证监会表态！支持民营房企发债融资

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证监会等发布《通知》指出，稳定企业预期，完善民营企业债券融资支持机制，支持上市房企积极向新发展模式转型，严格防范、妥善化解各类风险，促进房地产行业良性循环和健康发展。该通知对房企融资有何影响？房企如何向新发展模式转型？ 

融资：支持民营房企发债融资

4月11日，证监会、国资委、全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》（以下简称《通知》），指出，营造良好发展环境，稳定企业预期；增进价值回归，稳定投资者预期。

《通知》指出：坚持“两个毫不动摇”，对各类市场主体一视同仁，不设置任何附加条件和隐形门槛，营造公平竞争的市场环境。支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制，激发民营企业的活力和创造力，充分发挥民营上市公司在稳定增长、促进创新、增加就业、改善民生方面的重要作用。

中指点评：

第一，支持民营房企发债融资，将有利于缓解民营房企融资难的状况。2021年，房企发债融资，信用债民企占比只有25%，海外债中民企占比超80%。绝大部分民营房企信用等级较低，很难发国内信用债融资，只有选择门槛低、成本高的海外债。近期一些房企海外债违约频发，导致民营房企海外债融资的大门被关闭。该政策指出，完善民营企业债券融资支持机制，意味着民营房企发债融资也将得到支持，将有利于缓解民营房企融资难的状况，有助于稳定企业预期。

当前，房企债务融资仍然艰难。2022年1-3月，房企信用债发行总额为1162.9亿元，同比下降32.7%；海外债发行总额124.1亿元，同比大幅下降89.8%。从结构来看，信用债融资占比90.4%，同比上升31.7个百分点，成为房企债券类融资的绝对主力。信用债平均利率为3.7%，低于海外债1.5个百分点。

表：2022年1-3月发行额统计

注：海外债按发行当月最后一日汇率换算为人民币。

数据来源：Wind，中指研究院整理

第二，将加快债务违约的上市民营房企风险出清。当前发生债务违约的房企，相当一部分是上市民营房企，有些房企在通过引入战投、出售项目资产、债务展期等方式自救。由于房地产市场预期没有发生明显改善，金融机构避险情绪仍然很重，总体来看，房地产风险出清速度较慢。《通知》支持民营上市企业并购重组，将加快发生债务违约的房企风险出清。

新模式：支持房企向新发展模式转型

《通知》指出：坚持“房住不炒”，依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型。

中指点评：

第一，支持房企向新发展模式转型，转型的领域将得到金融支持。3月，国务院金融稳定委会议，指出“提出向新发展模式转型的配套措施”。此前，2021年底的中央经济工作会议明确提出房地产业要“探索新的发展模式”。李克强总理在《政府工作报告》上明确指出“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场”。这次，证监会发文指出，支持上市房企积极向新发展模式转型。房地产代建将具有广阔的发展空间，租赁、城市更新、轻资产运营、资产管理等是新发展模式的重要方向，这些领域将得到金融等重点支持。

表：成熟市场房企发展模式特征

第二，企业自身情况不同，适用于不同的转型模式。参考发达经济体头部企业的发展经验，探索当下我国房企走出困局的新发展模式，根据企业资源规模分为三种模式：模式一，专注开发，区域中小型房企应专注开发业务，提质增效。模式二，开发+轻资产，轻重并举。中型房地产企业应延伸轻资产业务，发挥职业团队优势，聚焦服务效率。模式三，开发+轻资产+资产管理。综合性大型房地产企业应发展轻资产业务，并拓展资产管理。

风险：加大防范和化解房地产风险力度

《通知》指出，上市房企，加强自身风险管理，密切关注市场形势和行业变化，严格防范、妥善化解各类风险，促进房地产行业良性循环和健康发展。

中指点评：

加大力度防范和化解房地产风险，特别是房企风险。当前仍有房企发生债务违约，加大了房地产风险。一方面要着重“防范”，在需求的释放及融资端宽松调整，使房企的销售及融资畅通，现金流得到改善，防范房企再发生风险。另一方面要着重“化解”，细化支持收并购措施，加快风险出清，加快化解当前出现的风险。

总结：稳定预期

本次《通知》主要是，落实3月金融委会议精神，稳定市场预期。3月16日，国务院金融稳定委员会指出，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。同日，证监会表示，积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。本次证监会等发布通知，主要是落实近期召开的国务院常务会议、国务院金融委会议精神，进一步支持上市公司发展，维护资本市场稳定。

改善房企融资环境，稳定房企预期。支持民营房企发债融资，有利于缓解民营房企融资难的状况。支持房企向新发展模式转型，转型的领域将得到金融支持。将有利于稳定房企预期，有利于促进房地产业良性循环和健康发展。

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本文首发于微信公众号：中指研究院。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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