又现地产涨停潮，民营房企融资迎重磅利好，卖方众议：后市行情可持续吗

财联社11月11日讯（记者 杨卉）市场信心跌至谷底的房地产板块似又迎来历史性拐点，多个利好政策与预期正进一步加持地产行业。

一是重点地区房贷政策的松动，杭州地区建行、招行调整认房又认贷政策，首套房贷利率可按最低4.1%执行，二套房贷利率4.9%，同时二套房首付最低可降至四成；二是民营房企融资出现实质性进展，“满足房企合理融资需求”向房企加速推进，此次交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行；三是富力135亿境内公司债券整体展期成功，这也是国内房企首次尝试境内债券整体展期。

地产债现连续两日涨停潮，继昨日龙湖2027年4月到期、3.375%债券每1美元涨12美分至52美分，涨幅势创纪录后，今日，“20旭辉01”、“21龙湖05”、“21碧地02”、“20龙湖04”涨超、“20龙湖02”、“16金地02”、“21旭辉02”、“19龙湖01”、“21金科04”等多只地产债涨幅超20%，一度被深交所实施临时停牌，还有三只地产债因涨幅过大，在盘中触发二次临时停牌。

政策暖风频吹之下，今日地产股成为A股盘中最亮的星，并成为主力资金的重点抢筹对象，行业主力净流入42.75亿。截至收盘，房地产服务板块大涨7.98%，房地产开发板块大涨5.23%,大幅跑赢市场，特发服务、新华联(000620)、绿地控股(600606)、滨江集团(002244)、新城控股(601155)、广宇集团(002133)、金地集团(600383)等超10股涨停。

港股内房股同样持续走高，旭辉控股集团涨40%，新城发展涨34%，龙湖集团涨27%，碧桂园、合景泰富涨25%。

根据市场相关消息，除龙湖集团拟在银行间市场发债外，新城控股、美的置业、碧桂园等房企正推进公开市场债券发行相关事宜，据知情人士透露，其中新城控股计划发行150亿，美的置业则不止50亿。另外，碧桂园融资部表示，正计划发行资产支持票据。

相较此前多轮融资政策，有地产分析师指出，此次政策很超预期，也未意料到政策速度如此之快，额度更远超以往数十多倍。

如何看待未来政策空间？有分析师认为优质区域龙头公司和超跌反弹的头部民企值得期待。

第二支箭加速落地，融资困境迎转机

早在2018年，针对部门民营房企融资困难、违约上升等问题，央行从信贷、债券、股权三方面来采取“三支箭”的政策组合支持民营企业融资。

“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。本轮政策预计可为民企提供约2500亿债券融资支持。

今年以来，民营房企融资支持政策不断落地，5月16日，市场首单民营房企信用保护凭证业务正式落地，龙湖供应链ABS融资4.02亿元。龙湖、美的置业、碧桂园、旭辉、新城控股等5家民营房企同样通过信用保护的模式相继发行债券。在当时，经历漫长“寒冬”的房地产板块迎来大涨，对民营房企融资情况而言具有极强的破冰意义。

8月17日，中债增启动第一轮增信支持，银行间交易协会曾召集多家民企举行座谈会，龙湖、碧桂园、旭辉控股、远洋、新城控股和金地参会，后续8月23日龙湖公告发行规模为15亿的中债增票据。

9月，碧桂园发行15亿中票，碧桂园以实物抵押的方式，将资产抵押给佛山交投、佛山地铁两家佛山城投公司，由城投公司为碧桂园提供反担保。

10月20日证监会相关人士表示，允许部分存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场上市融资，股权融资政策破冰。

11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集21家民营房企召开座谈会。11月8日，中国银行(601988)间市场交易商协会发文，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

仅仅两日，10月10日，交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行。同日，富力135亿境内公司债券整体展期成功，这也是国内房企首次尝试境内债券整体展期。业内人士认为，这将有利于改善地产公司整体财务状况，促进公司长期稳定可持续发展。

从“满足房企合理融资需求”到中债增支持民企发债，再到本次“第二支箭加速落地”，稳信用政策持续加码，平安证券指出，后续政策在信贷、股权等政策端的支持亦值得期待。

宽信用绕不开房地产，持续性如何？

综合各方观点，房地产同样是受疫情影响较严重的板块，长江宏观于博团队也认为，本轮宽信用绕不开房地产。天风证券(601162)首席策略分析师刘晨明同样表示，不论是宽信用还是中国经济抑或是股市投资，都绕不开地产的后续表现。

更多业内人士看来，本次政策相较以往力度明显加大，叠加防疫政策的有所松动，市场反响强烈，后续持续性上，能否迎来转机还需观察后续销售端能否有实质性改善。

昨日，长江宏观于博团队对央行公布2022年10月金融统计数据进行点评，并指出本轮宽信用绕不开房地产。

随着政策性金融工具的使用接近尾声，地产的修复力度将成为社融能否持续改善的决定性因素。目前来看，基建领域的政策性金融工具已基本告罄，后续配套融资节奏和规模难以形成持续支撑，9、10月重启的PSL工具各新增1082亿、1543亿，但一方面缺乏政策性金融工具的高杠杆作用，另一方面投向上不排除用于“保交楼”专项借款，用于宽信用的规模或偏小，持续性有待跟踪。当前宽信用工具已显不足，且11月MLF到期一万亿，亟待政策加码。

天风证券地产首席分析师韩笑表示，再融资支持逐层升级，稳行业着力稳预期，未来行业信用修复取决于行业景气度回升，虽然各地预售资金监管尺度不一，但是销售回款仍将为现金流进项的最主要科目。但本轮民企债券融资支持效果有待观察，期待信用支持手段和力度的进一步升级，可继续观察房企加速资产转让等自救手段及保交付加速项目层面的债务重组和破产重整效果，待债务重组完成后，不排除进一步放松股权再融资或引入国企注资可能。

尽管短期行业信用修复仍需要时间，但主流房企估值已跌至历史低位。平安证券认为市场已经过度反映信用端担忧，同时政策端持续发力利于民企信用及融资修复，带来估值端修复，短期建议超跌的弹性房企。

中信建投地产团队则继续看好高信用、高销售、高拿地的三高房企，以及有能力参与不良项目处置的代建公司。当前销售逐步筑底，政策向好趋势不变，在政策刺激下，销售有望逐步复苏。

浙商证券认为，此次交易商对民营房企融资的支持和年内类似政策相比在表态和力度上都有所提升；行业基本面企稳修复需要供需两端政策共同发力，而供给端政策力度的加强会帮助行业筑底企稳和后续修复。

在板块投资方面，一方面，行业中长期逻辑和优质标的不变，此轮周期修复力度较以往周期仍然偏弱，中长期头部地产公司和区域型小而美的公司仍然受益行业供给侧结构变化，短期估值PB（责任编辑：岳权利 HN152）

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