一场平静的百亿土拍 南京楼市冷暖与苏宁补仓

观点地产网 不知不觉中2020年已经走过半程，上半年表现火爆的各地土拍市场也即将进入后半场比赛。

7月3日，南京开启了下半年首场大型土拍，集中出让7宗地块，编号为NO.2020G21至NO.2020G27（下称：1号至7号），总出让面积53万平方米，总起价184.34亿元。

出人意料的是，此次土拍房企并未延续上半年的厮杀，反倒呈现出了一种出乎意料的平静，最终7宗地均底价成交。

数据来源：南京国土局、观点指数整理

1至4号地块为涉宅用地，分别由宝龙地产、豫园股份(600655,股吧)、南京颐盛房地产开发有限公司、苏宁置业以40.8亿元、30.9亿元、65.3亿元、45.7亿元拿下。

南京地市冷暖

自新冠疫情爆发以来，南京土地市场依旧保持热火朝天的状态，甚至于4月底还上演了令人“370亿土拍争夺大战”。

据观点地产新媒体不完全统计，2020年上半年，南京土地出让金额达760亿元，较2019上半年580亿增长31.03%。

有分析师认为，上半年南京等长三角城市土地市场热度都有所上升，原因一方面在于国家级规划的利好，另一方面是归因于像南京等长三角中心城市也在此轮疫情恢复期表现出积极增加供给的意愿，大幅度提高土地供给量，一定程度上带动了长三角土地市场的热度。

令人没有想到的是，下半年首场土拍竟然“哑火”了。

“今天的地价低得有点令人难以置信。”南京资深房地产业内人士尹霄飞坦言。

他表示，此次出让的这几块涉宅用地并非无人问津的那种，都是来自于热点区域。虽然总成交价超过百亿，但是按照每宗地块的成交楼面价来看，都低于预期。

对于此次土拍“哑火”的原因，尹霄飞认为或许和南京此前公布的“双限”政策有关。

据观点地产新媒体了解，6月5日，南京市规划和自然资源局发布2020年宁出第07号出让公告，涉及8幅涉宅地块，将于7月10日竞拍。值得注意的是，这8幅地块均设有毛坯房销售限价，成为南京首批“限房价、竞地价”的地块，并规定最高售价不得超过毛坯房限价的110%。

尹霄飞指出，对于上半年楼市的火热，南京采取了“双限”这种踩刹车的降温方式，从此次土拍可以看出效果立竿见影。虽然今天土拍并未施行“双限”新政，但是开发商们开始顾忌未来限价的风险，拿地心理趋于谨慎。

回顾2019年南京土地市场，整体上呈现上半年回暖、下半年转冷的局面。上半年土拍节奏明显加快，同时还有很多热门区域的优质地块亮相，高价地频现。而下半年出让的86幅地块中，便有超半数以上以底价成交。

至于市场是否会同去年一样转冷，尹霄飞表示，“双限”政策对开发商们的影响很大，他们会更多考虑自己的开发成本，所以下半年拿地会更加理性。如果下半年有计划上市的项目审批限价严厉，不排除开发商们会继续保持谨慎。

苏宁加仓栖霞

和其他房企上半年频繁拿地不同，此次摘得NO.2020G24号地块，是苏宁今年以来第三次通过招拍挂途径拿地。

据观点地产新媒体了解，NO.2020G24号地块名称为栖霞区尧化街道兴智科技城地块一，出让面积为地上19.97万平方米、地下2.65万平方米，用地性质为商住用地，综合容积率为2.97，起价45.7亿元，楼面起价7707元/平方米，最高限价66.2亿元，最高楼面限价11164元/平方米。

从交通来看，该地块有在建地铁6号线、规划地铁8号线；从板块来看，该地块南京经济技术开发区新港片区，该片区定位为应用创新示范区，将规划形成“两心四轴四片”的主导功能分区，规划居住人口15万、就业人口23万。

根据规划，该地块所处的南部区域（兴智中心）为转型发展的先行启动区、城市综合发展区，重点发展商务办公、科技研发、产业服务、商业服务、酒店、公寓等功能，打造片区的产业综合服务中心。

另悉，地块周边目前有栖霞鲁能公馆、峯汇中心。6月24日，栖霞鲁能公馆1、4号楼开盘，共计213套房源，销许均价为3-3.4万元/平方米，整体去化7成；而峯汇中心由金地商置、宝龙联合开发，打造40万平方米商办综合体，预计今年下半年开业。

根据出让公告，该地块B分区须配建一座商业总建筑面积不少于61500平方米（地上不少于56500平方米、地下不少于5000平方米）的购物中心（不含家具建材市场、批发市场、会展演艺游乐场），由竞得人自持，不得销售、不得转让。

此外，B分区还须配建一座地上建筑面积不少于1万平方米、客房数不低于200间的酒店，由竞得人整体持有，不得分割销售、不得分割转让；、

苏宁置业方面表示，公司将在该地块打造苏宁易购(002024,股吧)广场和苏宁自营品牌酒店。其中苏宁易购广场计划引进苏宁易购云店、苏宁家乐福超市、苏宁体育、苏宁影城等自营业态，同时引入百货零售、生活配套、休闲餐饮、儿童亲子业态等，一站式满足全圈层消费者的购物、休闲、娱乐生活需求。

另据观点地产新媒体了解，6月13日，苏宁控股集团董事长张近东现身南京重大项目一线督战后便提出，苏宁将持续加大“新基建”投资布局，围绕智慧零售基础设施建设，推动产城、商业等形态提档升级。

据悉，苏宁当前正围绕“新基建”正在全国展开投资布局。而在南京，苏宁计划布局20个智慧零售综合体项目，其中包括8个苏宁广场和12个苏宁易购广场。

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