广州第二轮集中供地遇冷：流拍率超50%，“国家队”托底

（文/解红娟 编辑/马媛媛）从众房企身披“马甲”抢地到流拍率高达52.08%，广州土拍市场“一夜入冬”。

9月26-27日，为期两天的广州第二轮集中供地落下帷幕。观察者网了解到，此次广州市共推出48宗涉宅用地，合计起拍金额1124亿元，结果共成交23宗，合计成交金额569.4亿元，成交总建面357.4万平方米；流拍25宗，流拍率高达52.1%。

什么概念？这代表着广州第二轮集中供地中过半项目没有房企报名。与之形成鲜明对比的是，广州首批集中供地中推出的48宗涉宅地块中仅6宗流拍，流拍率仅12.5%，其中黄埔区HBPQ-A-6地块出让吸引300组“房企+马甲”，导致该地块进入报价阶段还不到一分钟，就加入摇号的队伍。

“从本次竞拍结果来看，土地市场已明显降温，和第一次集中供地相比，本次参拍企业数量及竞拍报价次数均明显下降。”中指研究院广州分院研究主管陈雪强表示，本轮报名房企总数量仅20多家，且有报价的地块报名房企均是个位数，相比第一批次供地有多宗地块报名房企均为两位数而言，本批次参拍房企积极性明显下降。

值得一提的是，广州是一线城市这轮供地中第一个拍地的城市，二手房房价大幅下跌的深圳将无缝接档。

央企、国企成拿地主力

“本地虎”与“过江龙”的博弈已成过去，央企、国企成为广州第二批集中供地的主角。

23宗成交地块中，共有19家房企有所获。其中，国企、央企有12家，累计拿下15宗地，越秀、粤海置地、中海、远洋、电建、中建、珠江实业(600684,股吧)、广州南投、葛洲坝(600068,股吧)等国企或央企均有收获。

在首批集中供地中担起托底工作的越秀成为此次集中供地最大赢家，新增44.74万平方米建筑用地，累计拿地金额102.96亿元。

具体来看，继以底价50.05亿元竞得番禺区新造镇创新城暨南大学北侧地块二之后，再次以底价52.91亿元竞得番禺区新造镇创新城暨南大学北侧地块一，可以说是包揽番禺暨南大学北侧两宗地块。

广东粤海置地则以微小的差距落后于越秀。豪掷百亿竞得白云区白云新城云港城地块，新增建筑面积50.6万平方米，其中，商业建面37.74万平方米，占比74.6%；住宅建面12.87万平方米，占比25.4%。

中海则连续3次补仓广州土储。26日上午以63.24亿元摘荔湾广钢新城地块后，下午分别以23.72亿、12.05亿元拿下海珠区石溪村地块和江泰路地块，合计支出99亿元。

不同于以上大手笔的房企，仍有不少央企、国企走“精打细算”的路子。例如，聚焦于“小快周转”拿地策略的远洋，以底价5.66亿元获得增城区新塘镇石新公路南侧地块，出让面积仅15843平方米，最大建筑面积53866平方米。

对此，远洋集团表示，企业有自己的投资体系，统筹考虑土地成本后，会通过招拍挂、收并购、城市更新等多种渠道扩充土地储备，集中供地只是其中一个渠道。

观察者网了解到，该地块周边近两年无住宅用地供应，目前也无在售、待售新房项目，加之地块规模较少，确实能实现“小体量、快去化”的高周转。

民营企业大多也走的是相同路线。碧桂园以6.56亿元竞得的增城区荔湖街新城大道西侧地块，出让面积20819平方米；路劲以7.935亿元竞得增城区新塘镇新塘大道南侧地块，出让面积17676平方米。

本土小房企也在抓住机会捡漏。其中，广东奥和投资底价8732万元竞得从化宅地，出让面积7074.87平方米；广东合汇底价2.01亿元竞得增城区新塘镇蝴蝶岭大道西侧地块，出让面积7551平方米。

销售下行、市场转冷

流拍、底价已经成为第二批集中供地的共同点。

截至目前，22个集中供地城市中，已有十余城完成土地出让，从流拍率看相比首批集中供地降温明显。例如，杭州市第二次集中供地中首次试水竞品质的十宗地块，未到正式竞价环节就已全部流拍。

与此同时，各城市第二次集中供地平均溢价率不断走低。以凭借129.98%拿下首轮集中供地最高溢价率的重庆举例，第二次集中供地中重庆主城区挂出42 宗涉宅用地，9宗提前中止出让，5宗流拍，仅成交28宗，整体溢价率仅0.02%，较首轮下降了近 43 个百分点。

“谁也没有想到楼市的拐点出现得这么快。”上海中原地产首席分析师卢文曦表示，进入下半年，房企销售额快速下滑、融资额大幅收紧，导致现金流状况不断恶化，无奈在集中供地竞价中“躺平”。

数据显示，8 月全国单月商品房销售面积和销售金额分别为 12545万平方米和12616亿元，同比分别下降15.6%和18.7%。与此同时，根据中指院数据，8 月房地产企业融资总额为1172.8亿元，同比下降50.3%，环比下降 42.4%，单月融资规模同比连续6个月下降。

陈雪强表示，在政策调控频繁加码以及房企资金持续承压下，房企拿地积极性明显下降，拿地趋于谨慎，尤其在广州新房市场成交自6月以来持续下滑的预期下，以及第一批次供地将带来大量供应的压力之下，开发商拿地迫切性大大降低。

“此外，销售下行阶段，在手资金的使用是一个很重要问题。”某房企人士向观察者网表示，谁也不想冒着资金压力去拿不赚钱甚至可能亏损的项目。

这也解释了为什么广州首次集中供地中有越秀托底，却依旧有6宗流拍，而在广州第二批集中供地中，仍有多宗位于黄埔、南沙、番禺地块依然遭到流拍，这些区域以往都是房企必争之地。

“市场预期也是一个主要原因。”该房企人士表示，如果调控持续，楼市向下、房价向下，面对依旧处在高位的地价，民企不敢漫无目的拿地。此外，集中供地规则下更容易拍出高价，同时也意味着要背负更高成本。

“种种因素之下，即便现金流不紧张的房企也会选择观望，甚至有些企业可以留着资金，等着倒下的房企折价卖地，捡便宜。”