深圳“托底”楼市

  曾领涨全国的深圳楼市，如今冷意袭袭；尤其代表市场真实需求的二手房市场，降温更为明显。

  深圳房地产信息平台数据显示，今年上半年，深圳二手房市场仅成交9965套，同比大跌近65%，这是2007年以来最差表现，交易量比2008年上半年还要少52%。6月单月，深圳二手住宅过户套数为2241套，环比5月继续下滑3.3%。

  这与市场一线人士感受一样。“二手房交易量下滑很多，每月也就卖出2000套左右。现在有不少按指导价出售的房源，但想卖出去并不容易。”深圳一位房地产中介机构人士称。

  楼市低迷下，政策终于出手了。

  7月6日，深圳市住建局发布了两份公积金政策文件。其中之一是关于《深圳市住房公积金贷款管理规定（征求意见稿）》，文件提出“申请人的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金均可以作为共同申请人”。

  “对深圳来讲，其他政策可能无法松动，但公积金是可以的。当下深圳购房情绪比较低落，市场预期比较悲观，主要原因在于目前深圳房价还在历史最高位，但老百姓对未来收入、预期信心不足。松动公积金政策，特别是‘全家帮’形式不仅可以提高首付能力，还能提高月供能力，降低月供负担，这是政策调整的出发点和落脚点。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

  去“杠杆”下的深圳楼市

  几年前，深圳楼市曾因“房价暴涨”“垫资赎楼”“房抵经营贷”等成为焦点，屡屡占据新闻头条。

  易居研究院数据显示，全国50个城市房价收入比数据中，深圳始终排第一。2018年深圳房价收入比为34.2，2019年为35.2，2020年为39.8，不仅位列第一，在全球范围内也位列第二名（中国香港第一）。2020年，三亚、上海、北京、广州房价收入比分别为27.1、26.2、23.8、16.7。

  某种程度上讲，深圳是一个金融资产驱动增长的城市，房地产恰恰就是驱动深圳金融资产暴增的工具。2021年数据显示，深圳约有8万名资金中介，比房产代理中介（4万~6万名）多得多；深圳还聚集着全国三分之二左右私募基金，以及全国数量最多的投资公司。

  2021年开年，住建部奔赴上海和深圳督导房地产市场，坚决遏制投机炒房，稳地价、稳房价和稳预期，确保房地产市场平稳健康发展。

  彼时，深圳迅速作反应，出台了一系列新政，包括进一步收紧限购资格、进一步提升首付比例、进一步提高二手房限售年限，在全国率先建立二手住房成交参考价格发布机制，进一步促进二手住房市场信息透明。随后，又在3次土地拍卖中不断下调地价及楼面价，并加大新房供应量，目的就是把暴涨的房价压下来。

  据中房数据研究院报告，2021年12月深圳商品住宅销售均价为71209元/平方米，以一套90平方米住房为例，2021年12月均价为640.9万元，比2020年同期减少150.7万元，跌幅达30%。2021年，深圳房价收入比降至35.3，但仍居全国首位。

  比房价下降更直观的，是深圳房地产市场快速降温。

  深圳房地产信息平台数据显示，1~6月份，深圳二手住宅成交套数分别为1557套、872套、1117套、1860套、2318套和2241套，共计成交9965套，同比下降约64.96%。

  在购房杠杆方面，2022上半年二手房成交中，通过贷款购房比例为72.2%，为2017上半年以来最低值，说明全款购房者越来越多。

  深圳贝壳研究院数据显示，2022上半年深圳二手房新增挂牌均价同比下跌0.8%，环比下跌1.5%，整体来看卖方心态和预期有所弱化，报价趋向合理。

  新房市场也不好卖。2022上半年，深圳新房共成交2.38万套，同比下降34.4%，环比下降31.9%。其中，新房住宅成交1.6万套，同比下降38.3%，环比下降38.6%。

  成交量的低迷直接导致去化周期放慢，库存积压。

  深圳市房地产中介行业协会智能监测系统显示，当前深圳全市共有4万套有效二手房源在售，且数量仍在持续增加。按每月卖出2万套计算，去化周期大概需要20个月。

  另据克而瑞统计，6月深圳市新房库存量达520万平方米，环比上升17%，同比上升51%；去化周期达18.3个月，环比上升14%，同比上升109%。

  李宇嘉认为，此前深圳房价暴涨的主要原因正是借助金融加杠杆买房太过疯狂所致，现在，杠杆没有了，再加上疫情冲击，以及金融、地产、互联网、教育培训行业受到重创导致中产阶级收入减少，深圳降低公务员和事业单位绩效收入等，有能力购房的高收入群体受到打击，新市民群体则普遍支付不起高房价。

  政策“托底”

  如何在不触碰限购限售底线情况下，拉动楼市需求，深圳也在想办法“托底”。办法之一是调整公积金政策，“一人购房全家帮”，这样的办法此前在唐山等地出台过。

  按照深圳市公积金新政（征求意见稿），公积金申请人的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金均可以作为共同申请人；申请人的配偶、父母、子女是购房人的，应当作为共同申请人。

  深圳市住建局还同时出台了《关于我市住房公积金提取业务管理有关事项的通知（征求意见稿）》，新增3种可以提取公积金的情形，包括提取公积金支持老旧小区改造、调整非深户离深销户提取住房公积金业务、扩大享受居民最低生活保障提取住房公积金范围。

  对此，上海中原地产首席分析师卢文曦认为，公积金政策会对拉动入市有一定促进效应，但是不能期待更多。到目前，全国有100多个城市出台了各类楼市松绑政策，但市场并未转好。现在更多的是要修复市场信心，扭转大家对房地产市场未来预期。

  在土地端，深圳市亦悄悄放宽了限价上限。

  在即将开启的第二批集中供地中，深圳共推出16宗宅地，相比于今年首轮土地拍卖，这次在数量上翻了一倍，挂牌起始价约350亿元。更重要的是，第二批供地中一半以上地块，限价均有所上调。以南山前海街道地块为例，商品房毛坯限价10.71万元/平方米，相比于之前的限价（9.2万元/平方米）高了1.51万元/平方米。

  一位房地产市场人士称，限价上涨，有利于刺激刚性需求释放，之前的限价新盘会快速去化，原因是摆在刚需面前的只有两条路：要么现在咬紧牙关上车，要么明后年花高价钱上车。

  李宇嘉置评道，此次供应的16宗地地价制定较为合理、地块区位较优质，最高限价在第一批次供地基础上继续提升，传达出继续给开发商让利的信号，希望在供给端激发市场活力。当下，各地楼市销售端已开始好转，但土地供给端比较差，希望深圳这次能在土地端好转一些，起到好的示范效应。

  此前的6月28日，深圳市住建局印发了《深圳市住房发展2022年度实施计划》，计划显示，2022年度深圳计划新开工商品住房约7万套，计划批准预售和现售商品住房约6万套。按照“十四五”规划，明年还将增加至8万套。

  据记者查询，2018年~2021年，深圳分别预售38158套、45686套、53177套、56930套住宅。这意味着，深圳还会将更多房源推向市场，这对存量新房和二手房市场都将带来一定去化压力。

  李宇嘉认为，深圳未来政策主旋律就是全面降成本，土地都是要限价的，新房大规模供应也都是限价的，新市民、无房户优先购买。现在，又降低公积金购房提取门槛，提振市场预期的信号很明显。在居民预期下降、收入增速下降情况下，新房交易的优势将凸显，这也有利于促进二手房虚高部分软着陆。

  “现在房地产市场正在底部慢慢夯实，没有太多空间可以下跌，但也很难出现反转，能够在底部运行一段时间已经是非常好的结果了。从行业角度，又有一些房企出现‘暴雷’，市场上积聚的一些问题还未得到解决，也不适合快速复苏，将底部慢慢夯实，后面才能走得更稳健。”卢文曦表示。

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