全面启动战略转型三大举措剖析恒大的内在逻辑

来源：房产装修家居资讯时间：2020-04-02 14:30

在3月的最后一天，中国恒大（HK.3333）在2019年业绩发布会上正式宣布，从2020年开始转变发展方式，全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，要用最大决心、最大力度降负债。

2020年是个特殊年，恒大领跑行业率先转变发展赛道，底气何在？深入剖析其新战略，或知一二。

夯实基础 “高增长”

许家印在发布会上表示，恒大的“高增长”就是要实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿。

事实上，如果说这话的不是许家印，可能市场上买账的人都寥寥无几。而许家印作为掌门人的立志高远，与恒大团队长期以来表现出的高效执行已告知外界：今天的恒大，完全是凭实力立下这样的“军令状”。

为了推动销售逆市高增长，恒大开创了颠覆性的“网上卖房”营销模式。自2月13日恒大率先启动全面网上卖房以来，实现了业绩“开门红”：一季度销售额1465亿大增23%，销售回款1133亿大增55%，行业排名第一，创历史新高，足见恒大的强大销售能力，也充分体现了新战略的巨大成效。

此外，丰富的土地储备为恒大实现“高增长”提供充足底气。据了解，目前恒大拥有2.93亿平米土地储备，今年总可售面积达1.32亿平方米，可售货值达1.27万亿，按照64%的去化率保守估算，可实现销售8110亿，8000亿销售目标无虞。

在3月中旬，由权威研究机构组成的中国房地产TOP10研究组，公布了2020年中国房地产百强企业，恒大再次上榜，连续4年蝉联百强榜的榜首。恒大多年积累的土储和战斗力，是实现 “高增长”最强有力的保障。

许家印宣布恒大全面实施新战略

恒大一季度销售及回款对照图

提质稳速“控规模”

许家印表示，“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。

在土地储备规模方面，从2017年的土储在达到3.12亿㎡之后，恒大就开始有意识地控制土储的规模，新增土储在降低，已经甚少在公开市场拿地，尤其是基本不参加对地王的争夺，部分土储的地块靠并购，来维持总土储规模在保持着相对稳定。

而现在，有意识地控制规模，2022年的土储规模将在2016年的总额之下，但这也并不令人担心，恒大总裁夏海钧曾说，“即使不拿任何地，未来5-8年公司也可以保持稳定盈利。”

坚定决心“降负债”

许家印强调，“要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来”。按照许家印的规划，恒大从今年起有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。

事实上，近两年的运营模式的转变，就已经在为恒大“降负债”打下基础了。

2017年，恒大开始从规模型向“规模+效益”转变，意在保持规模适度增长的同时，更加注重增长的质量，恒大还提前偿还了1129亿的永续债，不仅是为以后释放利润空间，也是在降低负债率；

2018年，恒大的经营模式由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”的模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的 “三低一高”经营模式转型，为的就是求稳。

许家印在发布会现场算了笔账，“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

分析人士指出，随着新战略的深入推进，再加上强大的销售能力、充足的土地储备、过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力的保驾护航，恒大的降负债目标极有可能提前完成，实现更加持续稳健的高质量发展。

全面启动战略转型 三大举措剖析恒大的内在逻辑