亮出“稳中有进”年度成绩单 恒大锚定全新战略转型

  港股年报季的最后一天，房企龙头中国恒大集团（3333.HK，以下简称：恒大）以线上直播方式发布了2019年度业绩报告。数据显示，截至2019年年底，恒大的总资产达2.2万亿元；全年合约销售额为6011亿元，同比增长9%；营业额为4776亿元，同比增长2.4%；净利润335亿元，净利润率7%；核心业务利润408亿元，核心业务利润率8.5%；

  在业绩发布会上，中国恒大董事局主席许家印宣布，“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”

  业内人士认为，“凭借着在销售能力、土地储备、产品品质、管控能力和团队执行力等方面的优势，恒大的降负债目标极有可能提前完成。”

  全面启动新战略转型

  2019年，在错综复杂国内外经济环境下，世界经济增长持续下行，房地产行业整体销售增速较前两年显著放缓。在此背景下，房企龙头之一的恒大盈利能力持续提升，交出了一份稳中有进、高质量发展的年度成绩单。

  年报数据显示，恒大2019年合约销售6011亿元，同比增长9%；核心业务利润408亿元，核心业务利润率8.5%；净利润335亿元，净利润率7%；资产负债率77.9%，同比增长4.2%；净负债率159.3%，同比增长7.4%；现金余额2288亿元，同比增长12%。

  据年报数据，恒大的大部分经营指标仍居行业前列，但负债仍处于偏高水平。发布会上，许家印直面公司的高负债问题，“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”

  针对未来三年发展新战略，许家印称，“高增长”就是要实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿元，到2022年要实现销售1万亿元；“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右；而“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年要把总负债降到4000亿元以下。

  不难看出，恒大提出“高增长”和“控规模”都是为了“降负债”，足见其大幅降低负债的决心。

  业内人士认为，房地产作为资金密集型行业，要实现高增长必须储备大量土地，通过“三高一低”，即“高杠杆、高负债、高周转、低成本”策略可以迅速扩大规模，从而沉淀大量资金推高负债，但对于头部房企而言，高质量发展才是决胜的关键。

  许家印称，战略发展会根据当时的环境和企业自身的情况进行调整。恒大之所以调整战略，下决心降负债，是因为当下的大环境已经发生变化，“房住不炒”这一政策基调不会发生根本性改变，未来较长一段时间内全国商品房市场容量将维持现有水平，房企通过高杠杆实现扩张的道路已很难走通。

  销售、土储助力“减负”

  今年以来，宏观经济仍面临挑战，突如其来的一场新冠疫情也为地产业蒙上一层阴影。恒大在此时提出“高增长、控规模、降负债”战略转型，也引发了业内人士的广泛关注。

  据恒大新战略，2020年力争实现销售8000亿元、2022年达到万亿元。而2019年全年销售为6011亿元，同比增长9%。也就是说，这一目标意味着恒大2020年的增速要达到33%，2021年、2022年均要保持12%左右的增速。

  在房地产市场尚未走出寒冬之际，恒大冲击万亿销售目标的底气何在？面对这一疑问，恒大董事局副主席兼总裁夏海钧在会上给出了答案：“我们最大的优势，就是抓住了中国房地产辉煌的20年，储备了中国房地产企业中最大、也是最优质的土地储备。”

  年报数据显示，恒大目前拥有2.93亿平米土地储备，土地储备原值为5273亿元，土地储备平均成本1800元/平方米，其中67%分布在中国的一二线城市；2019年销售面积为5846万平方米，同比增长11.5%；合约销售均价每平方米人民币10281元。由此来看，恒大即使每年净减少3000万平方米的土地储备也可带来丰厚收益，为降低负债率打下基础。

  此外，市场是最好的试金石，强大的销售能力也为恒大实现战略转型再添一份信心和底气。今年一季度在新战略的指引下，恒大实施“网上销售”的颠覆性营销革命，并取得了业绩“开门红”。

  发布会现场公布的数据显示，一季度的合约销售金额为1465亿元，同比增长22.5%；回款金额为1133亿元，同比大增55.2%，均为行业第一，刷新了一季度销售及回款新记录。在房地产行业受到疫情巨大冲击的2020年，这一成绩来之不易。

  事实上，恒大三年规划意在“降负债”。许家印对此次转型充满信心，甚至在现场算了笔账，“2018年、2019年，恒大销售回款每年维持在4500亿元左右，如果今年实现销售8000亿元，回款按7000亿元计算，就会增加2500亿元的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿元的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

  业内人士分析表示，“恒大充足的优质土储不仅为业绩的高增长准备了足够的弹药，还为企业严控支出提供了空间；适度减少拿地，充分利用现有土地储备，既能确保公司的持续发展，还能大幅减少支出，为新战略的实施提供有力保障。”

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