帝都2022土拍百态:⺠企去哪儿?为什么万科卢冰都退了

地产财富会

2022北京集中供地

卓越、融创、龙湖等前积极份子集体“失踪”

连三年没拿地的万科也“按兵不动”

甚至传闻万科可能6月前都不在北京拿地

民企“退潮”帝都土拍背后

2022从土地到利润的路正在变得更难走

2022-3-1

北京2022首轮土拍刚告一段落，第二轮土拍又即将于3月上旬启动。

从首轮土拍溢价率和流拍率，以及第二轮土拍的持续意向参与度来看，土地市场整体表现“回温”：其中，北京首轮土拍平均溢价率为4.5%，与去年第三轮相比提升了3个百分点，同时，流拍率也从17%回落至6%。

只是，这回温，几乎完全是靠国企央企所合力拉回的：

北京2022首轮集中供地拿地主体纯民企的仅有旭辉一家

民企去哪儿了？

在资金压力下，民企参拍积极性相对不高，国企央企不仅成为了北京2022首轮拿地的主力军，同时小道消息显示，大部分有意向继续参与的第二轮土拍的企业，仍是央企国企居多。

民企中，TOP2的万科，不仅2022年首轮土拍缺席报名，第二轮土拍目前据说暂时也没能确定是否报名参与。

去年开始带头“缩表”的万科，今年要在北京带头”按兵不动“吗？去年6月才新接任的卢冰这次是出得什么牌？

从万科等一系列企业在土地上“按兵不动”，到2022新一轮北京土拍的国企化发展，我们看到了一下企业百态：参与的不参与的，拿不到地和拿到地的，大家各有各的愁。

而所有房企愁苦原因只有一个：谁也不知道未来怎么走？黑铁时代，土地该如何更好地变成回款和利润？

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2022一切皆有可能

万科也有可能告别北京开发市场

为什么万科在北京土地市场上如此“按兵不动”？

要知道，自2019年在北京最后一次拿地以来，北京万科已整整三年在京未有新地入账。

北京万科不着急吗？不焦虑吗？

回顾一下北京万科过去的动作，实际上，它从去年年初就开始土地饥渴与拓储焦虑了！

2021年第一批集中供地时，万科报名参拍了很多地块，甚至不乏城市核心地块，保证金也没少交。只是，当时帝都拿地内卷太严重了（详见地产财富会此前报道《帝都抢地内卷众生相》），北京万科使上了浑身解数，最后还是一块地也没拿。

据说，北京万科投拓部门为此全面复盘并准备好了下一轮的“战役规划”。只是没想到，计划赶不上变化。

2021年集中工地的第一轮北京拿地大战结束后不久，整个行业环境风云突变，开启了“融不到钱、还不上债、雷声阵阵、人人心慌”的新阶段。

在这之后的两批集中供地，不止万科踪迹全无，大部分企业都暂时退出了土地市场。

也正是在这个时刻——去年6月，万科对外发布了新的发展计划，全面向“开发经营服务并重”转型，并为此进行了系列组织和人事调整：北京万科也因此换帅，“老将”卢冰执起教鞭，掌管万科北京区域。

在行业寒潮治下，卢冰这老将新任“三把火”将会怎么烧？所有人都在期盼着。但目前所有人看到的，可能都只有“审慎”两个字，再多四个字，就是“按兵不动”。

尤其是今年的又一轮集中供地，随着市场似有回暖信息，大家都把目光投向了北京万科——土储明显缺失的北万，这次会出手吗？没想到，所有人们，连万科的袖口都没看到，更别提一根手指了。

北京万科这是判断市场没到时机，继续观望等待中？还是在行业公司内外压力之下无力出手？

又或者，昔日的北京楼市带头大哥，这次要主动“躺平”甚至战略性淡出北京楼市了？

万科祝九胜去年就明确提出，万科要带头缩表了——这个“缩”难道是在开发拓储上先缩北京？

正如去年一则未被印证的小道消息所显示：据称万科2021到2022年的公司主题都是“缩表出清”，北京区域预计到2022年6月底前不会在北京公开市场拿地。

猜疑之声遍布。万科却一直并未下场给予看客们一个明确回应。

确实，民企拿地难，北京开发不仅利润薄而且没做好还可能负利润。

2022，多变的时代中，一切皆有可能。即使是万科，也有暂时告别北京市场的可能。

民企去哪儿？

2022年首拍消失的房企们

1.连续缺席者的自知之明

First

 2月17日北京土拍现场，一个相对“空旷”的拍卖厅

2020和2021的TOP20中，连续缺席京城集中供地的房企有这些：恒大、绿地、金科、中南置地、中梁置地

恒大：债务压顶问题未解，自顾不暇，不必多说了

绿地：在“三道红线”压力下，绿地控股自2020年起拿地力度就已持续下降了，在土地成本高企的北京，绿地不参与集中供地竞拍，也在很多人的意料之中。

绿地今年发布的2021业绩快报显示，2021年绿地控股实现营业利润218.85亿元，归属股东净利润较上年同期下降约49%，约为76.49亿元。净利润几乎减半给这家公司带来了极大的压力，对此，绿地在业绩快报中指出，公司正积极降负债，抓去化，以及地产销售资金回笼。

绿地虽然是国企背景，但形势却也不容乐观，比起拿地，还是卖房和降幅债更重要。

金科：根据企业预警通的数据，金科2022年境内到期回售债券接近100亿元，集中到期压力较大。目前，金科正在积极推动各类债券再融资，坚持不“躺平”。2月21日，金科股份就发行了一期公司债券，规模15亿元，票面利率8.00%，拟安排本期债券募集资金用于偿还“20金科01”的回售本息。

积极还债的金科非常有自知之明，宝贵的资金要拿来还债和调整，不能用在北京的土地上。

中南置地：最近一段时间，中南建设集团和其下属的多家子公司的股权，陆续出现被法院冻结的状态。其中，中南建设的股权被司法冻结，主要是因为中南建设及其下属公司资金紧张，甚至资金链断裂，无力偿还到期的债务，被债权方起诉到法院，法院判决败诉之后，仍然不予偿还欠款。无奈之下，债权方要求法院强制执行，法院才依法冻结了中南建设的股权。

子公司债务危机、股份冻结，再加上2月初陈昱含卸任中南置地总裁一职等一系列高管调整带来的动荡，中南置地的重心同样放在了自身的调整过冬策略中，大把未解的难题还等着他们。

中梁控股：虽然在TOP20中，但北京一直不是这家公司主场。无论是抢地内卷的2021年北京首拍，还是2022年“雷声”阵阵中北京新一轮土地首拍，中梁都选择了明哲保身，搞好自己的债别暴，左手瘦身优化、右手还债，才不会腾出手来在北京拿地增加负累。

2.“消失了”的2021积极份子

Second

2021年，卓越、中铁、京投、招商、五矿、中冶、龙湖、融创等20多家房企作为积极参与者，在北京土拍拿下了若干土地；而在2022年的北京土地首拍中，这些2021积极分子们却集中“消失”了——没报名、没参拍、当然也没拿地。

“世道艰险，手里还有粮，就不要再去冒险了。”

这可能是2021积极份子们面对北京土拍的统一想法。其中一家2021积极拿地企业，也是TOP10房企之一的内部人士对地产财富会表示，他们今年最核心的任务是把土地变成回款，而不是继续拿地。

虽然和去年后半年相比，北京本轮土拍有所回暖，但小心驶得万年船——一是手上不多的现金要就备用抵御今年不确定的环境；二是在现在这个市场情况，一个没预估好，拿错地可就是整个企业都要遭殃了，风险太大。

如何把土地变成回款和利润

在2022是一道更难解的题

比起拿地，2022，房企更关心的问题是：

如何把土地变成有效的回款、现金流、利润？

这对于房企而言，其实是一个永恒的基本问题。只是，在黄金时代甚至白银时代，企业们都在谈重视，却没有一家真正把这个问题当问题。

 结束黄金时代，从土地到回款、形成利润的路径正在越来越难

毕竟，在黄金时代，只要拿到对的土地，回款、现金流、利润都会随之而来。如今，在短暂的白银时代之后，房地产急转而下快速来到了黑铁时代，一切都不一样了。

市场下行，上一个阶段把规模和速度当成护身符的企业集体遭遇了滑铁卢：拿在手上的土地不好卖了，晚几个月变成回款、现金流和利润，那就可能诱发暴雷的多米诺骨牌。

为什么2021年在北京拿地的企业在今年的土地首拍中集体消失了？

一方面是因为手中有地不要再冒险了，另一方面，也有业内人士称，去年拿地的企业也有不少是”吃了苦没有说的“，很多房企去年吃的苦还没有“咽下去”呢，今年可不敢再吃了。

确实，北京2021年第一轮集中供地抢得过于疯狂了，很多地不赚钱甚至局部倒亏——尤其是很多块定位为刚需产品的土地：北京的刚需非常挑剔，并不好满足，除了做好房子，还需要开发商规划配套、搞好交通才有市场吸引力。

而去年北京刚需、刚改产品进入全面红海PK期——内卷卷到神户型都可能不及格。去年除了个别几个位置极好或者有学区的新盘，基本市场上好不容易冲上及格线的，几乎没有几家是单盘有可观利润的。

黄金时代的拿地是比谁能拿到，白银时代拿地是“胆大者的轮盘游戏”，而“黑铁时代”，拿地是真正综合实力者的PK。

因为如何把土地变成回款和利润，在2022年，是一道更难解的题。

过惯了好日子的房企们，欢迎来到黑铁时代的新世界。

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