200轮竞价，大小房企补仓抢地！江浙三四线城市土拍最火

  最近几天，一些处于长三角区域的热点三四线城市重回房企拿地视野，溢价率不断飙涨。

  3月11日，浙江金华永康市1宗宅地竞拍现场，历经200轮竞价，碧桂园子公司终以总价8.39亿元竞得一块土地，楼面价14673元/平方米，溢价率达223.94%。前1天，历经349轮竞价，金地商置子公司以10.68亿元竞得江苏南通如东县1宗宅地，楼面价10627元/平方米，溢价率81.77%。

  土地市场一向是实力型房企竞技场。但值得关注的是，一些久未拿地的区域型房企也加紧了“储粮补仓”动作。

  3月10日，温州永嘉县一宗城中村改造地块出让，吸引了15家房企。经过4小时共110轮竞价，被一家叫作凯迪控股公司以“8.06亿元+5900平方米政策性用房”竞得，楼面价8375元/平方米，溢价率30%。

  同日，经过315轮竞价，大家房产也以封顶价竞得台州玉环市1宗商住用地，楼面价8552元/平方米，溢价率49.95%。

  这些“非常规”抢地大战最近几天轮番上演。据中国房地产报记者采访了解，这场土拍盛宴既是三四线城市承接房企拿地“外溢”需求的体现，也和重点城市供地“两集中”新政有关。趁现在信贷相对宽松，赶在供地新政落地前尽可能增加优质土储，成为部分房企心照不宣的共识。

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  浙江江苏等三四线地市土拍最火

  最近几日，浙江省、江苏省多个城市均出现房企高溢价抢地现象，一些不知名小房企也杀了进来。

  3月12日，常州金坛区1宗宅地出让，24家房企参与土拍，其中不乏碧桂园、绿城、中海、保利、万科、新城控股、金地商置等知名房企。经过2个多小时、共计141轮竞价，该地块最终被山东儒辰集团以10.38亿元竞得，楼面价13546元/平方米，溢价率108.4%。

  本轮地块刷新了金坛地价最高纪录，甚至超过了许多主城区地价，金坛地价也首次过万元。

  参与本次土拍的一位房企人士称，竞价刚开始，就有房企一口气加价2000万元，一下子把地价抬过万元，此后竞价也“咬”的非常紧，好几次接近结束又新一轮竞价。

  最终，这块地由山东儒辰集团竞得。它创建于1998年，在临沂、济南设置双总部，员工3000多人，去年上半年其权益销售额为86亿元。

  3月12日，新城控股旗下台州子公司以总价4.8亿元竞得台州温岭市1宗商住地，楼面价15784元/平方米，溢价率37.14%。

  3月11日，浙江丽水出让首块商住用地，经过121轮竞价，由大发地产旗下公司以总价16.62亿元竞得，楼面价21258元/平方米，溢价率53.89%。

  3月10日，台州市玉环市1宗商住用地竞拍现场同样激烈。经过315轮竞价，耗时近两个小时，台州大家置业有限公司（大家房产）以封顶价14.2亿元竞得该地块，溢价率49.95%，并竞报无偿返还住宅建筑面积2.29万平方米。如果算上返还部分建设成本，粗略估算可售部分楼面价已破万元。

  这场土拍“胜出者”大家房产创建于1982年，曾用名杭州市城建开发集团，是一家杭州老牌国企。但因发展缓慢，在2020年浙江房地产企业销售业绩排行榜中，大家房产以378亿元区域市场销售额排在榜单第15位。许是为了冲刺规模，2020年大家房产拿地金额达到135亿元。

  同样是3月10日，义乌市1宗商住地的土拍现场同样火热。经过102轮竞价，武汉地产集团以总价30.013亿元竞得该地块，楼面价36030元/平方米，溢价率53.03%。

  另一边，经过110轮竞价，力战十多家房企，凯迪控股集团以“上限价格8.06亿元+竞报配套用房5900平方米”竞得温州永嘉县一宗城中村改造地块，楼面价8375元/平方米，溢价率30%。受让人还须配建338套住宅安置房、39间商业安置店面、338个地下车库。

  同一天，江苏南通如东县两宗宅地的竞拍现场亦入高潮。其中1宗宅地，经过262轮竞价，由融创子公司以8.02亿元拿下，楼面价10330元/平方米，溢价率81.07%。另1宗宅地，经过349轮竞价，由金地商置子公司以10.68亿元竞得，楼面价10627元/平方米，溢价率81.77%。

  这天，中海亦击退了龙湖、招商、万科、保利等20多家房企，抢下泉州一宗商住地。可售部分成交楼面价9094元/平方米，溢价率120.6%。万科与永嘉京投置业联合体则以封顶价16.2亿元竞得温州一宗商住地，楼面价6986元/平方米，溢价率30.12%，竞报政策性住房面积2.14万平方米。

  一时间，高溢价土拍盛宴重回市场。

  值得注意的是，虽然这些地块大都属于三四线城市，但因布局在长三角区域，拥有较强市场购买力，同时兼具新经济活跃度高、受到周边一二线城市红利辐射强等诸多优势，有着可媲美其他区域二线城市优势。

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  土拍盛宴背后

  “这是土地市场溢出效应的体现。一二线城市房地产调控越来越严，房企拿地较难，不排除后期限价，利润空间有限下三四线城市还是有一定可操作机会。且这些在城市群里的三四线城市，本身经济实力还不错，地价总价也不算高，对难以在一二线城市拿地的小房企而言是个机会。”中原地产首席分析师卢文曦对中国房地产报记者表示。

  当前土拍热度还和重点城市供地“两集中”新政有关。受2月底“22个重点城市集中供地新政”影响，以北上广为代表的重点城市已暂缓土地挂牌，重点城市优质地块在短期内面临断供。

  易居(中国)控股有限公司CEO丁祖昱认为，在此影响下，房企为在新政前尽可能增加优质土储，特别是现金流较紧张的中小房企，拍地热情高涨，导致土拍热度进一步升温。

  克而瑞数据显示，在优质地块供应明显增加特别是热点三线城市高溢价地块成交幅数明显增加影响下，2月份土地成交溢价率延续回升势头，增至16.6%，环比1月增加了3个百分点，已涨至2020年以来最高点，其中三四线城市土地溢价率更是在徐州、南通等热点城市有超高溢价地块成交拉动下逼近20%。

  从地价来看，2月份一线城市平均地价为18382元/平方米，环比大涨52%；二线城市成交楼面价环比下降12%至4774元/平方米，但同比仍上涨32%；三四线城市平均地价也在热点三四线优质地块供应增多带动下有所回涨，环比微涨2%至1777元/平方米，同比则上涨13%。

  另一方面，年初房企资金较为充裕，也支撑了其拿地扩张热情。但这场土地盛宴能否持续多久，随着各地政府供地“两集中”落实，变得不确定起来。毕竟这一政策出发点就是为了“稳地价、稳房价、稳预期”。

  克而瑞地产研究员马千里认为，预计重点城市土拍热度将有所回落，溢价率指标将再度向低位回归，但在土拍信息透明度加强、拿地机会减少情况下，对于那些稀缺优质地块而言，反而会获得更高市场关注度，导致重点城市不同地块间冷热分化进一步加剧。另一方面，在“两集中”试点推进情况下，必然使得不少企业拿地重心进一步向其他“次热点”城市转移，如南通、盐城等，这些城市竞争格局和行政管控也将迎来更多新变数。

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