。

得以窥见，这两家项目公司均处于前期开发阶段过程中，未实现盈利。一业内人士表示，房企都有业绩、规模等方面的压力，而且目前的形势是大家都要拿地，像“引援”这样的操作，也可以实现资源共享、优势互补。他提到，“这背后的逻辑是僧多粥少”。

值得关注的是，于4月25日，中海也披露了将为武汉海泽房地产有限公司引进一个合作方，对应持股比例35.35%，用于项目地块的开发建设、偿还公司的部分股东借款等。情况与上述项目相仿。

中海一贯拥有稳健的财务控制能力，频频为项目公司引入合作方或是财务方面的考量。在业内人士看来，品牌开放商本身的体系都是比较完整的，引入合作伙伴增资项目这样的操作多是对报表美化起作用。

反观中海自身，现金流情况又是如何？截至2019年底，中海发展持有现金954.5亿元，一年内到期的有息负债为320.8亿元，占有息负债总额的16.9%；资产负债率60.06%，净借贷比率33.68%，加权平均借贷成本为4.21%。

但一季度深受新冠疫情影响，截至2019年3月31日止三个月，中海发展经营业务收入为206.8亿元，同比下降14.7%；经营溢利为56.1亿元，同比下降24.9%。

虽然营收以及溢利有所下降，但期末中海的银行结余及现金为997.4亿元，仍保持着将近千亿的规模。不过，净借贷比率则为39.4%，相较去年末有所上升。

资金看起来尚充裕，但中海方面也并不松懈，没有停下在资本市场融资的脚步。

据深交所5月8日信息披露显示，中海企业发展集团有限公司2020年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券，以及2020年面向专业投资者公开发行公司债券均获深交所通过。

资料显示，两个债券类别均为小公募，拟发行金额分别为95亿元和24亿元，发行人均为中海企业发展集团有限公司。

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