三家房企披露定增方案 地产融资现松动信号？

  短短一个月时间，已经有三家A股上市房企披露了定增购买资产的预案，冰封了三年多的房企股权融资，似乎溢出了一丝暖意。

  6月8日，南国置业股份有限公司（股票代码：002305.SZ，以下简称“南国置业”）透露，公司拟通过向电建地产全体股东中国电建、电建建筑非公开发行股份及支付现金的方式，对电建地产进行吸收合并，并募集配套资金。前一日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（股票代码：001979.SZ，以下简称“招商蛇口”）也披露了收购南油集团24%股权的预案，其中包括发行股份、可转换公司债、支付现金，及定增募集配套资金等方式。格力地产股份有限公司（股票代码：600185.SH，以下简称“格力地产”）则是在5月上旬就已公布与珠海免税集团的重组计划，同样涉及定增募资方案。

  “公司对这个方案的后续审核非常有信心。”6月9日，招商蛇口的相关人士对中国房地产报记者表示，此前大悦城的配套融资方案已顺利过关。格力地产也表示有信心通过监管层的审批。

  太平洋证券认为，之前地产行业的几轮周期中，定增是一个非常强烈的放松政策的信号。这三家房企的集中动作，不免令业内又燃起了希望。

  一个月内3家房企定增融资

  在上述三个案例中，南国置业与格力地产都属于重大资产重组。根据重组方案，南国置业为吸收合并方，电建地产为被吸收合并方，借助此次交易，电建地产实现了借壳上市。

  格力地产在5月11日发布筹划重大资产重组停牌公告，表示拟向珠海市国资委、城建集团（为前者子公司）发行股份并支付现金，购买其持有的珠海免税集团100%股权。在5月22日，该公司又披露了一份定增方案，计划引入战略投资者，向通用技术集团下属公司通用投资募集配套资金不超过8亿元，用于购买珠海免税集团100%股权及其项目建设。

  格力地产的上一次定增是2016年8月，正是A股地产股权融资政策收紧前。

  招商蛇口的重组标的是南油集团。目前，招商蛇口间接持有南油集团76%的股权，深投控持有另外24%的股权。该公司计划通过发行股份、可转换公司债及支付现金方式向深投控购买其持有的南油集团24%股权，同时，向战略投资者平安资管非公开发行股份募集配套资金，用于支付本次交易中的现金对价。

  据了解，南油集团主要致力于大健康产业、自贸创新产业、大数据产业和深圳前海权属土地的综合开发，经营现代物流产业和建设数据信息服务平台。

  招商蛇口的相关人士透露，公司对于定增计划能获通过的底气，来自于先行探路的大悦城，因为两家公司的路径和方案颇为相似。

  2020年1月2日，大悦城在公告中表示，公司发行股份购买资产并募集配套资金事项中配套资金募集完成，公司以6.73元/股价格分别向大平人寿保险有限公司和工银瑞信投资管理有限公司发行2.8亿股和0.8亿股，共募集配套资金24.3亿元。这个定增方案最早可追溯到2018年3月份中粮地产与大悦城的重组，获批则是在2018年12月。

  股权融资未放开

  但重组有机会

  定增曾经是A股上市房企重要的融资渠道，在2015年一度达到顶峰。据统计，仅是2015年的前5个月就有24家房企抛出定增预案，拟融资总额超过1000亿元，全年有37家房企公布定增计划。而随着房地产调控政策的收紧，房企的再融资受到诸多限制，2017年后，增发房企的数量下降到个位数。

  大悦城配套融资方案的成功实施被认为是一个颇具风向标意义的事件，因为募集资金将用于标的公司中粮置地广场项目、杭州大悦城-购物中心项目的建设。有机构认为，这是行业近年来唯一一次地产股股权融资案例。

  2020年2月15日，证监会发布《关于修改<上市公司非公开发行股票实施细则>的决定》等三个文件，将主板、创业板非公开发行股票发行对象数量上限由10名和5名，统一调整为35名，并表示支持上市公司引入战略投资者。太平洋证券认为，虽然自2016年金科股份定增完成之后，再也没有房地产企业成功实现过以“项目融资”为目的的定增，但是重组类的定增实际上并没有完全中断。本次文件虽没有直接提及房地产，但是不排除有限放开房企定增的可能性，或许率先从重组领域开始，如部分港股上市房企借壳回A的申请不排除有通过的可能。

  市场确实有这个预期，在南国置业披露重组方案后，不少深深房的投资者认为恒大回A胜利在望。

  但在专业人士的眼里，这样的联想还是过于乐观了。某TOP10房企资本部人士表示，招商蛇口、南国置业、格力地产的案例都具有一定的特殊性，招商蛇口购入的是下属公司的非地产资产，解决的是资产的独立性问题，这是监管层鼓励的方向。格力地产置入的是非地产资产，大悦城定增资金投向的也是商业地产项目。南国置业的重组意在增强上市公司独立性，减少关联交易，也符合政策导向。而恒大回A则是两个上市平台之间的运作，性质不一样。

  “不要看方式，要看定增最终是解决什么问题，如果是用于投资新地产项目，纯粹做增量，肯定是不行的。但如果是存量的解决方式，获批的概率还是比较高。”

  由于A股涉房融资大多为窗口指导，外界只能从已经获批的案例中捕捉政策风向。从此前的上海临港、广宇发展、中华企业、信达地产，和今年定增的几家房企来看，均为国企、央企改革+重组的路径，民营企业尚未有闯关成功的案例。这意味着，在房地产调控依然从严的基调下，即便不少现金流紧张的A股房企迫切需要打开股权融资通道，但目前来看，政策全面放松的概率还是很低。

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