赵秀池:公摊面积无可厚非 需要更加透明公开公正

近日，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经贸贸易大学赵秀池教授，接受了《法治日报》记者的采访，采访实录如下：

记者：青岛某楼盘公摊面积高达46％一事引发网友热议。《法治日报》拟对此进行相关报道，有以下问题想向您咨询请教：

1、公摊面积主要包括哪些部分，为何我国会有公摊面积，并且计算房价、物业费等都要包括公摊面积？

赵秀池：公摊面积包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

住房面积有不同的计量口径，有建筑面积、使用面积、居住面积。三个统计口径，建筑面积最大，建筑面积中包含公摊面积。房改后我国的住房计量单位都是建筑面积。因此，住房面积中都含公摊面积。

房价、物业费、税费等目前也都以包含公摊面积在内的建筑面积为依据。

房价高低与以什么单位计量没有太大关系，表面上以建筑面积计量房价会低一些，以使用面积计量房价会高一些；物业费收取也是一样。

但对整套住房来看，总价或收取的物业费不会因为计量单位不一样而少收。因为，开发商是按整套住房来收取购房款的，购房人是以整套住房为单位来缴纳物业费的。

2、公摊面积如何计算，有无统一标准？公摊面积占比过高是否符合相关法律法规？

赵秀池：公摊面积的计算范围有规定，具体公摊面积之比多少算高没有规定。公摊面积占比是用全部小区公摊面积除以全部建筑面积计算出来的。

一般来说，不同的楼房根据其楼层高低、设置的公共空间不同，公摊面积会不一样，高层楼房、高档住房公摊面积要多一些。

3、在实际中公摊面积存在哪些乱象，给购房者带来了哪些影响？

赵秀池：实际中，购房者很难对公摊面积的计量了如指掌，总觉得被蒙蔽了。个别开发商存在把一些不属于公摊面积的面积计入公摊面积，把公摊面积做大的做法。

4、对公摊面积乱象，可以从哪些方面解决？如果取消公摊面积，按套内面积计算房价，对房地产市场、房价等可能会带来哪些影响？对购房者而言会产生哪些影响？2002年6月，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。从实际效果来看，您如何评价此项规定？

赵秀池：对于公摊面积问题，一方面要对购房人做一些科普宣传，了解哪些是公摊面积，公摊面积也是为了大家生活方便，必须具备的；另一方面，开发商要在购房合同中列明公摊面积及其分摊比例，以消除购房人的疑虑。

取消公摊面积，会给物业费、税费收取标准、房价等带来较大的影响，没有什么实质意义。因为羊毛出在羊身上，一套房的总价多少是固定的，取消公摊面积，以套内建筑面积计量，只会让住房单价上涨，物业费收费标准等上涨，对购房人而言，又有房价上涨和物业费上涨的质疑，不利于房地产市场稳定。

重庆市以套内建筑面积计量，也未尝不可。但相应的住房单价、物业费等与其他城市含公摊面积的住房单价、物业费等标准肯定会有所不同，不能同日而语。

鉴于房改以来，一直沿用含公摊面积的建筑面积作为住房的计量单位，本着政策稳定性原则，建议还是沿用之前的做法，以含公摊面积的建筑面积为住房计量单位，否则，相应的物业费、税费等的标准都需要重新制定。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长

首都经济贸易大学赵秀池教授

2021年10月18日

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