房企被扼住融资咽喉 地产基金机会来了?

近年来房地产金融政策整体偏紧，市场对于资金监管逐渐升级，行业融资正面临发展难题。

2020年，面对新冠肺炎疫情对经济的冲击，中央坚持稳健的货币政策灵活适度、精准导向。在相对宽松的货币环境下，中央进一步健全金融监管体系，加大对于金融行业的管控，坚决守住不发生系统性风险的底线。

自2013年纳入证监会监管以来，私募基金行业取得快速发展并发挥着重要作用。数据显示，截至2020年底，已登记私募基金管理人2.46万家，已备案私募基金9.68万只，管理规模15.97万亿元。

今年证监会重申和强化私募基金行业执业的底线行为规范，形成了私募基金管理人及从业人员等主体的“十不得”禁止性要求。

随着监管部门对于私募基金的监管不断趋严，一方面，地产基金主动提高风险把控能力，完善风险控制体系；另一方面，地产基金调整投资策略，更加关注具有长期稳定现金流的经营型物业资产。

2020年，随着重点房地产企业资金监测和融资管理规则的试点实施，受限于房企有息负债规模，房地产基金顺应政策趋势，加快从债券投资向股权投资转变，并不断创新发展模式，推动企业更高质量发展。同时，房地产基金管理人主动提升资产、运营管理能力，加强对各地市场的周期性研判和项目的价值辨别能力，寻找风险与收益间的平衡。

房地产基金继续拓展投资领域，持续发力产业地产投资，探索城市更新、老旧小区改造等领域投资机会。2020年，为应对新冠肺炎疫情的影响，一方面，国家及各级政府出台了一系列引导、扶持政策，包括加强新型基础设施建设、鼓励重点行业积极创新、进一步推动城市群发展等多个方面。地产基金把握政策红利，持续发力产业地产投资。

另一方面，中央加大对于城市更新的支持力度，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》亦明确提出实施城市更新行动，推动城市高质量发展。地产基金顺应政策指引，积极布局和探索城市更新等领域投资机会。

随着房地产企业“三道红线”的落地实施，部分踩线房企为降低负债率出让项目权益，房地产基金收并购机会有所增加。2020年8月，房地产“三道红线”新规的试点实施，部分踩线房企为尽快盘活资产回笼资金，股权出让项目权益，为基金参与房企收并购和项目不良资产处置等方面带来了投资机会。

此外，随着基础设施公募REITS的试点，商业地产等领域也有望纳入公募REITs底层资产。未来，公募REITs将进一步拓宽房地产基金退出渠道，优化资本效率，使地产基金更好的服务于实体经济。

“三道红线”给房地产行业带来了新的考验，行业环境变化莫测，除了“无形”的市场规律之外，那双“有形的手”同样不能忽视。市场经济有了哪些新的走向，宏观政策仍遵循着何种原则，未来又将出现哪些新的抓手？

调控之下，房地产被扼住了融资的“咽喉”，银行贷款、信托计划等融资渠道面临冲击，这份影响力甚至通过资本传导至地产基金领域。与此同时，关于“债性”和“股性”的争论随之出现突破口，债性基金仍存在多大市场？新形势下，真股权基金面临着哪些机遇和困难，地产私募基金又将何去何从？

4月8日，“2021观点地产基金圆桌”将在上海揭开序幕，届时邀请来自房企、银行、证券、保险、信托、房地产基金、不良资产基金、并购基金、资管机构、境内外投资机构等业内标杆，以金融和房地产基金为焦点，探讨新形势下地产基金的挑战与未来。

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