雅居乐后千亿时代的“稳”字诀

  “2019年在销售方面是符合预期的，整个2019年无论政策也好，经济形势也好，我们（预售金额）达到1180亿元，比去年能够递增15%左右；盈利也是（符合）预期的。”

  雅居乐集团董事局主席兼总裁陈卓林在2019年业绩发布会上如是总结过去一年雅居乐的成绩单。

  年报还显示，2019年雅居乐实现营业额602.39亿元，同比增加7.3%；毛利为人民币183.58亿元，整体毛利率为30.5%，与市场平均水平持平; 净利润率同比上升0.4个百分点至15.3%。股东应占利润为75.12亿元，同比增加5.4%。

  研究年报发现，跨越千亿时代后，雅居乐的业务布局更加均衡，多元产业持续反哺主业，为穿越行业周期和长期稳健发展奠定了更好基础。

  销售再破千亿 “金蛋”回报可期

  作为雅居乐业绩的主要支柱，2019年地产业务表现十分稳健。

  2019年，雅居乐累计预售金额为1179.7亿元，同比增长14.9%，再次突破千亿关口；累计预售建筑面积为891.1万平方米，同比增加11.7%，预售均价为每平方米13240元。

  “全年销售业绩贡献来源于国内外70个城市和地区的178个项目，其中新开售项目55个”，雅居乐集团副总裁王海洋在业绩会上介绍，按区域分布来看，华南区域的贡献为32.9%，其中粤港澳大湾区为26.3%，“华东地区贡献达到了27.2%，较2018年提升了近9个百分点”。

  在上涨的数据中，雅居乐毛利率的下滑引来了一些关注，同比下滑了13.4个百分点。但即使下跌，其2019年毛利率依然达到了30.5%。而且从整个房地产行业来看，该毛利率水平实际上并不低，依然是行业合理水平。

  在业绩会上，陈卓林主动解释毛利率的问题，一则是行业趋势所致，二则是受到海南项目的影响。

  2018年，海南出台了一系列限购政策。受此影响，雅居乐“来自海南的入账数在2018年有113亿元，但2019年少很多，不到40亿元，”雅居乐集团副总裁潘智勇解释，而海南项目毛利接近60%。于是，海南项目确认收入占比减少，致使2019年公司毛利率下降。

  不过，陈卓林对海南项目依然保持乐观的态度，将其喻为“金蛋”：“海南项目是金蛋，是最重要的项目，不是之一。海南现在有400多万平方米的土地储备，货值接近1000亿元，可以贡献20%多的净利润率，毛利超过50%”

  事实上，2019年海南的政策已经出现了调整，如取消了落户限制、人才引进政策、企业总部的落户等，同时，海南自由贸易港的发展也已进入了实质阶段。随着政策的逐步消化调整，2020年海南项目的确收占比将比2019年有较大幅度提升，将对雅居乐毛利率至少维持在30%提供支撑。

  多渠道低成本拓储 稳定增长可期

  对于房企而言，土储是决定一家房企稳定发展的生命线。经过多年深耕，雅居乐已经完成全国化布局且进一步优化，为其长期稳定发展提供了保障。

  在2019年实现的千亿销售额中，雅居乐定位的两个战略深耕城市群，即珠三角、长三角贡献合计达到56%，中西部占比为15%，大京津冀占比约为8%，南部沿海及其他城市群占20%。

  “今年，我们在京津冀的储备项目将进入销售期，未来对公司的贡献也会进一步加大”，王海洋称，“这样一来，我们在全国重点城市的布局会更加合理，区域间形成协同互补，起到良好的支撑作用、抗风险作用。”

  如今，雅居乐的“粮仓”已经是遍布各地，截至2019年底，其在国内外75个城市拥有权益预计总建筑面积为3970万平方米的土地储备。

  尤其在发展潜力巨大的区域，雅居乐更是准备了充足的“弹药”。其中在粤港澳大湾区拥有权益土地储备约为834万平方米，占整体权益土地储备的21%；同时，在长三角共有48个土地储备项目，权益土地储备约489万平方米，占比约12%。

  此外，通过多元化购地策略，雅居乐进一步补充了大量优质土储。年内，雅居乐新增的42个新项目、共1090万平方米建筑面积中，通过招拍挂、产业小镇、合作及并购获得的土地比例分别为34.5%、39.4%、26.1%。

  据披露，多渠道的拿地策略，使雅居乐的平均土地成本仅3509元/平方米，土地综合地价和房价比例约为22%。有分析指出，如此低成本的土储，可以让雅居乐在整合可售资源时有更大灵活性，并保证未来利润增长空间。

  2020年，雅居乐还将继续秉持这一拿地思路。王海洋表示，在投资拿地方面，雅居乐将更加“聚焦”，考虑未来的“安全”，注重“高回报”，在大湾区、长三角持续加大投资的同时，还在在对全国相关城市进行筛选后，“重点跟进36个城市”。

  多元板块全面开花反哺主业

  除了地产板块通过调整完善布局，不断提高自身抗风险能力外，多元化业务也开始步入回报期，为雅居乐未来业绩增长形成支撑。

  年报显示，2019年，雅居乐非地产业务板块营业额合计为60.61亿元，同比大幅增长66%，2017-2019年复合增长率高达61%；经营利润为14.31亿元，过去三年复合增长率更高达92%。多元业务在整个集团营收的占比也从2017年的5%稳步提升到了2019年的10.1%。

  相比其他房企，雅居乐拓展多元化的时间更早，而且舍得真金白银投入。经过多年深耕，物业管理、教育、环保等多元产业开始进入回报期。

  数据显示，2019年，雅生活实现营业额51.27亿元，同比增长51.8%，毛利及净利润分别为18.83亿元及12.92亿元，同比分别增加46%及59.3%。

  在业务拓展上，雅生活也表现优异，于2019年，其收购了中民物业及新中民物业60%股权。由此，收购完成后，雅生活的在管面积将突破5亿平方米，盈利能力及品牌实力也将得到大幅提升。

  强劲的业绩表现与未来发展潜力，使得雅生活得到了资本市场的充分认可。据东财Choice数据显示，截至30日，雅生活股价自业绩发布以来累计涨幅超两成，明显跑赢大盘，包括花旗、高盛、瑞银等在内的十余家券商也给出评级报告，重申“买入”、“跑赢大市”评级，部分投行提升了雅生活的目标价。

  除了物业板块，环保板块和雅城科创也成为雅居乐的发展亮点。

  其中，环保业务在2019年实现营业额15.10亿元，经营利润3.35亿元，分别较同比大幅加146.1%及69.6%。通过多年发展，环保业务已完成全国布局，共有45个项目。其中，截至2019年底，危险废物设计处理规模已逾330万吨/年，安全填埋库容逾1800万立方米，在这两个毛利率高达40%以上的领域占据了行业排头兵的地位。

  在2019年底建设板块正式更名为“雅城科创集团”，已完成了人居科技、 EPC/总承包两大业务体系的搭建。陈卓林对其发展也充满了期待，并表示该业务“利润空间挺好的，所以多元化发展里，‘雅城’也是重中之重”。据悉，人居科技板块将成为雅城科创集团未来发展重点。人居科技板块涵盖了绿色景观、智慧家居装饰、设计咨询三大主营业务，未来具备更大的发展空间。

  事实上，陈卓林其他非房板块业务也都寄予了厚望，更对未来发展充满信心。他希望多元化业务能公司多做贡献，“我们今年估计10%左右，2020年希望在20%左右，一步步上去”

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