赵秀池:政府工作报告指出 集中建设保障房是英明之策

近日，首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池接受了《财经》报社的采访，就2021年政府工作报告中的相关住房问题与城市建设问题接受了采访。采访实录如下：

1、我们怎么去理解“解决好大城市住房突出问题”，这个词不是第一次被提出？以一线城市为例，每年都有数量不等的新地供应，新楼盘推出。但是，依然有北漂挤在小隔间中，依然有天价学区房等问题出现，所以所谓的住房突出问题是指什么呢？

赵秀池：

“解决好大城市住房突出问题”不是第一次被提出。在2020年12月18日，中央经济工作会议上就提出来了。

住房突出问题是指大城市住房仍然供不应求，房价较高，仍然有人买不起房子。长租房市场不稳定，机构二房东频频爆雷，侵害了租赁双方以及金融机构的权益，租购并举的住房制度仍然不完善，尤其是一些租赁住房政策需要重新审视制定。

2、报告在租房问题上着墨较多，在2016年国家就鼓励发展租房事业，当时长租公寓火爆，租赁用地推出，但是现在租房问题依旧突出，您认为，导致这个局面的原因可能是，我们在14·5时期如何解决这个问题，以缓解大城市住房突出问题？

赵秀池：

在大力发展租赁市场的政策背景下,很多地方还没有完全认识租赁市场的发展规律,盲目的大力发展机构租赁,对于机构租赁的种类、特色、经营模式没有深入理解，对个人租赁和机构租赁的特点也没有完全了解的情况下，盲目发展机构租赁，导致机构租赁频频爆雷。

十四五时期，要缓解大城市住房突出问题，就是要落实“房住不炒”的定位，让住房回归居住功能。要完善多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，增加保障房的供给，制定鼓励租赁住房市场发展的一系列政策，满足不同层次居民住有所居的民生需求。

要结合中国国情，在民法典“公平性”的原则下，制定租赁市场的发展规划，包括租赁住房的供给数量、房源结构、激励政策安排。不能因为某个原因就偏袒租赁关系的任何一方，也不能按产权住房的思路去预测租赁住房的需求量，因为目前来看，几乎没有人把租赁住房作为人生生活更美好实现的路径，租赁只是短期的，是在没有产权房支付能力下的需求。而供给如果与需求不匹配，尤其是新建租赁住房供应过多，势必造成租赁住房的空置，与租购并举的住房制度是违背的。

蛋壳等所谓的“长租房”机构纷纷爆雷就是因为没有掌握“二房东”租赁机构的发展规律。在互联网下，信息几乎透明的情况西，低收高租赚取房租差价是很困难的，大多数租客也不愿意选择中介或“二房东”来租房。最终“二房东就”演变成了低收高租，通过金融机构利用金融杠杆，去扩大租赁规模，试图形成垄断。

而高收低租的赔本买卖毕竟是无法持续的，加上由于历史原因，我国的个人房东占到70%以上，因此在黎明前的漫漫黑夜中，在看不到盈利的光明未来时，就不负责任的卷款逃离了。留下了没有房住，却要每月还款的租客；收不到房租，房子却已经被人占据的房东；还有发放了贷款，收不回贷款本金和利息的金融机构。给社会造成了动荡，也给租赁市场的平稳健康发展敲响了警钟。

因此，要从长租房频频暴雷的案例中，吸取教训，分析暴雷的原因，正如工作报告指出的一定要“规范长租房发展”。是鼓励二房东的轻资产的长租房机构，还是鼓励自持的重资产的长租房机构；是鼓励众多的个人房东在规范的租赁平台上直接出租，还是鼓励赚取差价的长租房机构；租赁住房更多的把存量房利用起来，还是新建租赁住房；新建的租赁住房的定位与面积到底多大；租赁住房的需求量和供给量到底是多少；发展租赁住房市场，是不是一定要增加租赁住房供应？一味增加新的增量租赁住房供应，原来多余的存量住房怎么办？住房租赁市场与买卖市场的关系到底应该是什么？如何实现租购并举，二者又协同发展，而不是将二者割裂开来？这些都要深入思考。

3、报告提出要增加土地供应，但两会前集中供地政策传出，我们要如何理解两者之间的联系？

赵秀池：

报告中指出“通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给”。意味深长，也很有前瞻性和实践性。这个做法非常英明。

增加土地供应，安排专项资金、集中建设等方法，是未来增加保障性租赁住房和共有产权住房供给的路径。因为近几年同在一个小区的保障房业主和商品房业主发生冲突的事件频频爆发，原因是由于保障房的代建制造成的，在同一小区开发商既要供应保障房，又要供应商品房，而二者价格不一样，供应的商品与服务自然不一样，但业主之间要求公平对待，才引发了这样的矛盾；而且，开发商为了供应保障房，就要把成本加到商品房上，导致供应的保障房越多，商品房价格越高，这样的悖论。因此，未来政府直接进行土地供应、安排专项资金、集中建设就规避了现在很多小区的弊病。保障房本来就是政府的责任，政府应该安排划拨土地，安排专项资金集中建设。

4、报告指出要拓展城市建设资金来源渠道，建立期限匹配租、渠道多元、财务可持续的融资机制，没有更多从行业和企业角度探讨，这对房企意味着什么？

赵秀池：

房地产是城市建设的重要推动力量，城市建设中需要建设多元化的房子，包括住宅、厂房、办公楼、商城、学校、医院等，而这些不同种类的房子建设，广义而言也都属于房地产领域。

多元地产的制度安排、运作模式都是不一样的，大家熟悉的住宅的土地使用期是70年，商业用地是40年，而工业用地一般是50年，北京针对高精尖产业推出了20年的工业用地，所以，在城市建设中，开发商或者叫城市服务商，要建立期限匹配、渠道多元、财务可持续的融资机制，也就不难理解了。

5、如何理解近段时间多个热门城市的楼市调控政策频出，无论是次数还是力度都似乎都是历年所少有的，对此，我们又要如何理解呢？

赵秀池：

因为疫情下，人们对产权房的诉求更强烈了，对大户型的住房需求更强烈了。在疫苗推出，新冠肺炎疫情得到控制之后，大量的刚需和改善型需求得以释放，导致热点城市房价上涨，因此，楼市调控政策频出，目的还是平衡住房供求关系，促进房地产平稳健康发展，实现房住不炒的定位。

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