到最赚钱地方买地：碧桂园又下沉三四线城市

  碧桂园在三四线城市再现重金揽地。

  6月9日，日照市自然资源和规划局网上交易拍卖2020A-9号地块，经过11家房地产企业35轮激烈争夺，临沂碧桂园房地产有限公司以4.24亿元拿下，溢价率高达54.74% 。

  此前的5月27日，在近7小时1148轮竞拍中，烟台碧桂园房地产开发有限公司以2.48亿元竞得山东烟台一宗商住用地，溢价率达118.78%。

  这仅仅是一个切面。据中国房地产报记者统计发现，今年以来碧桂园在公开市场拿地布局近75%发生在三四线城市。

  碧桂园重回三四线城市？

  2018年年底，碧桂园紧急叫停三四线城市全面覆盖战略，对于叫停外界普遍的看法是当时棚改货币化安置政策调整，以及企业对于三四线城市红利逐渐消失的预判。

  但从数据层面看，碧桂园2019年销售业绩59%来自三四线城市，虽然略低于2018年60%贡献比，但相较于2017年54%贡献比还是上升了5个百分点，再加上今年拿地举动，三四线城市战略似乎重新回归。

  扑向三四线城市

  《2019年1至12月各城市群房地产企业拿地金额TOP榜单》显示，碧桂园在中西部区域斥资501亿元拿地2259万平方米，斥资526亿元在长三角区域拿地1005万平方米，斥资171亿元在环渤海区域拿地549万平方米，其在三大区域对应的拿地金额分别排在TOP10房企中的第1、第2和第4。

  中国房地产报记者统计梳理今年以来碧桂园在公开市场拿地布局情况来看，碧桂园更多地将拿地重点放在长三角。其中一个很有意思的现象是，在碧桂园今年所有从三四线城市获取的土地中，31%来自江苏，13%来自浙江，14%来自安徽。这3个城市土地数量加起来占比58%。另外，广东占17%，山东占14%。

  碧桂园在以江苏、浙江、安徽为主要阵地的长三角三四线城市拿地意愿很强烈。

  其中竞争最为激烈的一次是5月27日，当天江苏盐城大丰区出让一宗商住地块，起始总价2.91亿元，起始楼面价1675元/平方米、碧桂园旗下盐城碧桂园房地产开发有限公司经过长达846轮的竞价，最后以总价6.55亿元竞得，溢价率达125%。

  拿地溢价率最高的一次则是4月9日，碧桂园旗下衢州正丰置业有限公司以18.54亿元斩获浙江丽水一宗宅地，溢价率达58.5%。如此高的溢价率背后，是长达191轮的拼杀。

  在长三角区域，碧桂园参与并拿到地的竞拍轮次过百的土拍不少于6场。

  通过火热抢夺，碧桂园今年已经拿下南通、慈溪、温岭、蚌埠、盐城、芜湖、海安、景德镇、温州、丽水等城市的数十宗地块。

  除“占领三四线城市”，“下沉五六线城市”策略也在碧桂园布局长三角中体现出来。地级市之外，比如今年6月4日经过45轮竞拍，碧桂园在赣榆县斥资5.2亿元一举拿下两宗商服住宅用地；再比如5月26日，碧桂园旗下慈溪市泰悦置业有限公司以17067万元竞得温州市平阳县一宗商住用地，溢价率29.62%，

  这几个区域贡献高

  频频在长三角江苏、浙江、安徽出手拿地是有原因的。

  在碧桂园2019年销售业绩中，除贡献比（22%）最高的广东之外，长三角区域江苏贡献11%，浙江贡献8%，安徽贡献6%，这3大省份贡献占比在所有省份中排名第2、第3和第5，总贡献比达25%。

  通俗来讲，江苏、浙江、安徽三地在碧桂园账本中是比较赚钱的地方。按照2019年碧桂园权益合同销售金额5522亿元计算，江苏、浙江、安徽三地销售额可达1380亿元。

  不过按照碧桂园2019年权益可建建筑面积25856万平方米，以及江苏、浙江、安徽三地权益面积占比18%来计算，三地权益土地储备面积是4654万平方米。因此，在赚钱省份多拿地并不难理解。

  纵向来看，碧桂园2017年权益可建建筑面积28183万平方米，江苏、浙江、安徽三地占比25%，也就是说三地权益土地储备面积达7045万平方米；碧桂园2018年权益可建建筑面积24064万平方米，江苏、浙江、安徽三地占比20%，也就是说三地权益土地储备面积4812万平方米。

  对比2017年的7045万平方米和2018年的4812万平方米，碧桂园在江苏、浙江、安徽为主的长三角区域权益土地储备面积逐年下降，2018年同比下降31%，2019年进一步同比下降3.2%至4654万平方米。因此，有必要再次补充这些区域土地储备。

  碧桂园长三角几大省份多次调整，也表现出总部对区域效能冀于厚望。

  今年2月24日，碧桂园发布一份《关于部分中心和区域调整的通知》，其中针对长三角区域的调整是合并滁州区域、皖东区域为皖东区域；合并江苏区域、苏州区域、苏南区域为江苏区域；合并沪苏区域、上海区域为沪苏区域；合并浙东区域、宁波区域为浙东区域。

  但不久之后的5月，碧桂园又将沪苏、安徽等区域进行细分裂变。这种做法，在更加精细化地聚焦当地市县市场的同时，实际上缩小了管理与决策半径，提高了管理与决策效率，并有利于形成区域内部业绩竞争。

  这也意味着，碧桂园在沪苏、安徽区域的拿地局面会更加开阔。

  放慢

  在几次区域调整中，谢金雄仍担任沪苏区域总裁，但管辖范围增加原来上海区域等；成本管理中心原总经理黄宇奘改任安徽区域总裁，这为碧桂园在长三角区域开辟新局面带来更多想象空间。

  不过，变革中的碧桂园速度有所放慢。

  一个佐证是，碧桂园常务副总裁程光煜在2019年业绩会上透露，今年碧桂园全年拿地预算与去年相同，大约为1600亿或超过1600亿元。但截至今年5月底，碧桂园总拿地金额只有230亿元。

  剩下的1300多亿元将投掷向哪些区域或者城市还有待揭晓。

  另外，兴证国际证券6月6日评价碧桂园时表示，开年以来拿地较为保守，2020年1至4月，公司平均新增土地成本为3244元/平方米，拿地权益款项占权益销售金额的比例为18%，低于行业平均水平。

  究其背后原因，兴证国际表示一方面公司整体土地储备充足，近期可售货值亦充足，截至2019年末土地储备对2020年销售面积倍数达到5.8（行业平均为4.8），已获施工证未预售的土储占比为28%。另一方面，公司对规模诉求较低，当前经营重点放在提升盈利能力上，降低整体杠杆提升评级，根据土地入市情况可放慢或调整拿地速度。

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