3月23日，雅居乐控股（HK3383）公布的2019年业绩显示，公司的营业收入、预售金额、净利润等均有一定幅度增长，股票价格却掉头向下。促成股价下跌的一个重要因素，是雅居乐的整体毛利率较2018年有一定幅度下滑，由43%降至今年的30.5%。
事实上，在地产行业，30.5%的毛利率绝不算低，龙头房企中唯一已经公布业绩的万科，去年毛利率为27.2%。因此，有投资者乘雅居乐股价下跌之际，开始了增持仓位的行动。这些投资者清楚，造成雅居乐毛利率下滑的原因在2020年将被逐渐消化。随着海南限购政策中规定两年社保期限的到期，尤其是去年取消落户限制之后，雅居乐高毛利的海南清水湾等项目确认收入2020年同比将大幅提升，加之以雅生活为代表的非房板块高速增长，雅居乐2020年业绩会得到有力支撑。13月23日，雅居乐集团（3383）发布2019年业绩报告，期内实现营业额602.39亿元，同比增加7.3%；净利润增加10.5%至92.33亿元；毛利为人民币183.58亿元，整体毛利率为30.5%，较去年的43%下跌了12个百分点。其实，这个下降趋势早在2018年度和2019年中期雅居乐的两场业绩会中，就接连两次被提前“交了底”——因预计期内海南项目的贡献相对减少，雅居乐对2019年全年毛利率的预期相对比较保守，但肯定保持在30%以上。海南项目的入账减少源于2018年开启的全域限购政策，按照海南省统计局的数据，2019年前三季度，全省房屋销售面积584.95万平方米，同比下降48.6%；房屋销售额928.92亿元，同比下降44.6%。雅居乐在海南打造的旅游地产项目雅居乐清水湾，自2009年3月首期正式开售以来，销售毛利率接近60%，过往十年间一直提供了高毛利收入。2018年，这一项目的确认收入为113亿元，但2019年不到40亿元。事实上，雅居乐对此早有认识，这几年一直致力于解决对海南市场的过度依赖。2019年，雅居乐通过多种方式新购入42幅土地，新增总建面达1090万平方米，可售货值1762亿元。以粤港澳大湾区为例，雅居乐在这一区域的权益土地储备已经达834万平方米，其中，中山、惠州两地的权益土储分别为448万平方米、192万平方米，货值超过1000亿元，高于海南区域。目前，雅居乐4985万平方米的土地储备分布在国内外逾70多个地区，平均土地成本3509元/平方米，如果对比2019年的平均售价，地价房价比例大概22%左右。因此，雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林表示，即使不考虑海南，雅居乐的布局已趋向均衡，整体可售资源存在着相当的利润空间。然而，业绩发布会上，陈卓林依旧将海南称为雅居乐的“金蛋”。据了解，从2020年开始，随着2018年海南限购政策中关于两年社保资格限制的到期，雅居乐海南毛利高达近60%的项目所产生的确认收入与2019年相比将出现大幅提升。换句话说，从2020年开始，海南限购政策对雅居乐造成的影响将被逐渐化解。此外，由于海南在去年10月份取消了落户限制，大批量引进企业总部，并实施人才新政，采取符合条件的人才只要出示一年社保或个税证明便可购房的政策，从而凸显了海南商住房的价值属性。从去年开始，海南项目的售价已经呈现出了稳步提升的态势。“我们大约还有1000亿货值，可以贡献超过20%的利润率，超过50%的毛利率。所以，海南为雅居乐未来几年准备了非常好的毛利，”陈卓林在业绩发布会上称。22019年，雅居乐之所以能够实现净利润两位数增长，毛利率保持在30%以上，另一个重要原因就是经过3年多的投入之后，非房板块开始进入回报期。截止2019年12月31日，雅居乐非地产业务板块营业额合计为60.61亿元，同比大幅增长66%，2017-2019年复合增长率高达61%；经营利润为14.31亿元，过去三年复合增长率更高达92%。多元业务在整个集团营收的占比也从2017年的5%稳步提升到了2019年的10.1%。物业板块雅生活于3月17日公布了2019全年业绩，收入同比增长51.8%，净利润同比上升59.3%尤其是在雅生活收购了中民物业以及新中民物业60%股权之后，雅生活的管理面积将突破5亿平米，并一跃成为规模最大的物业公司。年内，雅生活的外延增值服务和社区增值服务的毛利率分别达到49.8%和54.4%。毛利规模分别有29.4%和79.6%的增长。雅居乐环保业务营业额及经营利润分别为15.10亿元及3.35亿元，较去年大幅增加146.1%及69.6%。通过多年发展，环保业务已完成全国布局，共有45个项目。其中，雅居乐环保危险废物设计处理规模已逾330万吨/年，安全填埋库容逾1,800万立方米，在这两个毛利率高达40%以上的领域占据了行业排头兵的地位。2019年底，雅居乐的建设板块正式更名为“雅城科创集团”，已经完成了人居科技、 EPC/总承包两大业务体系的搭建，全年承接了逾300个工程项目，为50多家房地产企业客户提供服务。多元业务的蓬勃发展，帮助雅居乐在地产营收之外开辟了第二个”吸金池”，这个“吸金池”贡献的收入和利润，将成为雅居乐可持续发展的一个全新增长点。32019年，雅居乐在销售稳定增长的同时，降本增效工作也取得了进展。在合同销售额增长接近15%的情况下，营销成本反而下降了13%，同时，在有息负债总规模部分上升的背景下，财务费用净额由27.44亿元降至25.29亿元。尤其是与现金流密切相关的销售回款率呈明显上升态势，提升约12个百分点至82%，如果按照行业内惯常采取的将历年销售回款均计算在内的口径，销售回款率达93%，同比增幅也达到了12个百分点。年初，一场突如其来的新冠疫情打乱了整个行业前进的步伐。业绩会上，雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林依旧对未来的发展表示了信心，目前，雅居乐在建项目复工率已达92%，正逐步恢复正常步调。
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