一个北京土著媒体人眼中的京城土拍大战

北京是个站牌

人们上车就登上舞台

万众瞩目的京城土拍大战终于暂告一段落，这几天，关于此事的热度有多高呢？阿伦身边很多业外的朋友都不停向我打听那些拿了地的房企情况，毕竟谁不关心自己家旁边又将新添哪些新项目？这些项目对自家小区的增值又将产生哪些利好？

作为一个地道的北京孩子，阿伦也对其中的几宗土拍产生了浓厚的兴趣，就比如这其中融创出人意料地从石景山王中海手中抢走的那宗地，就离我家不足1公里，这我当然惦记了，毕竟就跟咱家门口。

除此之外，还有很多出人意料的结果。比如这几天热炒的卓越，如此高调的南下拿地，后又传出的退地风声，虽已被卓越辟谣，但无风不起浪，要么是确有这种可能性，毕竟他们自己内部也分为两派，你们懂得；要么就是同行放出的假消息，扰乱一下军心~

再比如，金盏那宗土拍，为何原本被众人看好的首开+金地+旭辉联合体最终败给了中冶？其溢价率仅有5%，是败了还是压根不想去拼？

上述这些疑问，都是本轮京城土拍中的热点话题。今天，阿伦作为一个北京土著媒体人，来和大家唠叨唠叨~

首先来说整体，实际上，今年土拍的热度，是这么多年以来最高的。从年初释放出消息将分三批次进行集中供地以来，各方势力对土拍的行动就已展开。早在3月初，阿伦就曾写下这篇【北京土拍】2021年的71宗地，你家房企抢得到吗？当时引来了不少房企中高管的私下询问。

相比于往年的情况，今年的集中拿地，起初不少媒体人都认为中小房企的机会更小了，因为竞争更加激烈，但就在当时，大伟哥和我的意见不谋而合，反倒是认为如果准备充分，中小房企的机会还是很大的，反倒是那些大房企，集中供应的情况下，无法实行以往的逐个击破，因为这种情况下对现金流的考验是很大的，只能着重对某几个重点地块进行出击。

从这次土拍大战的结果上看，也是验证了此前我们的说法。30宗地块总起拍价约为1035亿元，最终的成交价约为1102亿元，总溢价率仅约为6.47%。从这一点上看，是达成了北京ZF此前对土拍的预期的。因为只有控制住地价的溢价率，才能从根本上控制住房价的上涨。别看这么多房企抢得如此激烈，但溢价率控制得非常到位，这一点不得不再次给咱北京ZF点个赞，早在年初阿伦就曾撰文说过，要是比起政治觉悟，北京始终是领先全国其他各个城市的！包括上海、广州、深圳，有一个算一个，在这一点上，都赶不上北京！

除了溢价率低之外，阿伦之前预测的大房企陪跑也得到了应验。以中海为例，不同于其他房企抱团取暖式的联合拿地，财大气粗的中海独立报名了多达18宗地块，占本次土拍地块总量的60%，光保证金就交了百亿（PS：当然了，没拍到还是会退还的，但那也影响现金流啊），然而却落得个陪跑的命运，一宗土地都未斩获，甚至就连自己在北京的大本营石景山，在衙门口地块的争夺中，也被融创成功“偷袭”。为何用了“偷袭”这俩字，因为实际上在房企和大家的固有印象中，石景山基本是属于中海的“势力”范畴，因此很少有其他大房企愿意去和中海争。当然这些年用中海自己的话来说也是提升了我们石景山的人居水准，在阿伦看来与此同时也是在我们大石景山赚了个盆满钵满。

所以，说到这里，就牵涉到我们此前谈到的第二个现象：

那些看似意外与黑马，难道只是一种巧合吗？

我们来逐一分析。首先说金盏那宗地，原本大家都以为会被“首开+金地+旭辉”的联合体拿下，然而最终却落入了中冶的手中。意不意外？惊不惊喜？

结果出炉，外行可以只看个热闹，可咱内行得看出门道啊！

当天傍晚5点多，也就是这宗地拍完一个多小时后，金地的海报就已在京城各大媒体群中满天飞，朋友圈里更是有不少同仁转发了这张看似喜报的图片。乍一看还以为是金地自己抢了地发的喜报，定睛一看还真不是，属于那种“感谢邻居拿了地，给我项目造了势”！

当天，不少同仁便在群内讨论这一事件，按理说这块地应该毫无意外的落到金地联合体的口袋啊！可为什么中冶却抢了去？真的是联合体干不过中冶吗？没道理啊，溢价率才5%！

那我们就要问一句为什么？阿伦认为，一方面中冶对这块地的渴望度更高，因为继德贤公馆之后，中冶在北京市场就一直没有什么项目，不仅仅在北京市场长期面临无货值可售的尴尬境地，而且团队成员长此以往也很容易被竞争激烈的市场所挖角！另一方面，对于联合体而言，即使不拿地，华樾系也可借势，拿了地反而要去分心操盘，所以这联合体啊，打心眼儿里没想着往死里拼这块地。

所以，结论就是：不能说这宗土拍便宜了中冶，但也确实是客观上成全了中冶，而华樾系3.0新作也确实是借了中冶的势！

讨论完第二个现象，我们再来看这次的黑马卓越。作为老牌粤系房企，此番如此高调进京拿地，从态度上，还是积极的，阿伦作为北京土著媒体人，也是特别欢迎外埠房企进京，这起码说明大家对于北京市场是重视的！但是，欢迎归欢迎，拿地只是第一步，后续的前景还是有很多困难需要克服的！

说得雅一点儿，就是能否对得起京城这片热土？毕竟在土地资源如此稀缺的2021，想在北京抢一块地都尚且困难，卓越一下子神兵天降，拿下四块，岂不遭同行艳羡？艳羡之后必然是嫉妒！这不，刚拿完地就有退地的传闻出来，估计这两天卓越的品牌部都一直忙着各种辟谣和平息负面。这还只是第一步呢，帝都的水可深着呢，卓越，你且行且珍惜啊！

说得俗一点儿，就是战略上是走高周转还是高利润？从目前的情况看，结合卓越集团层面自身的状况，阿伦认为还是走高周转的可能性更大一些。因为，从拿地成本和最终售价上看，其未来利润空间并不大，加之卓越内部本就对此事分为两派，走高周转见到收益，以免夜长梦多，实为更好的做法。

除了上述三个特点之外，京城土拍还有第四大特点：那就是第一集团房企熄火，尤其是头部的恒万，取而代之的是Top10房企中的第二梯队融保。为什么会出现这样的情况呢？首先是各自的战略不同。恒万目前的情况，首先从规模上已经非常可观，早已度过了冲刺规模的时代，从土储上看又没有强烈的补仓需求，因此看似出手审慎实乃情理之中。而与之不同的是，融保这争四大战，从2020年开始就早已在各个维度上全线开启。无论是对规模扩张的渴望，还是对京城市场的垂涎，融保都展现出强势的一面。其实，不只是今年的北京土拍，在其他热点城市的土拍中，融保的表现也格外抢眼！

2021年第一场京城土拍大战，就给我们留下了如此多的精彩，有理由期待第二场和第三场，会更加吊人胃口！

To B的领域波诡云谲，要想看懂还真不是一件容易事儿。和阿伦一样关注To B领域的，还有阿伦的一位朋友，他们团队的公众号“爱德地产研究院”也对地产领域极为深耕！希望关注阿伦的朋友，也可以多多关注“爱德地产研究院”这个公号。前天的文章这家1000亿级快周转房企，货值管理为何那么牛？就出自他们之手！

要记得关注哦~

今儿个周五

阿伦祝大家周末愉快

本文首发于微信公众号：阿伦侃房。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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