控档 | 踩中“两道”融资红线 后千亿时代雅居乐艰难攀爬

为了在“千亿”阵营继续攀爬，雅居乐必须在土地市场全力以赴。10月15日，广州从化、花都两宗宅地入市交易，其中，从化区江埔街迎宾大道北侧地块，由雅居乐以18.78亿元底价拿下，楼面价约6480元/平方米。

三天前，太原市规划和自然资源局网站发布的关于SG-2063、SG-2064地块的出让结果显示，该两宗地块由山西雅居晋明房地产开发有限公司（简称：山西雅居晋明）竞得，成交总价为6.64亿元，而山西雅居晋明为雅居乐的间接控股公司。

资料显示，上述两宗太原地块均为城中村改造项目，宗地面积总计8.79万平方米，将由雅居乐城市更新集团进行开发。其中，雅居乐城市更新集团系今年上半年刚刚成立的公司，业务范围覆盖旧村、旧厂、旧城及棚户区改造等，上半年，该集团累计签订了13个合作协议，锁定预计建筑面积近1000万平方米，货值约2400亿元，大湾区的城市更新项目占比83%。

据克而瑞统计，目前，品牌房企确有半数已经参与到城市更新领域，合作与收并购的步伐加速，虽然入局者众多，但单独设置了城市更新集团的房企却不多见。华南房企中，仅有佳兆业、富力、奥园以及卓越，大多数房企仍将其视作地产的一个板块来进行运作。

在雅居乐看来，随着城市更新项目的加速转化，公司将获得新的销售贡献及利润增长点，该集团预计三年锁定总货值约4500亿元至5000亿元，并于每年供应土地建面60至80平方米，土地货值约150亿元至180亿元。

除城市更新集团外，雅居乐也在通过招标、拍卖、挂牌、勾地及股权收购等方式积极拿地。截至今年9月底，雅居乐的拿地金额累计已达160亿元。9月单月，雅居乐的拿地建筑面积为26万平方米，成交总价29亿元，平均楼面价为11406元/平方米，与行业房企5299元/平方米的拿地均值相比略高。

此前，雅居乐主席陈卓林曾表示，下半年，公司希望能留着现金寻找合适的收并购机会，如果没有合适的项目，也可以留着现金到明年进行收并购。即使拿地也要符合公司负债保持在70%左右的水平，并表示雅居乐目前的策略是现金回来后拿一半出来投出去，并会以地产为主，其他产业占四分之一左右。

积极加码的背后，是雅居乐所面临的销售进一步增长的压力。目前，雅居乐的预售金额合计为897.7亿元，销售建筑面积为666.5万平方米，平均售价为13469元/平方米。按照公司1200亿元的年度销售目标来看，其目前的完成率为74.8%。按照管理层此前表态，随着市场的进一步回暖，以及销售力度的加大，公司有信心完成全年销售目标。

大举拿地的雅居乐，在债务方面的压力也在走高。2017年至2020年年中，雅居乐的负债总额分别为1191.81亿元、1754.65亿元、2078.95亿元及2301.66亿元。其中，流动负债分别为834.73亿元、1203.78亿元、1476.88亿元以及1643.74亿元。

但是，在现金流方面，截至今年年中，其所持现金以及银行存款为464.07亿元，能供公司动用的只有383.62亿元，受限制现金为80.45亿元。其中，公司将于一年内到期的有息债务为403.03亿元，此外，其还有136.33亿元的永续债，偿债压力之大可见一斑。

在现金流方面，雅居乐的表现同样不尽如人意。今年年中，雅居乐经营活动产生的现金流量净额为75.21亿元，相比近千亿的有息负债堪称杯水车薪。不仅如此，雅居乐的现金流情况极不稳定，其2019年的经营活动现金流量净额仅有-145.51亿元。

最近一段时间以来，“三道红线”成为房地产行业绕不开的话题。为了控制房企有息负债的增长，监管部门设置了“三道红线”，即，“剔除预收款之后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得小于1倍”，该新规将于2021年1月1日起施行。

各房企根据触线情况，将被细分为“红、橙、黄、绿”四档，全部触线为红色档，有息负债不得增加；两项触线为橙色档，有息负债规模年增速不超过5%；一项触线为黄色档，有息负债规模年增速不超过10%；若房企全部指标均符合监管层的要求，则为绿色档，有息负债规模年增速可放宽至15%。

华创证券分析指出，“三道红线”政策实施后，房企的存货周转有望提速，引入联营、合营投资者的案例可能增多，销售回款周期或将缩短。融资规模对于房企的运营至关重要，当下的负债指标直接决定了未来的融资规模，触线的房企未来融资或将受限。

根据今年中报的数据，雅居乐剔除预收款之后的资产负债率为72.79%，现金短债比为0.79，踩中两道红线。当期，其净负债率为73.3%，调整永续债之后的净负债率为114%，杠杆高企。

在房企纷纷暂缓拿地、降杠杆的当下，雅居乐丝毫没有放慢拿地的节奏，且拿地金额逐渐攀升，这或带给雅居乐新的压力，有分析称。此外，雅居乐有超过一半的项目布局在三四线城市，而在“房住不炒”之下，这些城市的房屋销售并不畅销，雅居乐的业绩增长也正面临新的不确定性。

随着地产行业进入调整深水区，雅居乐开始更多转向环保、家装、代建等多元化业务，旗下的家装和园林平台雅城也在今年6月底向港交所提交了招股书。雅居乐分拆雅城上市有融资考虑，可以降低负债，但是，雅居乐的园林景观业务跟地产一样，未来一两年面临经营压力。

招股书披露，2017年至2019年，雅居乐集团及其他关联方对雅城集团的总收入贡献分别为99.4%、91.1%及78.9%，第三方的贡献分别为0.6%、8.9%及21.1%。由此看来，雅城集团的收入主要依赖于母公司雅居乐集团，而这会导致，雅城的风险因素将多与母公司相互捆绑。

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