年报快读|融创中国：稳健经营与财务安全并行

3月12日，融创中国（01918.HK）发布2020年业绩公告。公告显示，在外部环境存在极大不确定性的背景下，融创中国依托高质量的土地储备与强劲的产品力，实现了整体销售业绩的平稳增长。与此同时，融创中国积极降杠杆，持续优化资本结构，仅一年时间就快速降至“三条红线”的黄档。

全方位发力 夯实头部地位 

相比2019年，受新冠肺炎疫情影响，2020年的房地产市场呈现出复杂多变的特征。尤其是在“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”的调控基调之下，金融监管再次升级。即便如此，融创中国在2020年的整体销售业绩仍然保持了平稳增长。公告显示，公司连同其合营公司及联营公司共实现合同销售金额约5752.6亿元，稳居行业第四。

除了不断夯实头部地位，融创中国亦持续巩固核心城市的领先地位。期内，融创中国在55个城市的销售额排名进入前十，其中12个城市（如杭州、重庆、武汉等）销售额名列首位。尤其是在杭州、重庆、武汉、上海、北京、广州、南京、苏州、天津及青岛等20个城市销售金额更是逾百亿元，而杭州、重庆和武汉等3个城市的销售金额也逾300亿元。

依托销售业绩的稳步增长，融创中国的盈利能力也得到持续提升。从公告来看，2020年，融创中国实现营业收入2305.9亿元，同比增长36.2%；归母净利润更是创历史新高，达到356.4亿元，同比增长36.9%；每股盈利7.82元，同比增长30.6%。值得关注的是，融创中国预计每股分红将达1.65元，同比增长33.9%。

图片来源：融创中国业绩公告

究其原因，融创中国的业绩增长离不开高质量的土地储备布局与持续的产品力升级。纵观2020年，融创中国发挥多元化的拿地优势，坚持高标准的拿地策略，持续巩固高质量的土储优势，在竞争激烈的土地市场中斩获了不少优质地块。期末，融创中国的土地储备约78%位于一二线城市，平均土地成本仅约4270元/平方米。

此外，融创中国积极推动产品创新，使其产品力始终保持行业领先，并在亿翰智库“2020年中国房地产超级产品力研究成果”中位居产品力榜首。2020年，围绕主力客群年轻化及科技化的发展趋势，融创中国在高端精品定位的基础上，不断升级户型、社区、服务等方面的功能，打造“I AM I”年轻化生活新主张。同时，注重社群建设，打造有温度的社区文化。

除了地产主业，融创中国的“地产+”也取得了长足的发展。例如，2020年11月19日，融创服务（01516.HK）成功登陆港交所，今年2月又被纳入恒生综合指数；融创文旅则通过开放式经营、主题夜游、业态权益互通、构建“融创文旅俱乐部”线上会员平台等持续创新的经营策略，全年总客流超1亿人次，收入约38.8亿元，同比增长36%；融创文化通过不断完善业务布局，坚定超级IP长链运营模式，围绕真人电影、真人剧集、动画电影、动画番剧、短视频五大赛道持续进行深度布局和优质内容项目制作，尤其是2021年春节档，融创文化参投的影片《刺杀小说家》和《熊出没·狂野大陆》，分别收获超9.83亿和5.75亿的票房。

不得不说，融创中国“地产+”的快速发展为其构建了独特的竞争力，并且拓宽了已有的护城河，使其能够在波动的市场环境中更为稳健、均衡地实现跨越式发展。

“三条红线”降至黄档 流动性较为充裕

伴随针对重点房地产企业的资金监测和融资管理规则（下称“规则”）出台，房地产行业的监管持续增强。在2020年12月31日，央行更是颁布了《建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度》（下称“制度”），制度明确指出了房地产贷款占比与个人住房贷款占比管理上限，并于今年1月1日起正式实施。至此，“三条红线”扩容为“五条红线”，房地产企业的高杠杆式扩张正沦为过去时。

然而，早在2019年下半年，融创中国就结合自身发展阶段的要求，极具前瞻性地提出主动执行“降杠杆、优化资本结构”的发展战略，追求更为均衡的高质量增长。得益于内部的多重降杠杆措施，融创中国在2020年年底取得了突出的成效，财务安全性持续提升。其中，净负债率同比下降76个百分点至96%；非受限现金短债比提升至1.08，剔除预收款项后的资产负债率降至78%。按照“三条红线”的标准，融创中国已降至黄档。

在积极优化债务结构的同时， 融创中国也推动融资成本不断下降。截至2020年12月31日，融创中国新增有息负债加权平均成本同比下降2.1个百分点。同时，经过持续研判市场、控制拿地节奏、释放经营现金流支持运营发展，融创中国的借贷总额得到了很好的控制，由2019年12月31日的3222.7亿元减少至2020年12月31日的3034.4亿元。

而经营性现金流的盘活，也让融创中国的现金余额由2019年年末的1257.3亿元增加至2020年12月31日的1326.5亿元。营运资金的充裕，使得融创中国具备足够的抗风险能力，并足以支持其将来的业务增长。

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