房企发债融资依旧火热

近期，房地产企业发债数量仍居高位，偿还负债及补充流动资金是房企发债的主要原因。以怡亚通为代表的部分企业拟筹划设立房地产投资信托基金（REITs）并在新交所发行上市，成为房地产融资领域最大看点。

业内人士指出，房企融资依然井喷，随着房企融资新规逐步推进，房企将更加注重自身造血的能力。

发债数量持续增长

不少房企债券融资票面利率较低。以鲁能集团为例，公司10月19日成功发行2020年公司债券（第一期），债券发行规模为20.4亿元，票面利率为3.85%，债券期限为5年，附第3年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。本期债券募集资金扣除发行费用后拟全部用于偿还15鲁能债本金。

不少房企涉及住房租赁债券。10月20日，阳光城发布公告称，公司2020年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券，于2020年10月21日起在深圳证券交易所上市。本期债券实际发行金额8亿元，票面利率6.67%，发行期限为5年期，第2年末和第4年末附发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。其中，5.60亿元拟用于住房租赁项目，2.40亿元拟用于补充公司营运资金，包括但不限于支付工程款、支付职工薪酬、购买原材料等。

偿还负债及补充流动资金是房企发债的主要原因。以中国中铁为例，公司10月19日完成发行2020年可续期公司债券（第六期），品种一实际发行规模为20亿元，票面利率为4.2%；品种二实际发行规模为10亿元，票面利率为4.47%。本期债券募集资金扣除发行费用后，拟全部用于偿还公司及下属公司有息负债和补充流动资金。其中，拟使用12亿元偿还公司及下属公司银行贷款，剩余部分用于补充流动资金。

涉足房地产REITs

10月15日，怡亚通发布公告称，为了盘活公司资产，公司将筹划设立房地产投资信托基金（REITs）并在新交所发行上市。公司将在专业机构的指导下选择自有的优质物业项目筹划设立房地产投资信托基金，组建REITs专项工作组，具体负责REITs标的资产包的选定、资产重组、红筹架构搭建、投行、审计、估值以及法律服务等专业机构遴选等与REITs推进相关的全部工作。

本次拟设立房地产投资信托基金并上市，是怡亚通对开拓创新性融资渠道作出的有益尝试。在新加坡REITs上市将有助于增进公司对仓储物业的资本运作与管理能力，进一步增强公司仓储服务业务和供应链服务的综合竞争力；将已有的供应链基地资产发行新加坡REITs，可以实现公司资产负债率降低和资本结构优化，增加公司现金流，有效提升公司的盈利能力。

怡亚通介绍，REITs是一种通过发行股份或者收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs是国际资本市场成熟的金融产品，具有流动性较高、收益相对稳定和安全性较强等特点，能够有效盘活存量资产，降低实体经济杠杆，实现基础设施资本化和专业化运营管理，对实体经济发展具有重要价值。

新交所是2019年全球最大的房地产投资信托IPO平台。新加坡在2019年全球房地产投资信托IPO市场中居于领导地位，募集资金占全球房地产投资信托IPO的44%。

目前国内公募REITs试点领域仅限于基础设施领域，房地产领域尚未出台相关文件。2020年4月30日，证监会、国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并陆续发布了相关政策文件，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

近日发布的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点首批授权事项清单》提出，在交通、水利、物流仓储、产业园区等基础设施领域推出公募REITs。市场人士预计，公募REITs试点项目将在年内落地。初期选择上述领域推出公募REITs，一是因为这些领域有补短板需求，二是这些都是传统的基础设施项目，比较适合在试点初期推出。预计未来会向新基建相关领域延伸。

合理安排融资行为

此前，央行、住建部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。央行金融市场司副司长彭立峰称，目前重点房地产企业资金监测和融资管理规则起步平稳，社会反响积极正面。下一步，央行将会同住建部和其他相关部门，跟踪评估执行效果，不断完善规则，稳步扩大适用范围。

彭立峰介绍，重点房地产企业资金监测和融资管理规则是房地产市场长效机制建设的重要内容，也是房地产融资金融审慎管理制度的重要组成部分。建立这个制度的目的，在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明度，促进房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为，同时也矫正一些企业盲目扩张的经营行为，增强房地产企业自身的抗风险能力。

中原地产首席分析师张大伟认为，房企融资依然井喷。房企抓紧融资，以应对政策变动风险。目前房企融资的难度处于历史最低水平，平均融资成本票面利率集中在4%至5%，远远低于去年同期的6%至8%利率水平。

张大伟指出，房企越来越重视境内融资，大部分房企为了应对未来可能的市场变化，加快储备资金。对于杠杆率较高的企业来说，最近融资压力有所增加。

诸葛找房分析师王小嫱表示，从国家统计局数据看，房地产行业资金面继续改善。随着房企融资新规逐步推进实施，房企将更加注重自身造血的能力。

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