招商积余：2021年规模稳健有质扩张，彰显发展活力

来源：房产装修家居资讯时间：2022-03-24 17:20

　　在风起云涌的2021年，物业行业可谓艰难。

　　“在行业大环境之下，招商积余的增长速度是稳健优秀的。”在3月23日，招商积余召开2021年度业绩发布会暨投资者交流会上，招商积余董事长聂黎明诚恳的表示。

　　确切不移的是，2021年的招商积余顶住疫情、行业竞争加剧以及自身整合融合等诸多压力，乘时代巨浪，踏革新之路，迎创新之变，向外界交出了一份亮眼的成绩单。

　　一、“沃土云林”模式显成效，助力全线业绩增长

　　过去的一年，招商积余坚持“12347”战略，以融合融效、市场拓展、品质提升为抓手，推动“沃土云林”商业模式落地。

　　“‘沃土云林’商业模式是充分结合物业行业和招商积余的实际情况，希望在中国领先的物业资产运营商的战略指引下商业模式的提炼和深刻的思考”，招商积余董事总经理陈海照在业绩会上向投资者解释到。

　　据悉，招商积余提出的“沃土云林”商业模式主要包括：宽厚“沃土”，深耕物业基础管理沃土，逐步实现高密度布局，以规模化发展形成集约效应；广袤“云”层，依托旗下到家汇平台增值业务，充分发挥招商局集团资源协同，将线上业务延伸到物业管理的各个领域形成广袤云层；茂密盛“林”，培育全国性专业企业成长为茂密森林，与沃土紧密结合发挥“根系”作用，带动整个专业森林持续壮大，生生不息。

　　而围绕“沃土云林”商业模式，招商积余梳理、制定、落地各项增值业务发展规划，注重增值服务为基础业务的全面协同发展，以清晰的发展战略实现了助力主营业务增长、全线业务飘红的经营目标。

　　营收首次实现破百亿，超额完成经营目标。根据招商积余年报披露，2021年度企业实现营收105.9亿元，较上年同期增长22.42%；实现利润总额7.46亿元，较上年同期增长18.67％；归属于母企业所有者净利润5.13亿元，较上年同期增长17.25%。

　　核心业务增长稳健，各业态全面开花。年报显示，2021年企业物业管理业务实现营业收入99.08亿元，较上年同期增长23.31％；资产管理业务实现营业收入5.56亿元，较上年同期增长23.70％。

　　其中，到家汇商城“云”平台化成效显现，汇聚“云”增值服务效应。2021年全年平台交易额近8亿元，同比增长66%；营业收入2.66亿元，同比增长近5倍；专业增值服务加快发展，专业增值服务收入同比增长20.5%。

　　在管理规模方面，招商积余持续开拓，通过招投标、收并购、“总对总”模式、合资合作等模式，实现稳健有质扩张。财报显示，企业物业管理业务实现新签年度合同额30.50亿元，同比增长24％；在管项目1,717个，管理面积2.8亿平方米，同比增47%。

　　二、资产负债率逐年下降，资产结构持续优化

　　财报数据显示，招商积余成功实现资产负债率五年连降。截至报告期末，招商积余总资产167.66亿元,较期初增长2.52%;归属于上市公司股东的净资产86.61亿元,较期初增长4.35%;资产负债率48.85%,较期初下降0.51个百分点。

　　有息债务方面，企业余额为27.5亿元，较上年同期下降2.88亿元，资金使用效率明显提升；债务结构稳定，以中短期借款为主，财务费用较上年同期减少4556.9万元，其中利息支出减少4028万元。

　　“其实，招商积余2016年开始退出房地产开发业务，退出房地产开发业务以来一直在优化资产负债结构，从2017-2021年有息负债规模在持续下降，到2021年年末，有息负债规模从原来的67亿元缩减到现在的27.52亿元，下降的幅度将近60%”，招商积余财务总监张秀成表示。

　　据悉，招商积余以建设成为“中国领先的物业资产管理运营商”为目标，基于轻资产运营平台的战略定位，在2021年度按照“先易后难、重点突破、争取有利条件、宜快则快”的原则，积极推进重资产剥离工作，资产债务结构持续优化。

　　2022年初，招商积余股东大会同意将深圳中航城、昆山中航、赣州九方三家企业全部股权转让至控股股东招商蛇口(001979)下属子企业，标志着积余的重资产剥离工作迈出实质性一步。

　　此外，张秀成还表示，招商积余未来将从以下三个方面持续降低有息负债：第一个方面，目前已经完成了总部结算中心、现金管理平台建设，企业资金集中效率和集中度比以前年度有大幅提升。同时，日常的资金管理方面加强了日常资金的调度，使资金管理精益化工作得到进一步改善，同时资金使用效率也在提升。

　　第二方面，招商积余在房地产开发业务退出以后依然有部分遗留的尾盘在去化和销售，回收去化的现金流主要用来偿还有息负债。

　　第三个方面，招商积余在做重资产剥离，回收的现金流主要用来偿还债务和降低有息负债。本年年初股东大会审议通过三个项目的股权转让到招商蛇口相关下属子企业，转让回收的现金，招商积余将统筹安排，其中一部分可以用来偿还债务，一部分可以用来支持收并购的相关业务，加大债务偿还力度。

　　三、经营能力持续升级，赋能“积余”实现高质发展

　　过去的一年，招商积余通过深入推进组织、机制建设，实现融合融效同频发展；聚焦业务痛点和短板，精益管理提质生效；完善数字化整体规划与顶层设计，数字化建设赋能运营和智能管理等措施，不断完善自身市场化发展、物业管理以及商业运营业务等多种能力。

　　而从过去一年的发展表现来看，依靠央企背景、母企业提供稳定业务增量以及强大的经营能力和多变的合作模式为招商积余的发展带来了实打实的好处。

　　比如，市场拓展保持上升趋势。年报数据披露，招商积余2021年度第三方拓展新签年度合同额为24亿元，其中，2021年在管面积中0.9亿平方米来自控股股东，占比32.3%。

　　降本增效成效显现。年报数据披露，2021年管理费用率降至3.7%；报告期内利润总额7.46亿元，同比增长18.7%。

　　副总经理兼董事会秘书杨祥认为：“目前行业处于规模增长上升期，资本市场理性回归后，市场竞争会更加激烈。企业将坚定市场化发展的战略定力和决心，倾注资源，升维企业发展体系，向体系化、数字化，还有生态化创新型转型。”

　　他指出，体系化主要是拓展优化企业业务全链条，推动市场发展由销售向营销型转变，数字化是指运用数字化手段提高企业市场灵敏度及决策精准性，升级市场竞争力。生态化是建立以发展为核心的内部运营生态系统，以共赢为机制的外部市场拓展系统。创新型是运用新的策略创新新的机制，开拓新的赛道，引领带动行业高质量发展。

　　而值得注意的是，全业态、全地域的高质量发展，也使招商积余的品牌认可度保持行业标杆水平，以高品质服务赢得市场和业主青睐。

　　招商积余也在业绩会上表示，2021年是积余的“品牌年”，公司通过成立品质管理委员会，完成全新品牌规划、战略及商业模式统领全局，提升积余品牌影响力。2022年则是积余的“品质年”，将坚持品质化为核心，以推动“高质量发展”为主线，重点围绕“三稳”“三进”“三突破”九大方面，全面提升能力，加快实现高质量良性循环发展。

　　业绩会上，聂黎明指出，2022年招商积余的营业收入目标是达到130亿元。对于未来如何进一步改善盈利指标，聂黎明表示仍将坚持质量第一，效益优先，规模适度，风险可控的四大基本原则，持续提升企业盈利能力。以“国内领先的物业资产管理运营商”的姿态，铸造物业管理行业的卓越品牌。

（责任编辑：徐帅）

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