销售1179亿净利增10.5%，雅居乐低负债支撑稳增长

  作为华南五虎之一，雅乐居（03383.HK）素以稳健著称地产圈。

  3月23日，雅居乐在线举行2019年业绩发布会。从年报披露的信息看，雅居乐去年营业收入602.39亿元，增加7.3%；净利润增加10.5%至92.33亿元；股东应占利润则为人民币75.12亿元，较去年增加5.4%；全年销售1179.7亿元，超额完成1130亿元的预定目标，同比增长14.9%。

  在去年调控持续紧缩、楼市增长乏力的大背景下，雅居乐各项经营数据稳步增长，恰似风浪中闲庭信步，一如继往地展现其稳健风格。特别是其资产负债率在76%低位运行，远低于房地产行业84%的平均负债率，堪称行业新标杆。

  雅居乐领导层对这份成绩单表示满意，认为销售和盈利都符合预期，并表示会继续“稳健”的主基调，将今年增长目标设定在1200亿左右，基本与去年持平。

  雅居乐全年可售货值2100亿元，由于疫情影响，今年前两月预售金额80.0 亿元，但基于公司一贯沉稳表现，楼市资本论认为，随着疫后复工加快推进，雅居乐完成1200亿的销售目标，应该没有悬念。

  【一】海南突围，销售再破千亿

  雅居乐定位于“优质生活服务商”，赢利能力非常突出，2018年毛利率一度高达49.6%，被业内视为高毛利的代表房企。

  在各项经营数据稳步提升的同步，雅居乐去年毛利率有较大幅度下跌，引起外界广泛关注。据年报，雅居乐全年毛利183.58亿元，同比下跌25.6%；整体毛利率30.5%，同比下跌13.4%。

  业绩会上，高管层并没有回避这一敏感问题，坦承毛利率下跌的主要原因是海南限售令影响，导致高毛利率项目销售下降，拉低了整体毛利率水平。

  以清水湾为代表的海南项目，毛利率高达50%，一向是雅居乐的投资重点，也是公司最好的开发项目。2018年4月，海南发布全岛限购的史上最严“限售令”，雅居乐海南项目当年销售113亿，去年急剧下降到40亿。限购影响之大，可见一斑。

  目前，雅居乐在海南土地储备400多万平方米，货值近1000亿。去年10月份，海南取消落户限制，凭居住证、社保就可以直接落户，陈卓林乐观认为，海南限购政策将来总会放开，海南市场仍大有可为。

  尽管海南高毛利项目销售受限，雅居乐全年销售仍创1179.7亿元新高，再次突破千亿关口；累计预售建筑面积为891.1万平方米，折算每平米销售均价13240元。

  楼市资本论发现，今年前两个月，雅居乐签约预售80亿，对应建筑面积 48.5 万平方米，折合均价每平方米16501元。也就是说，在疫情冲击下，雅居乐的房屋售价不降反升，单价逆势上涨3000多元，表现出非凡的产品竞争力和良好的抗跌性。

  雅居乐良好的市场业绩，得力于其区域多元化营销策略。去年，雅居乐在售项目 178 个，可售货值逾2000 亿元，从各大区域销售情况来看，华南区域贡献32.9%；华东地区27.2%；华中和西部地区15.2%；海南及云南11.7%；京津冀占比8%，其他地区接近5%。除海南云南同比下降4个百分点外，各大区域都表现不俗。

  值得一提的是，作为雅居乐的大本营，粤港澳大湾区业绩贡献高达26.3%，成为整体业绩的主要是支撑点，在雅居乐全国布局中占有突出地位。

  【二】重仓大湾区，产业小镇成新增长点

  雅居乐起家大湾区，2006年走出华南，开始全国布局，业务逐渐覆盖华北、华东、华中、华南、云南、西部、东北七大区域。近几年，陈卓林洞察国家战略机遇，将主战场重新转回粤港澳，持续重仓大湾区。

  去年2月，国家发布《粤港澳大湾区发展规划纲要》，就大灣區建設推出众多具體實施意見及行動計劃，使得大湾区迅速成为开发热点。雅居乐抢占先机，提前布局，得以大面积收割国家政策红利，助力公司站稳千亿阵营。

  从土地储备来看，雅居乐继续深耕大湾区战略。公司去年土地投资约 472 億元，新增42个优质项目，预计总建筑面积达1090万平方米；截至年末，在全国75个城市拥有权益土储3970万平方米，其中大湾区土地储备项目50个，储备面积1220万平方米，占全国总土储的21%，储备货值近2000亿。

  中国城市群研究中心研究员马可对雅居乐的最新财报表示看好，土地储备是房企发展之基，雅居乐在大湾区的优质土储，必然给公司带来长期高额回报。

  雅居乐去年拿地成本，折合楼面地价为4334元/平方米；如果与去年销售均价13240元/平方米相对比，项目赢利能力相当可观，可见“高毛利”并非浪得虚名。

  楼市资本论注意到，雅居乐能够大幅压低拿地成本，得益于招标、拍卖、挂牌及股权收购等多元化购地渠道，尤以产业小镇表现突出。年报显示，去年有接近40%的土地储备通过产业小镇取得，34%通过独立招拍挂获取，另外26%通过合作并购方式取得。

  截至2019年底，雅居乐产业小镇布局了16个城市，共签订投资协议19亿，拿地510万平方米，货值超过600亿元。这些产业小镇都带有文旅元素，综合土地成本平均1530元/平方米，性价比非常高，未来可望成为雅居乐新的利润增长点。

  【三】多元业务并行，低负债支撑高增长

  除了地产主业，雅居乐多元化业务也表现出色。据年报，多元化业务去年营业额60.61亿元，同比增长66%，连续三年复合增长率达到61%；经营利润14.31亿，同比增长18%，连续三年复合增长率为92%。如此高的成长率在多元化发展的房企中，并不多见。

  雅居乐2016年全面启动多元化战略，迄今在非房板块领域多元化投资超过350亿，现已形成地产、雅生活、环保、卓雅教育、雅城科创、房管、资本投资和商业管理八大产业集团并行运营的格局。

  雅生活是雅居乐第一个分拆上市的多元化板块，去年业绩高速增长：全年营收51.27亿元，增长51.8%；毛利及净利润分别为18.83、12.92亿元，增长46.0%、59.3%；股东应占利润为12.31亿元，同比增加53.7%，每股基本盈利0.92元，财务表现强劲。

  值得一提的是，雅生活去年收购中民物业及新中民物业60%股权，创行业最大一宗并购案例。收购完成后，其在管面积突破5亿平方米，形成全国化、全业态、强品牌的物业管理平台企业，盈利能力及品牌实力大幅提升。

  多元化业务去年对雅居乐的业绩贡献约为10%，陈卓林希望今年能达到20%左右，明年房地产业务和非房业务利润占比能够平分秋色，达到5:5。

  以房地产为主，多元业务齐头并进、高速成长的同时，雅居乐仍能坚持财务稳健策略，显示出高超财技。

  从年报看，截至2019年12月31日，雅居乐总资产2732亿，总负债2079亿；资产负债率76%，远低于房地产行业84%的平均负债率，延续其一贯稳健风格。

  债务方面，公司有息负债967亿元，其中一年内到期的短期债务423亿元，占比43%。业绩会上，陈卓林表示，公司现金及银行存款总额425.55亿元，足以覆盖短期债务，目前已经还债约60亿；公司还有未使用的银行授信810亿元，未来不排除通过自有资金、分红或其他资金方式去偿还境外债务。

  2019年是楼市下半场开局之年。综合经营业绩、土地储备、多元化业务和财务表现，雅居乐的“稳健”让人印象深刻。

  2020年，房企开年即遭遇前所未有的新冠疫情冲击，雅居乐确定与去年持平的销售目标，看似保守，实际展现了地产人的坚韧与自信。

  企业家信心是稳定经济的中流砥柱。楼市资本论认为，雅居乐的稳健和保守，是给投资者最好的定心丸。

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