中国恒大战略转型，三年计划降债4500亿

  伴随着国内宏观经济与房地产发展阶段的变化，中国恒大（HK.3333）已悄然开启了该集团发展史上最重大的一次战略转型。

  3月31日，该集团2019年度业绩发布会上，董事局主席许家印对外宣布：集团于2020年起全面实施“高增长、控规模、降负债”的全新发展战略，这一新战略的核心目标是用三年时间，实现销售金额万亿跨越，大幅降低负债总额，过渡至稳健发展新阶段。

  作为国内地产行业中TOP3的头部企业，恒大在20多年的历程中，凭借高杠杆策略弯道超车，实现市场占有率与品牌效应的跨越性提升。

  数据显示，恒大2019年实现营业收入4775.6亿，同比增长2.4%；核心利润408.2亿元，同比下降48%；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元，同比增长12%。

  行至2020年，稳居前三的恒大已至壮年，但在瞬息万变的商业世界里没有一成不变的企业战略。近年来，中国房地产市场在“房住不炒”高层定调下步入“稳地价、稳房价、稳预期”的平稳发展新周期，市场的理性回归已大幅挤压房企加杠杆扩张空间。

  恒大在此背景下做出“稳健发展”的战略性决策，透露出的是集团高层对企业自身发展阶段的客观审视，以及对市场演变方向的充分考量。

  许家印透露，2020年对恒大来说，是极其重要的一年，因为集团发展模式会发生根本性改变，即通过大量消耗现有土地储备，回笼现金，偿付债务。一是今年销售规模8000亿，2022年冲击10000亿；二是每年降债1500亿，至2022年合计降债4500亿。

  高杠杆模式遭放弃

  市场上，恒大已用20多年的时间，实现了从追赶者至领跑者的身份转变。2019年，集团实现销售6011亿，销售面积5846万平方米，稳居行业前三强。

  无论成立时间，还是上市时间，恒大都输在起跑线上。头部三家房企之一的万科（000002），成立于1984年，于1988年进入了房地产行业。经过三年的打拼，万科于1991年成功上市，成为深圳证券交易所的第二家上市公司。而碧桂园在1992年开发了首个楼盘后，经过十五年的努力，于2007年在联交所成功上市。

  跟这两家巨头比起来，恒大起步最晚，其于1996年成立，并在2009年才实现联交所上市。

  为了追赶的恒大自然懂得行业上升周期中财务杠杆可为企业加速的道理。“在那个阶段土地价格的提升速度远远高于资金成本。所以恒大果断采取杠杆扩张策略，大量借入资金囤积优质市场的土地资源。”该集团管理层称。

  至2016年，恒大终于赶超万科，成为了国内的第一大房企。这一年，恒大刚好20岁，年销售额达3733.7亿。

  不过，硬币总有两面，恒大为规模登顶付出的代价，是不断攀升的债务总额和杠杆比率。进入2017年后，由于国家对房地产行业调控政策的密集出台，整个房地产行业的业务经营都受到了一定程度的影响，至此，地产行业的黄金时代宣告结束。

  房地产进入寒冬后，恒大意识到靠前期高负债催动的快速发展模式已不适应新的行业环境，必须有所调整。因此，2017~2019年，恒大放缓扩张步伐，对内梳理集团战略、调整组织架构、培养人才梯队、提升团队生产力；对外则继续发掘市场机会，囤积优质土地，调整土储结构，将一二线城市的投资占比从2017年的30%提升至2019年的近70%。不过，到2019年底，恒大的债务总额和净负债比率仍然居高不下。数据显示，集团截至期末的净负债率仍为159.3%，处行业较高水平。

  三大方针指明发展方向

  步入2020年，新冠肺炎疫情给经济社会带来极大冲击，国内房地产市场逻辑也发生根本性改变。为了保持长期竞争优势，恒大主动给自己加压，提出“高增长、控规模、降负债”为主题词的新战略，为集团在新十年的发展目标指明方向。

  所谓“高增长”，是要充分发挥网上卖房的巨大优势，实现销售金额大幅度提升，力争今年达8000亿，2022年实现万亿跨越。

  “控规模”是指“控土地规模”，减少拿地，消化库存，以每年净消耗3000万平方米土地储备为目标，到2022年将土储规模下降至2亿平方米左右。

  “降负债”是通过增加销售回款和减少资本性支出，获得净经营现金流以偿还现有债务，实现负债总额及负债率的双双下降。初步执行目标是从今年起有息负债每年下降1500亿左右，到2022年下降至4500亿以下，让杠杆水平达中低位。

  这一战略变革是顺应市场变化的必然选择，于恒大而言又具有划时代意义，标志着集团将告别过去快速增长（1996~2016年）和平台整理（2017~2019年）两个阶段。据透露，恒大这一转型思路在集团高层脑海中早已成型，并于今年初在内部以试水的方式悄然推行，其中最直观的变化，是呈现于销售端的改革。

  2月13日，恒大打响全面“网上购房”第一枪，引爆今年初的房地产市场；此后的2月18日，推出全国楼盘75折优惠，给火爆的市场认购再“添一把柴”；至 3月18日，集团继续推动营销变革，对网上619个楼盘房源明码标价，扫除购房者对于价格的疑虑。

  在新战略指引下，恒大一季度实现“开门红”，销售额1465亿同比增长23%，销售回款1133亿大增55%，均为行业第一，刷新公司有史以来一季度销售及回款最高纪录。在房地产市场尚未走出寒冬的背景下，恒大新战略的初战告捷，显示恒大战略转型的方向具备较强的可操作性，能够经受市场考验。

  许家印认为，有了第一个季度的销售表现，集团全年完成8000亿销售目标是可以实现的。

  降债增效是根本目标

  许家印大刀阔斧实施新的发展战略，体现的是恒大降负债、去杠杆的根本诉求。据透露，未来随着新战略深入推进，集团将进一步提升收益质量，降低财务杠杆，实现持续稳健发展目标。

  事实上，放眼房地产行业，降杠杆不是单个企业的战略选择，而是整个行业的集体诉求。2019年，国内商品房销售额达15.97万亿元，增长6.5%，增速比上年回落5.7个百分点。分析人士普遍预计，“房住不炒”这一宏观定调不会发生根本性改变，商品房市场容量已至天花板，未来走势大概率高位横盘。

  在此背景下，房企杠杆扩张的道路已很难走通，唯有质量增长，才是决胜之关键。作为拥有大量土地储备的房企，恒大此番提出的新战略，以去库存促销售减少资本性开支为主要策略，更多体现出集团经营思路上的顺势而为。

  该集团披露土地储备数据显示，恒大在全国237个城市拥有土储2.93亿平方米。对比同行，恒大的土地储备总量第一，其中66%位于一二线城市，且成本较低。数据显示，TOP3房企中，截至2019年底万科土地储备1.56亿平方米，新增土地成本6252元/平方米，而恒大2.93亿平方米土地储备，新增土地成本2101元/平方米,这让该集团在未来的市场竞争中享有较大腾挪余地。

  将土储变为现金，让现金抵偿债务，这是恒大未来三年的首要工作。展望未来，“稳定”将是房地产市场主基调，大涨或大跌均难发生，这无疑为恒大转型提供了稳定的市场土壤。

  恒大董事局副主席、总裁夏海钧在发布会上透露，三年之后（即2022年）会让外界看到全新的恒大，届时，集团销售规模过万亿，盈利指标平稳增长，负债降至行业中下水平。

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