房地产行业主动降债 稳健经营不再只是口号

中新经纬11月11日电 (薛宇飞)对于房地产企业来说，2021年可谓是跌宕起伏的一年。上半年，房企虽然对市场运行持谨慎态度，但整体相对乐观，到了下半年，楼市政策与金融措施双管控的情况下，市场冷却，企业融资规模萎缩，行业进入低谷期。

但需要注意的是，市场风险还是总体可控，房企需要做的是，在新的环境下，改变原有的高负债、高杠杆策略，降低负债水平、实现稳健经营。

另一方面，在新的时期，包括碧桂园、万科等在内的龙头房企均判断，行业已经进入管理红利时代，要以新的组织架构和精准的管理模式适应市场变化。从当前看，碧桂园等企业的管理变革、多元转型已看到成效，为行业带来新的示范。

多家房企压降负债

今年10月20日，惠誉发布修订版评级标准，将29家中资房企列入评级观察名单，并在之后相继下调了数家房企的信用评级。评级调整只是房企遭遇困难的冰山一角，过往较少发生的票据、债券违约事件，如今也偶有出现。

出现这些情况，并不代表市场的基本面发生改变。官方近期也对外表示，目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

部分房企之所以还会受到一些影响，不过是发展模式转换期的短暂阵痛。过去二十多年，房地产市场一路高歌猛进，导致很多企业敢于以高负债、高杠杆的方式快速占领市场，但当“三条红线”、银行房地产贷款集中管理制度等强管控措施的落地，资金链承压的房企首当其冲。

处于阵痛期的行业更需要咬牙坚持，主动去降低自身杠杆、压降负债。例如，2021年初，绿地控股(600606,股吧)制定了“三步走”的降负债路线图和时间表，根据绿地近日向外界释放的信息，截至今年10月底，公司净负债率指标已降至100%以下，实现了第二条红线转绿。此前，万科、雅居乐、荣盛发展(002146,股吧)均进入“绿档”，祥生控股也降低一档进入“黄档”。

在龙头房企中，碧桂园近些年的步伐一直较为稳健。截至2021年上半年，碧桂园总借贷余额为3242.4亿元，较去年底进一步下降，其中一年以内有息负债占比下降至27%。负债水平上，公司的净负债率为49.7%，已连续多年保持低于70%，亦低于“三条红线”要求。其现金短债比达2.1倍，也优于很多同行。

正因为较为稳健的经营风格和负债结构，碧桂园已经先后获得穆迪、惠誉两家评级机构的投资级信用评级，而且当前信用评级十分稳定。

碧桂园集团总裁莫斌在2021年的中期业绩会上称，碧桂园的财务是垂直和综合管理集于一体的“大财务管理”，“在这一体系中，我们从2019年起以现金流为核心，做回款考核，目前已经坚持了三年。我们多年来坚持追求‘有现金流的利润，有利润的现金流’，因此财务管理越来越稳健，现金流一直不错。”

管理红利时代到来

对于房地产市场多年来的走势，业内将其总结为从“黄金时代”到“白银时代”，再到“青铜时代”，这代表的是市场利润的变化。不过，不管是“白银”还是“青铜”，这个行业并未走向终结。

万科董事长郁亮在今年初称，“三条红线”等一系列政策的出台，标志着房地产行业已明确进入到“管理红利时代”。管理红利时代最明显的变化在于房屋回归居住属性，房地产回归实业属性，回归实业属性意味着行业不能再靠加杠杆盲目扩张。

作为“央企地产一哥”，保利发展则强调精细化管理。在设计端，推行产品标准化；在施工端，将成本管理前置，扩大管控的指标范围；在采购端，提升集采以及平台采的品类、创新性地采取跨企联合采购、上线一站式招投标平台，在保证采购质量的同时，降低采购成本。

莫斌也称，2020年的“三条红线”政策宣告房地产行业的金融红利走向尾声，而2021年的“双集中”政策是土地红利期的终结，行业的变化对碧桂园的全周期综合竞争力提出了更高要求。

在管理红利时代下，碧桂园提升经营竞争力的力度更大、范围更广，涉及到了投资、运营、营销、设计等多个维度。例如，拿地的成败直接影响项目未来的收益，碧桂园通过标准化管理及有效措施，使得2020年及以后获取且开盘项目年化资金回报较投资承诺达标率超95%。这背后，是多个强管控举措形成的合力。

碧桂园建立了集团-评审大区-区域三级管控体系，即集团制定标准及方向，区域进行落地，评审大区顺畅传递集团投资导向，且前置研判项目推进，保障信息分析全面，数据准确，客观合理安全定案项目。

此外，碧桂园确定定案承责指标共96项，并定向分配给了投资、营销、成本、运营、开发、 财务、设计、商管、文商旅、项目总等责任部门/人，真正在做到所有投资定案指标可以责任到人，确保项目利润率、年化核心指标的实现。

第二曲线的潜力

除了更加强调稳健经营、改革组织管理以外，房地产企业也都在积极寻找第二增长曲线、扩大多元业务规模。

梳理可以发现，房产企业的多元战略大致分两种，一种是围绕地产主业开展的多元布局，例如物业、商场、酒店、租赁、文旅等，这些多元业务能够与地产业务形成协同效应；另一种则是跳出原有的地产开发，进军规模更大、前景更好的行业，寻求更强的爆发力。

世茂自2020年正式提出大飞机战略以来，不断强化商业、物管、酒店、主题娱乐、文化、金融等板块的发展。2021年上半年，世茂实现非房地产开发业务收入66亿元，大幅增长128%。龙湖也不断加强在商业运营、租赁住房等方面的多元部署，截至2021年6月末，龙湖已开业商场54座，覆盖13个城市，开业总建面达524万平方米。租赁住房业务方面，今年上半年，龙湖“冠寓”实现10.7亿元租金。

碧桂园旗下的碧桂园服务已成为国内最头部的物业公司。除此以外，公司未来的另外两架马车——机器人业务和现代农业业务均有所突破。

机器人公司博智林是碧桂园旗下的全资子公司，其在研建筑机器人有51款，其中绝大多数机器人通用于现浇混凝土工艺与装配式建筑施工，目前已形成混凝土施工、混凝土修整、砌砖抹灰、内墙装饰等12个建筑机器人产品线。截至2021年10月底，该公司已有18款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖18个省份近120个项目；累计交付超400台，累计应用施工超450万平方米。

外界认为，碧桂园布局建筑机器人、现代农业这类高科技领域，虽然需要较为长期的投入，但都属于市场前景极其广阔的行业，未来如果能够形成规模、实现盈利，市场不可估量。

在行业低谷期，企业并非就毫无作为，仍要以积极姿态去应对市场的风云变幻，并通过组织管理、新业务拓展等方式，完成更为华丽的转身。市场也无需对房地产行业过度悲观，人们的居住需求、对美好空间的向往会随时间的流逝而不断改变，未来仍需要更懂消费者的开发商去提供优质产品。(中新经纬APP)

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