16 条楼市金融政策为涉房融资托底，优质民企地产债的困境反转机会来了？

财联社11月14日讯（编辑 张伟）近日，央行、银保监会发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发［2022］254号）对地产业和债市都带来较大影响。通知文件包含16项举措，从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置三个方面，支持房地产市场平稳健康发展。这将为地产债市场带来哪些机会？

支撑融资端，优质民营房企估值或将回升

文件对缓释当前行业流动性风险有极为正面的表态。据了解，通知指出，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁；鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。

浙商证券解释称，强调对各类房企一视同仁，相当于鼓励对民营房企投放开发贷。但信用收缩的逆转非一朝一夕之功，这条安排的落地效果如何，将取决于地产市场整体回暖情况，及市场对民营房企的信心恢复情况。

通知还称，推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。

在信托融资方面，通知提出，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求、做好风险防控的基础上，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。

国泰君安称，存量贷款可展期以及鼓励信托支持房企，是通过展期拉长负债期限、引入信托这一高收益渠道向高风险房企注入流动性，将带来积极的信号。

存量贷款可展期，并鼓励资产管理公司介入

风险管控方面，通知指出，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期，调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。

通知并称，鼓励金融资产管理公司，地方资产管理公司(以下统称资产管理公司)发挥在不良资产处里，风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。

浙商证券称，通知基本上消除了提供融资的后顾之忧。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。对于融资银行面临的不良生成压力，通知也表示，自通知印发之日起半年内，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类。

保交楼、稳民生，拓宽住房租赁市场多元化融资渠道

此前，通知提及支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；鼓励金融机构尤其是项目按揭贷主融资商业行提供配套“保交楼”融资支持。通知还鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放，稳步推进 REITs 试点。

光大证券认为，在多元化融资支持下， REITs 行业将加速发展，利于引导房地产市场由高周转、快开发向存量运营升维转型，进而激发市场潜力、提升估值溢价；同时 REITs 也为住房租赁房企提供独立的集资平台，增强探索新融资及集资渠道以发展其业务的可能性。

纯信用修复相对漫长，更需谨慎

一些市场分析人士也指出，在没有担保的纯信用融资下，民营房企中期并不乐观，纯信用修复相对更加漫长，需要谨慎。国泰君安(601211)也认为，民企可能已经进入到无信用时代，融资需要通过担保才能够完成（资产担保或者信用担保）。对于大部分民营房企来说，由于项目储备几乎都为住宅，而在已有开发贷、信托等背景下，无法再次充当担保品来做融资，因此，本政策对于这类企业并没有根本性的改变，反而随着其他优质民企担保发行的增加，会让无法提供担保品的房企加速出清。

同时，国泰君安也指出，若文件严格执行，预计将导致供给侧从信用时代过渡到担保时代，资产负债率会出现明显下降，确定性的下降将导致市场的主要矛盾转移至需求侧。银河证券同样表示，需求侧政策想象空间打开，销售有望正式迈入复苏道路。

部分市场人士认为，民营房企和混合所有制房企可以布局在右侧，保持相对谨慎；央国企地产债可以买在左侧。地产政策的拐点和地产债的拐点并不对应，930针对一线城市的地产政策并不被地产债市场认可，但是超预期的调整政策提前到来或许也会使地产债的拐点提前。

东方金诚则认为，交易商协会发文支持包括房地产企业在内的民营企业债券融资，支持方式上增加了“直接购买债券”，央行、银保监会发布金融支持房地产市场平稳健康发展工作十六条措施，在房地产利好政策频出情况下，后续可关注基本面较好民企债的困境反转机会。

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