碧桂园,又开始重仓三四线了....

不知道大家最近有没有发现一个现象，就是一直以来还算比较低调的碧桂园，最近一段时间又开始在三四线城市狂撒钱拍地了

我列举6月份一部分的拍地情况，大家来感受下碧桂园在三四线的凶猛

每家房企，都有着自己对于市场的预判和解读，从而更好的指导拍地买地卖地这样的战略行为

也就是说，因为是要真金白银砸下去的，所以对于房企来说，自然要比很多人就这样打打嘴炮要来的精准的多

碧桂园当然从来没有离开过三四线这样的主战场，只是从今年年初开始，碧桂园通过区域的调整和细分，更加精细化的扩大了对三四线的管控力度

换句话说，宇宙房企又开始重启下沉三四线的战略了

01

碧桂园，又开始了新的一个轮回

从2014年开始，碧桂园开始不断下沉，到广袤的三四线城市去，成为了很多三四线城市第一家进驻的品牌房企，攻城略地风光无数

当然，不知道是巧合还是必然，很多碧桂园进驻的三四线从2015年到2018年，房价或多或少都出现了剧烈的涨幅，新一轮的行情让大家对买房这事充满了激情

另一个侧面可能很多人都不知道，从2018年开始，碧桂园叫停了三四线全面覆盖的战略

原因也很简单，就是从那年开始，棚改货币化的政策慢慢弱化了，通过大拆大建所倒逼的县城房价，开始不那么沸腾了

所以，我们最直观的感受就是

从2018年开始，大部分城市的房价涨幅都开始慢慢变温和了，再加上政策上的压制，不管是从资金流还是买卖房的政策上，能从严的一定从严，楼市政策从严，从那个时候起，开始从头到尾的贯穿到每一个城市

所以碧桂园此刻重仓三四线的时间点布局看，就暗含着某种看涨的深意

虽然是回归三四线，但从内部来看，也还是有侧重点的

碧桂园此次新增的土储，近75%的布局发生在三四线城市，而且态度很决绝，就是下沉到长三角所有的五六线城市，中西部所有的三四线

具体的话就是31%来自江苏，13%来自浙江，14%来自安徽，这3个城市土地数量加起来占比58%，另外，广东占17%，山东占14%

当然，对于碧桂园而言，在三四线狂奔的同时，付出的土地成本的代价就更高一点

5月27日，当天江苏盐城大丰区出让一宗商住地块，起始总价2.91亿元，起始楼面价1675元/平方米、碧桂园经过长达846轮的竞价，最后以总价6.55亿元竞得，溢价率达125%

4月9日，碧桂园旗下衢州正丰置业有限公司以18.54亿元斩获浙江丽水一宗宅地，溢价率达58.5%，如此高的溢价率背后，是长达191轮的拼杀

反观2014年开始的新一轮房价周期，最开始也是从土地端口开始起势的，面包面粉的道理大家都懂

02

那第二个问题，为什么一二线城市很少见到碧桂园的身影呢

不是他不去一二线，而是真的进不去或是这些城市对开发商的操盘能力的要求真心说越来越高，而且这些城市中的客户说见过真正好产品的，对于产品的挑剔度，会更大

大家知道一线城市的土地其实越来越有限了，所以在土地出让时就会出现各种严苛的要求，比如要同步配建商业等

所以，这些对于那些纯房企的挑战难度说很大的，你得有点招商的能力，你得有点运营能力，否则，很多土地从一开始你就被剥夺了拿地的资格

还有一点，不知道大家有没有发现，上海大部分的商品房几乎都要求建几栋人才房，而且是在较长的周期内不允许出售的，这无疑进一步加大了房企的拿地成本和持有时长，这对于从骨子里就推崇高周转的房企来说，从逻辑是上看其实上违背的

当然，一二线城市控房价的态度，远比三四线来的更严苛，这对于开发商而言，成本管控的挑战也会更大些

2016年融创在上海泗泾区域拿的地，楼板价38291.33元/㎡，溢价率超111.62%，当时业内预测保本售价6.1万元/㎡

2018年年底开盘，融创拿到了区域内新房的最高备案价，整体的均价仅仅只有4.8万元/㎡，真的是血亏

这还不是最惨的，同样是在2016年，融信拿下了上海闸北区某地块，以110.1亿元总价、10.03万元/㎡楼板价，自持15%住宅+全部商业+5%保障房，溢价139%拍出，成为全国单价地王，后引入了万科操盘，起名中兴路一号

最终获批的价格你猜多少钱，平均单价仅仅12.98万元/㎡，这或许是万科和融信这几年最大的痛了

包括前段时间被传得很火的杭州6万人摇限价房的盛景，其实就是一二线城市新房价格被限制的太厉害导致与周边形成的巨大价差，从而导致了全民逐利

一二线城市的限价，就是这么的决绝，对于房企的要求，也会更高一点

如果你去对比2020年5月主要城市新房房价的环比涨幅，排名前十的，除了南京和无锡外，其他城市整体来说，其实经济实力城市能级都比较一般

很大的原因就是一线城市受到的关注度和可影响的人群太多了，在广袤的三四线，相对来说备案价不会卡的那么死，关注的目光没那么多，可操作的空间，也就更大了

所以，为什么碧桂园的战略打法始终是“农村包围城市”

因为只有在三四线才能更快的拓展更多的土地而且减少大量的摩擦成本和时间，从而与高周转的企业战略保持一致

03

还有一点吸引碧桂园的，就是不断回流的购买力

现在为什么要搞租售并举，很简单，在未来，就是有一部分人势必就是买不起房的，一二线城市的房价也真的太高了

对于中国的房地产市场发展，一直就秉持着和国外完全不同的道路，国外的房地产一直就是客户主导，购买力决定价格的产业

而中国的房地产，是非常典型的成本驱动的逻辑，成本多少差不多得卖多少，地价越来越贵所以房价也就水涨船高

因此，大城市房价高企以后，就必然会直接倒逼购买力回流到三四线城市中去，不管怎么样，先上车再说，也不会管什么三四线城市，老家的房价是否会有泡沫这样的问题了

对于很多客户来说三四线的房价已经不是这个价格合不合适，离不离谱，而是这个价格你要不要买，如果不买别人就买，而且很多背后都是六个钱包的支持

对于土地楼市发展的终极闭环本质上看就是有没有足够多的购买力去接盘，如果人口持续净流入，这就说明这个城市的收入水平一定在不断提升

最近几年，北京和上海这样的超高能级城市开始赶人，部分二线城市开始了对流出人口进行了阻截，而且这样的现状其实已经在二线城市得到了闭环成功，绝大部分很多人都通过从一线跳槽到二线从而获得了收入的极大增长

收入在增长，房价却没有一线城市那么高，自然买房的热情也是极容易被点燃

当然，一线外流的人口可能并没有那么多，但这部分的购买力足以点燃二线城市的楼市热情了，而这一股热情也慢慢的在三四线城市上演

所以，整个城市房价轮动上涨的逻辑就是

抢人大战吸引很多一线城市的人降维到二线城市中去，土地高拍高溢价引爆楼市，然后二线城市房价高企后三四线开始吸引四五线的人口涌入

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当然，世界这么大，也不是所有人的动作都整齐划一，我们也看到另一个侧面，其他很多房企不一样的做法

比如中海、金地、保利等从今年开始，纷纷重仓一线城市了，相当于缩小了在三四线的投入占比

同样都是房企，但战略打法完全不一样，发展侧重点也完全不同，你说到底谁对谁错

其实都对

对于碧桂园而言，就是想要攻下一个又一个的三四线，通过走量的方式冲刺业绩，向1万亿的目标冲刺，一二线城市房价这么贵，新增空间少，三四线总有机会

对于保利中海金地而言，他们的研判就是上海北京经过最近几年的房价回调，楼市已经趋稳，现在正是大幅入手的好时机

逻辑都很对是不是

根据历史经验，如果错了，那就多等几年，一切总会好的，就像很多城市所经历的那样，不管当初是多么的痛苦，但经历过几年阵痛后，一切风平浪静甚至更超从前

这就是中国楼市妙不可言的地方

来源：真叫卢俊

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