房产证券化、帕累托是什么套路? 以托引流,近万元会员费无法退

近日,一位名为“深房理装修队003”的微博用户在网上公布深房理会员违规炒房资料102份,并称已将资料提交给银保监工作人员,引发舆论强烈关注

　　4月8日,深圳市住房和建设局、深圳市公安局、深圳市市场监督管理局、深圳市地方金融监管局、深圳市互联网信息办公室、人民银行深圳市中心支行、深圳银保监局联合发布关于对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理的通告。

近一个月来,多地发布违规流入楼市的信贷、经营贷清查结果。在此背景下,由微博网友曝出的102份炒房资料,引起大众、监管层面的广泛关注。根据曝光信息,深房理提供平台,支持会员合伙买房。但深房理所做的还不仅这些。

前述报料网友向记者表示,深房理还实现了房屋“股份”市场的流通,可以理解为深房理将房产证券化的一个过程。此外,其小程序还开发了一个“帕累托值”模块,简略而言,帕累托让深房理成为“金融中介”,将储蓄者的资源送到借款者手中。在这个过程,借出利息高于借入利息,深房理居中收取利差。

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　　房产证券化的会员转手买卖涉嫌非法发行证券　

　　7部门发布联合调查深房理通告后,深房理开发的“房理”微信小程序已暂停服务,目前无法搜索到该小程序。根据微博网友@深房理装修队003提供材料显示:深房理在2020年7月28日注册前述“房理”小程序,同年的12月14日,小程序原开发者“深房理信息技术(深圳)有限公司”由新开发者“房理信息科技(深圳)有限公司”承接。

　　据天眼查数据,深房理信息公司法人及100%控股股东均为李鹏,房理信息公司法人为于春红,李雪峰持有99%的股份,而在2021年2月1日法人变更前,该公司法人同为李鹏。

　　小程序的开发让深房理的房产证券化更加系统。原本发布在微信会员群里的招募广告可在小程序的股份大厅板块中展示。这个板块还有一个功能——会员若想转让持有的房屋“股份”,也可在此发布——而这些功能仅限深房理摇篮会员使用。

　　在购房之初,深房理会员发布招募广告,寻找合伙人,共同购买房屋,并签订协议按出资比例持有相应比例的房屋“股份”。购房成功后,摇篮会员同样在深房理平台发布房屋“股份”转让广告。例如,一摇篮会员发布转让其占有的诺德假日花园一房源32.33%的股份,而距其买下此房屋仅5个月。

　　由此,深房理以充足的会员规模,实现了“房产证券化”产品供求闭环,会员的房源在深房理摇篮会员群体中可实现流转。

　　点评:

　　中国(深圳)开发研究院金融与现代产业研究所副所长余凌曲:

　　对此情形,中国(深圳)开发研究院金融与现代产业研究所副所长余凌曲表示,转让房屋股份,一方面违反了房地产管理的相关法律法规,另一方面也涉嫌非法发行证券。余凌曲向记者解释,金融业务在所有国家都属于持牌金融业务,风险大、外部性强,要严格按照监管规则(比如最低准备金、资本金要求,高管及从业人员准入等)开展业务,否则将会产生大量潜在风险,必然会遭到执法部门打击。

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　　“帕累托值”提供短期资金借贷涉嫌非法集资　

　　深房理开发了一个平台,令其会员可实现房产证券化,并产生流通。而房产证券化同样为深房理另一开发产品提供了玩家。“帕累托值”,不仅满足摇篮会员的短期资金借贷需求,同时为摇篮会员购入房屋股份提供资金借贷。根据会员群中发布借款需求广告显示,摇篮会员资金需求从几万元到几百万元不等。

　　在房理小程序上的帕累托模块,摇篮会员可将闲置资金注入其中,同时得到万分之四左右的日息回报。另一边,帕累托资金池为有借贷需求的摇篮会员提供借贷服务,深房理收取万分之六的利息成本,由此深房理居中收取万分之二左右的利差。

　　帕累托推出之初,深房理平台相关人员曾在朋友圈作如此解释:为解决市场上垫资贵、垫资难与周期长等问题,还有应对未来可能出现的政策风险等,准备试运营“帕累托改进资金项目”。

　　对于具体使用方法,该条朋友圈信息表示:“以我个人名义做担保人,摇篮会员之间短期拆解,安全问题由我个人承担。拆解时间半个月起借,不足半个月按14天支付,利息先按万分之五一天计算。借贷双方是私人借贷关系,钱直接汇到对方账户,回款直接进入借出方。我只负责收利息和资金安全保障”。

　　2020年10月17日,在微博上,@深房理账号则发文表示:随着会员们房产持有量的增加,手上留存的月供必定在增加,钱是一种重要资源,放在手上不用太浪费,成本压力也大,其他投资风险更大。除了当月月供外,其他额度在“帕累托值”里添加供给,把钱借给有需要的会员,这样既帮助其他会员解决了短期用钱贵的问题,自己还有万分之4.2/天的利息赚(法律规定的利息上限),双赢。

　　值得一提的是,深房理表示,为改进帕累托产品,增加资金的灵活度,深房理引进一个“最后保障人制度”,并将其类比于“央行”:“之前是因为总量少,要求最短使用时间为15天,有些不太灵活,现在增加了一个‘最后保障人制度’,类似于央行的角色,使用时间缩短至5天。”

　　深房理列举了一个情况,假设手上有300万准备买房,即便付完定金,还有一段时间才能用到所有首付款,这笔资金在这段时间里,可以提供给其他会员,假设是一个月,也有37800元的收益。

　　点评:

　　广东天穗律师事务所专职律师:

　　对于帕累托这个概念,微博身份认证为广东天穗律师事务所专职律师的用户@湾区房产律师表示,乍一看,帕累托值这个名词很高级,其实是一个宏大的经济学概念,要理解帕累托值,就要先了解两个与此密切相关的概念:帕累托改进和帕累托最优。

　　这些概念涉及一个大前提:一群人和可以分配的资源,以及三个要求:1.将资源进行重新分配,2.没有使任何人的状况变坏；3.使得至少一个人变得更好,在这个过程叫做帕累托改进,最终的状态是帕累托最优,即公平与效率的“理想王国”。

　　而在深房理会员小程序的帕累托值板块中,有钱的会员可以把钱放在这个板块吃高利,没钱的会员可以向这个板块借钱买房,高息高贷,最终实现“财务自由”。

　　@湾区房产律师表示,这样明显是集资放贷,只是包装了一个高级概念,非法集资有四个特点:1.无牌照,2.承诺还本付息,3.向不特定对象筹资,4.公开对外宣传。这个平台没牌照是肯定的,据说这个房产大V在2019年光摇篮会员就有3000多人,牵涉人数这么多,符合了“向不特定对象筹资”和“公开对外宣传”的特点。

　　中国(深圳)开发研究院金融与现代产业研究所副所长余凌曲:

　　中国(深圳)开发研究院金融与现代产业研究所副所长余凌曲解释,借入会员的钱,借出给购房的人,这属于银行专营业务,没有银行牌照的普通企业这么干就是非法集资了。

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　　以托引流?会员中大量单亲妈妈、家庭主妇,近万会员费属知识付费?　

　　@深房理装修队003在曝光相关资料后接受记者采访时表示,为其提供报料信息的深房理会员,大部分仅仅是交了摇篮会员费,极少数有进行到入户、结婚、贷款这些环节,而实际有操作到购房这一环节的就只有“7蟹姐姐”一个了。这些会员退费是因为大部分人加入会员后发现他们宣传的购房行为,无论是合伙、婚票、垫资、骗取各种贷款等等都存在巨大风险及不可控因素,所以他们就打消购房的念头了,自然也没享受到所谓“摇篮般”的服务。

　　该微博用户表示,2019年深房理开展摇篮计划的时候,其留意到他们的受众里有很多单亲妈妈、家庭主妇,就开始关注这个平台。深房理第一批摇篮会员是由微博用户@美妈陈小泉精准引流的,有大量的单身妈妈、家庭主妇。

　　值得一提的是,目前,微博用户@美妈陈小泉微博主页已清空。一位购买该博主V+会员的消费者赵前(化名)则向记者表示,微博用户@美妈陈小泉会员群里很多都是在感情中迷茫的女性,每天都在讨论自己在婚姻中的痛苦经历。赵前表示,有人有情感问题,@该博主,她就会出来说两句,中间再夹杂两句,这么迷茫就是因为没有钱,应该让自己经济独立,就开始讲,她又要去看房子了,她又找了一个婚票,她又赚了多少多少钱。

　　其表示,陈小泉前期在微博和会员群里大肆宣传深房理以外,她还推广另一位微博房产博主代理的房子。赵前表示,该博主与其相识,有一天该博主向其提到:“陈小泉的群里很多托,帮他们在群里活跃,引导买房子,并且说深房理和陈小泉都是联合起来合作关系。”

　　赵前向记者展示一份百度网盘资料,表示是会员群中分享的资料,均是与房产有关的问答。据录音显示,解答人多次称呼自己为“美妈”,分享自己的买房经历,并以贷款利率低于房价涨幅为主要论据,分析资金不足从银行贷款买房的可能性。

　　另一美妈会员杨阳(化名)向记者表示,一开始会员群成员都在讨论育儿话题,时间不长,她(微博用户@美妈陈小泉微博)就开始说她自己买房的事,说在北京买,在深圳买,怎么离婚去深圳的,当时我们都很欣赏和佩服她。后来她就开始频繁提到深房理,极力推荐我们购买深房理的V+会员。

　　杨阳表示,其在2019年5月购买的深房理9800元的摇篮会员,之后添加了深房理微信咨询购房建议,“对方就给我说了城市(非深圳)内环的两个区,这些信息路人都知道。”杨阳表示,她因此提出退款,深房理便开始劝说其投资深圳,“没有户口就假结婚,我不想以这种方式,他说那就只能合伙,我也不想这样。”杨阳表示,自己根本没有得到深房理的买房帮助,后续退费要求也被拒绝,“后来我理解了他的9800元的服务,是中介一条龙服务,从入深户、凑首付、选房、贷款,主要是教你怎么包装自己,怎么从银行贷款。”

　　杨阳表示,4月8日,深房理会员群名称已改成“聊天群”,也很少人发言。根据杨阳提供的信息,有会员在群里询问会员费是否可退,有会员则建议主动脱离关系会好一点。此外,另有会员认为,知识付费没有退费的,还有会员则表示:“关键时刻见本性,不要忘了自己受恩惠的时候吧。”

　　点评:

　　广东晟典律师事务所毛鹏律师:

　　广东晟典律师事务所毛鹏律师认为,知识付费后能否申请退款,需要综合考虑几个因素:

　　1.双方是否签署正式协议?协议有无约定会员不能单方解约且会员单方解约后不能退费?如果没有类似约定,则学员申请解约退费就有依据；如果有类似约定,则学员依据合约除非法定或事前约定理由,否则不得单方提出解约退费。

　　2.如果学员不退费,学员要求该机构继续提供会员服务,该机构目前能否正常提供服务?如果是因为该机构原因无法正常提供服务,则应该退费。

　　3.该机构提供的知识付费服务,是否合法的知识付费?如果是合法的,则学员不能要求退费,或者至少针对已经培训的项目和课程应该正常支付费用；如果该机构提供的不是合法的服务,是通过教导学员如何逃避现行银行贷款规则、限购规则等事项去炒房,而且这种做法明显与目前住房部门、银行有关房屋购买、贷款的政策相违背,则这种知识教育本身就是违法的,就是该打击的对象,该机构也不能以提供违法知识教育为由收取学费。当然,这种情况下,该机构的收费理论上可以作为违法所得,被行政部门依法予以收缴甚至罚款,此刻即便学员想申请退费,可能也不一定能够顺利拿到款项。

来源:南方都市报

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