支持民营房企融资和模式转型 高层再发重磅政策

  近一个月来，高层对于支持民营企业融资和发展的发声明显增多。

  11月7日，国家发展改革委印发《关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》（以下简称“意见”），明确支持民间投资参与102项重大工程等项目建设；在安排各类政府性投资资金时对民营企业一视同仁。

  意见提出，鼓励民间投资以多种方式盘活存量资产，包括参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点、参与基础设施项目建设运营。

  意见再度强调，推动金融机构按市场化原则积极采用续贷、贷款展期、调整还款安排等方式对民间投资项目予以支持，避免因抽贷、断贷影响项目正常建设；加大对民营企业发债融资的支持力度。

  在业内人士看来，该政策顺应了二十大报告的明确要求，即“优化民营企业发展环境”、“支持中小微企业发展”。这些来自投资端的政策支持举措，对于化解当前民营房企融资难题和债务压力也给出了思路。

  “目前投资市场中在很多项目合作、招投标时，地方政府不愿意选民企，而是选国企央企，此时政策发力支持民间投资具有非常重要的及时性。同时，未来房地产增长空间触顶，存量盘活和经营以提高供应效率将是新的增长点，因此，此次意见提出鼓励政策，引导民企特别是地产企业向新模式转型。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

  意见发布第二日，好消息再次传来。11月8日中国银行间交易商协会官网消息称，交易商协会将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（即“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

  据悉，“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

  至此，半个月内高层已4次重磅发声支持民营企业融资，其中3次明确点名支持民营房企。“真金白银”也已到位，今年年内已有近万亿元资金明确用于支持房地产企业和保交付，民营房企的发债窗口期就要来了。

  受利好消息影响，地产股今日大涨，截至A股收盘，新城控股、阳光城、金科股份涨停，中南建设、金地涨幅均超过6%。

  民企生存处境堪忧 违约者暴增

  长期以来，民营企业在中国经济发展中发挥着重要作用。

  据国家市场监管总局数据，截至今年8月底，我国民营企业数量已从2012年底的1085.7万户增至4701.1万户，10年翻了两番多，民营企业在企业总量中占比由79.4%提高到93.3%。民营企业对税收贡献率超过50%，对GDP贡献率超过60%，对城镇劳动就业贡献率超过80%。

  然而，现阶段民企私企的表现却相对偏弱，“国进民退”说法甚嚣尘上。

  国家统计局数据显示，前9个月规模以上工业企业中，国有控股企业实现利润总额2.09万亿元，同比增长3.8%；股份制企业实现利润总额4.56万亿元，同比下降0.4%；外商及港澳台商投资企业实现利润总额1.48万亿元，同比下降9.3%；私营企业实现利润总额1.7万亿元，同比下降8.1%。

  在私营企业中，民营房企的处境则更为艰难。

  国盛证券发布研究报告称，2021年销售百强房企中有70家民企，其中有29家出险（发生融资或理财产品违约、展期、交换要约等流动性风险事件），比例逾4成，且出险企业的排名从靠后端逐渐向前端蔓延，民营房企的流动性危机愈演愈烈。

  同时，民营房企数量在销售百强房企中的占比持续下行，从2020年占比68%下降到2022年上半年的53%。

  从暴雷房企来看，中泰证券分析师陈立表示，民营房企违约规模占比持续提升，2020年为59％，2022年上升至89％。从融资到拿地再传导至销售规模层面，民营房企销售规模占比持续下降。百强房企中，民营企业销售规模占比自2018年82％高点下降至2021年79％。

  “民营房企几乎都在渡劫，有几家能熬到市场回暖难以判断。虽然三季度以来房地产市场利好政策频出，但真正流入到民营房企口袋的资金非常有限，主要集中于项目本身和市场需求。”某房企人士无奈地表示。

  据中指院数据，今年1~10月，房企信用债发行总额为4003.9亿元，同比下降16.9%，其中，民营房企发债规模占比仅为5%左右。10月份，包括招商蛇口、万科、绿城等在内的国有房企均有发债动作，民营房企仅有卓越一家发债。

  引导民企转向地产新模式

  近日，央行行长易纲表示，大规模的“他救”是特定历史时期的特殊安排，“自救”应成为当前和今后应对金融风险的主要方式。这意味着，对于相关房企而言，应想办法积极争取各类资源，主动用市场化方式来稳妥处理债务风险问题。

  此次国家发改委提出21条鼓励政策，引导民企特别是地产企业向“高质量发展”新模式转型，并鼓励民间投资以多种方式盘活存量资产。值得注意的是，国家发改委还对每一项举措列出具体负责部门和单位，以加快政策落实。

  意见提出，支持民间投资参与102项重大工程等项目建设。鼓励民间投资以城市基础设施等为重点，通过综合开发模式参与重点项目建设。已确定的交通、水利等项目要加快推进，在招投标中对民间投资一视同仁。支持民营企业参与铁路、高速公路、港口码头及相关站场、服务设施建设。

  “国家发展改革委、住房城乡建设部、交通运输部、水利部、国家能源局等国务院相关部门，中国国家铁路集团有限公司及各地区按职责分工负责。”意见明确划分各责任方。

  中国农业大学经济管理学院教授李春顶表示，支持民间投资参与重大项目，允许民间资本进入基建、交通等领域，可以促进投资资金多元化，获得更加广泛的融资渠道；允许民间资本参与大项目，也有助于民营企业找到更好的投资渠道，缓解民企经营压力。

  意见还提出，鼓励民间投资以多种方式盘活存量资产。

  一是支持民间投资项目参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。在发行基础设施REITs时，对各类所有制企业一视同仁。

  二是通过开展混合所有制改革、引入战略投资人和专业运营管理方等，吸引民间资本参与基础设施项目建设、运营。对长期闲置但具有潜在开发利用价值的老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等资产，可采取资产升级改造与定位转型等方式，充分挖掘资产价值，吸引民间投资参与。

  三是鼓励民间投资参与盘活城市老旧资源，因地制宜推进城镇老旧小区改造。

  四是鼓励民营企业通过产权交易、并购重组、不良资产收购处置等方式盘活自身资产，加强存量资产优化整合。引导民营企业将盘活存量资产回收资金，用于新的助力国家重大战略、符合政策鼓励方向的项目建设，形成投资良性循环。

  针对融资难问题，意见提出，支持民营企业创新融资方式，鼓励国有企业通过投资入股、联合投资、并购重组等方式，与民营企业进行股权融合、战略合作、资源整合，投资新的重点领域项目。

  完善民营企业债券融资支持机制，加大对民营企业发债融资的支持力度。引导金融机构创新金融产品和服务，降低对民营企业贷款利率水平和与融资相关的费用支出，加大对符合条件的民间投资项目的支持力度；督促金融机构对民营企业债券融资交易费用能免尽免。

  李宇嘉分析称，由于民企债务压力大，金融机构并不愿意给民企融资，包括信贷、发债等，或者利率水平很高。这对本就缺乏合格抵押物、经营困难较大的民企而言，投资的意愿就更低了。此次意见意味着金融机构在融资投向、风控体系上要打破所有制、抵押物迷思，建立基于经营效率、现金流持续性、项目前景等生产经营的融资审批和评估模式，创新融资模式。

  “这些政策支持将有力引导市场机构改善对民营房企的风险偏好和融资氛围，有效缓解民营房企信用收缩问题，促进民营房企融资恢复，未来民营房企发债融资支持范围和规模将继续扩大。” 中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示。

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