房企拿地两极分化 谁在一二线城市频频出手？

  近来各城市土地市场持续火爆，多地出现超百轮顶价拍地现象。6月15日，徐州出让的一住宅地块最终以总价24.11亿元、138.45%溢价率成交，796轮竞价让其成为今年竞争最为激烈的地块之一，仅次于烟台某地块1148轮、盐城846轮的竞拍。值得注意的是，今年北京、深圳、成都、武汉等一二线城市部分地块竞拍轮数高于百轮，长三角宁波、无锡、宜兴、海门等三四线城市也出现较多竞拍轮数超百轮的地块。

  从整个拿地市场来看，一方面是恒大、保利、龙湖等全国房企，以及龙光、越秀、德信等区域型房企对优质地块的争夺；另一方面是融创、万科等拿地金额、新增土地建筑面积均出现了下降。

  业内人士认为，房企在拿地上呈现出两极分化的现象。一个原因是大企业抓住“补仓”的机会，其他头中小型房企则是基于规模和生存焦虑，而加大了优质地块的争夺；另一方面，对于拿地放缓的龙头企业来说，前期土储较为充裕，所以在今年的投资拿地上更趋谨慎，防止高溢价所带来的风险。未来房企竞争的焦点包括土储、融资和人力成本，而高溢价拿地不仅让销售承压，还可能引发企业资金链紧张等风险。

  一二线热门城市地块遭抢拍

  6月12日，厦门出让的一住宅地块以50603元/平方米的成交楼面价创下了该市新单价纪录，此前一天，温州一宗商住用地经过16家房企116轮竞价，最终以上限价36亿元、楼面价26385元/平方米被拍出。时间退回至5月，深圳新单价“地王”诞生，深圳前湾片区一地块以最高限价115.97亿元成交，可售楼面价达每平米87409元/平方米。

  事实上，今年4月以来，全国土地市场的热度随气温一路飙升，从深圳诞生新单价地王，到盐城某地块溢价率达125%、扬州一地块出现242轮竞价，一二线热门城市轮番上演抢地大戏。

  今年2月份多城市中止或延后土地出让，随着疫情控制趋于稳定，3月份土地市场逐渐步入正轨，随后的4月、5月多地出现了抢地热潮。土地市场频现地王、超高溢价率、百轮竞拍等回暖迹象让房地产行业加速走出疫情阴霾，而房企拿地积极性持续升温，也促使成交平均楼面价不断攀升。

  根据机构数据显示，今年前5月300城土地出让金为16219亿元，同比增长5.54%，而从价格来看，前5月平均楼面地价为5080元/平米，同比大幅上涨了18%，楼面地价增速跑赢土地出让金整体的增速。

  而从城市土地出让金额排行榜来看，一二线热点城市仍是兵家必争之地。2019年土地出让金榜首城市杭州在今年前5月成功卫冕，以1210亿元的成交总价依旧占据榜单首位，北京和上海分别以1131亿元和1047亿元的成交总额占据榜单第二、三位。前5月，二线城市南京土地成交总价为687亿元，同比增长145%，增幅最大。长三角土地整体热度超过中西部、京津冀以及粤港澳大湾区三大区域。

  根据亿瀚智库数据对70个城市的土拍进行的追踪数据显示（涵盖35个典型一二线城市和35个热点三四线城市），2月至今，全国共计诞生28个单价“地王”（即突破前期楼面价），其中有6幅地块突破全市楼面价，有22幅地块突破区域楼面价。房企拿地积极性持续升温，也促使成交平均楼面价不断攀升。

  “目前土地市场呈现出一线火爆，二线趋稳，三线遇冷的格局。”世联行集团研究部负责人资深研究员戴毅表示，疫情以来一线楼市恢复速度亮眼，自2月份土拍重启以来，一、二线城市地方政府开始增加供地，优质地块层出不穷引发房地产市场热度不断升温，房企拍地热情持续高涨，多宗地块最后都以高溢价成交。二线城市如厦门等城市销售情况明显改善，近期出让的一住宅用地更是以楼面价50603元/平方米创下新高。而三线城市房价则继续维持在疫情前的行情。

  某房企投拓部人士表示，今年上半年的土地热可能是个假象，一般每年上半年市场都会火热，下半年冷清。今年招拍挂2月、3月份比较少，从4月份开始各地开始大规模供地，目前整体成交数据并不是很高。当下半年供应量上来，市场可能就会冷清，毕竟房企拿地都会算账，目前还处于钱少地多的阶段。

  房企拿地呈两极分化

  在市场销售转暖、融资环境略放松、热点城市土地供应放量等多因素影响下，房企拿地积极性逐渐提高。那么，哪些房企在此轮土地热中“抢”地？结合中指院、克而瑞数据显示，今年前5月，恒大、保利、龙湖拿地金额分别为550亿元、390亿元、385亿元，位列房企拿地榜单前三名。同期，碧桂园、恒大、绿地、绿城、保利、龙湖、中海、招商蛇口共7家房企新增土地货值超千亿元。

  除了全国性的房企在加速优质地块布局的同时，区域房企也加入了“抢”地大军。龙光、越秀、德信等区域型企业也大手笔拿地，如龙光5月拿地金额同比增长450%达150亿元，位列拿地金额总榜单第7位，德信今年新增地块多为顶价获得，并拍下超100%溢价率的土地，前文中深圳新单价地王、温州限价商住用地分别被龙光、德信收入囊中。

  根据房企年报中披露土地储备数据来看，恒大、碧桂园等房企土地货值已突破万亿平方米，大幅领先其他房企，并且即使不拿地，原有土储依然可以支撑其2-6年的正常销售。为何喊出“降土储”的口号的“地主”仍然大举拿地？

  一位接近恒大的人士向《财经》新媒体介绍称，2019年恒大获取土地的方式主要是收并购，今年则转变为参与一级市场公开招拍挂拿地。其中，今年恒大耗资68亿元拿下广州足球场地块，可能间接推高了企业拿地的总额。恒大对外宣称的控规模并不是不拿地，而是减少拿地，其也会根据市场销售情况和战略布局调整拿地节奏，如今年拿下北京住宅地块及时补仓空白市场。

  与恒大以及龙光、德信等房企在土地市场激烈拼杀形成鲜明对比，以万科和融创为代表的房企则低调很多，拿地金额同比减少。虽然碧桂园新增货值较多，但与万科、融创一样，这三家企业今年以来拿地金额不仅较去年同期减少约五成，榜单名次也出现了下滑。

  具体来看，融创前五个月的拿地节奏放缓。克而瑞地产研究显示，多重数据体现融创今年拿地谨慎。其中，融创2020年1-5月中国房地产企业新增土地价值256.4亿，较去年同期下降68.17%，排名第19；新增土地建面积452万平米，较去年同期下降68.54%，排名14。而截至3月27日，融创在手确权的土储货值3.07万亿元，其中超过82%的土储位于一二线城市，平均土地成本4306元/平方米。

  目前融创拿地销售比0.182，低于TOP10房企均值，从侧面反映了投资加码之下房企拿地仍然保持谨慎和理性的态势，抓销售、促回款，弥补疫情造成的销售空缺仍是未来一到二个季度的首选。据不完全统计显示，融创前五月在公开招拍挂市场上获取的地块仅约18个，且罕有高溢价拍地行为。

  融创集团董事局主席孙宏斌公开表示，融创今年拿地要拿对地方、拿对时间。融创土地储备存量大、质量较高，不需要在二、三、四月份抢地。他认为，企业在一、二线城市的风险在于买贵地，三、四线城市的风险在于波动大。

  头部房企中除了融创表现谨慎之外，万科也在今年表现格外淡定。数据显示，万科前五月共新增开发项目30个，拿地销售占比仅为11%。而万科董事会主席郁亮在2019年业绩说明会上明确表示，万科不囤地、不捂盘、不拿地王。

  业内人士分析，部分头部房企现有土储较为充裕，所以在今年的投资拿地上更趋谨慎，而其他头中小型房企则基于规模和生存的诉求，对于优质地块的争夺更加积极。

  据不完全统计，参考公开信息2019年总土储货值和2020年销售目标，未来可支持销售周期低于3.5年的TOP20房企里，诸多企业在今年前5个月的拿地销售比数据都高于行业37%的平均值。

  中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，目前一些地方土地市场确实出现了“地王”情况，个别区域的土地市场热度会有所上升，但是过热的情况出现概率不太大。不过，对这一问题也应该引起高度的警惕和重视。

  高溢价带来高风险

  伴随土地热扑面而来的是，各地方政府也在出台相应的土地新政。近期南京出让土地的公告中内容提及，从6月起，南京土地拍卖采用“限房价、竞地价”新模式，并设置毛坯房最高限价。不仅南京，今年4月南通也发布了新的土地新规，开始实行“地价+房价“的双限政策，另外上海要求失信房企不能参与当地土拍，深圳前海囤地炒地将被收回土地使用权。

  事实上，疫情因素导致大部分城市改变供地策略，通过优先供应优质地块来刺激房企拿地积极性，因此地价、溢价率有一定回升。部分房企在充足土储、土地成本处于市场低位的情况下进行超高溢价，体现房企为了冲规模、保规模做出的利润妥协。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，抛开溢价率从本身的实际地价来看，近期非底价拿地的房企未来来压力的确不小。此前，房企会在获取高溢价率土地后“捂地”来保证利润，但政策趋紧更多房企则选择与其他品牌合作开发。当然，合作开发的模式会稀释企业项目销售收入以及其他潜在的问题。

  中原地产分析师卢文曦分析称，房企追求高溢价率及高总价土地的广告效应，要大过赚钱效应，因为高价地赚钱很难、现金回款很慢，只能做标杆项目来树品牌。此轮土地市场的火热难长期持续也难带动房企上涨，不过二线城市可能会出现弹性波动，未来房价上行涨概率大于下跌。房企在拿地加仓时仍需要注意，如果一些城市土地市场过热或房价持续走高，相关调控政策会随之而来。

  在业内人士看来，5月份土地市场延续了回暖趋势，整体量价稳中有升，长三角、珠三角核心城市土地吸引多家开发商激烈竞拍，平均溢价率实现五连涨。 市场回暖、土地放量、融资略松等因素持续提振百强房企投资信心，平均拿地销售比升至0.37，高于去年全年水平。

  “不过，未来考验房企的是土地以及融资和人力等成本问题。从整个市场大趋势来讲，中国城镇化率未来10-20年将会趋于饱和，全国商品住宅总需求会出现下滑，无论哪一个房企都不能高枕无忧，在巩固主业维持目前市场地位的同时，还需为企业第二增长曲线做好转型铺垫，只有这样才能够实现企业可持续的发展。”同策研究院首席分析师张宏伟说道。

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