赵秀池:长租公寓健康持续发展还需科学规划 并制定一系列政策

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2月2日，北京市发布了《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，深圳也在2月1日发布了《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》征求意见稿，规范住房租赁资金监管。中国财经报记者就此采访了首都经济贸易大学知名教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池，以下是采访实录：

一、2019年以来，多个长租公寓品牌接连传出资金链断裂、公司跑路的消息，特别是去年年末长租公寓头部企业某公寓深陷资金链危机。在您看来导致长租公寓频频“爆雷”的原因有哪些？

赵秀池：长租公寓频频爆雷的主要原因是轻资产（二房东）的长租公寓没有盈利模式。在大数据互联网时代，房租信息都是透明的，二房东收购现成的存量住房不改造升级，很难赚到低进高出的差价。因此，长租公寓普遍采取长收短付来赚取部分盈利；靠金融资本介入，利用租金贷扩大经营规模，最终不得不高收低租做赔本买卖，出现入不敷出，资金链断裂的结局，石承租人无家可归，房东没有房租收益可得，给租赁市场带来动荡。

二、北京新规针对市场关切的“资金池”“长收短付”“租金贷”等问题均作出规定，在您看来这些举措的作用机理是什么？对规范房屋租赁市场能起到多大的作用？

赵秀池：北京长租公寓新政的作用在于监管长租公寓的“资金池”，避免收上来的租金或发放的租金贷挪作他用。形成长收短付、高收低租的局面。保证租金贷的资金真正给付房东，使承租人有房可住。可以有效避免长租公寓由于过度利用金融手段导致的爆雷情况。 具体作用机理体现在三点：

第一是对于租金收取规定原则上不超过三个月，而且收、付周期要对应。即收承租人三个月房租，则房东也应该收到三个月房租。这样住房租赁企业就不会有资金的沉淀，也避免了长收短付以及房东收不到租金的情况。长租公寓只能收取提供增值服务的房租差价

第二是对押金要进行托管。也避免了住房租赁企业利用扣留的押金盲目扩大经营规模的情况。

第三就是租金贷发放的贷款资金不能支付给长租公寓。而是由金融机构直接支付给房东，这样也就避免了租金被长租公寓挪作它用，房东收不到。避免了房租不能给付房东的问题。买房流程中也是这么规定的，由银行直接把贷款划拨给开发商。

三、一方面用严格的政策制度管住长租公寓的不规范行为，另一方面也要让其有健康发展的环境。对于长租公寓类企业可持续、健康发展您有哪些建议？

赵秀池：长租公寓类产品根据不同的划分标准可以分成不同的种类。

从是否持有资产角度分为重资产长租公寓、轻资产长租公寓；从户型和居住人口角度可以分三种，即家庭型租赁住房、宿舍型租赁住房、公寓型租赁住房；从是否具有保障性质，可以分为保障房和商品房；从建设的年限角度可以分为新房、旧房（存量房）；从土地的使用性质角度可以分为：住宅类、商办类、工厂类。从政府提供补贴的角度可以分为实物补贴和货币补贴。长租公寓企业要实现可持续、健康发展不只是企业本身的事情，政府制定相关的政策至关重要。从企业角度无非是要具有盈利模式。而盈利模式需要政府一系列政策的支持，包括科学规划的制度以及实施，相关的金融、税收，水电气热的政策等。

首先，政府需要摸清租赁市场的供求关系状况，制度科学的租赁住房规划租赁住房的需求与购买住房的需求是不一样的，租赁住房的需求往往是短暂的，随着时间的推移是会改变的。不能盲目以预测购买住房需求的方法去调研租赁住房的需求情况。现在政府的口径都是大力发展租赁市场，言外之意就是租赁住房供不应求。实际上从疫情以来的租赁市场情况来看，已经有不少租赁住房空置，房租也在下降，未必是供不应求。

其次，要针对不同的租赁住房，分类施策1、要充分利用存量住房发展租赁住房，不要盲目增加新的高成本租赁住房供应以己之见，目前租赁住房总量不存在短缺问题，可能存在结构不匹配问题。比如租赁的需求以小户型为主，以短期需求为主，一般租赁合同都不超过三年。而供给侧则是三居室户型偏多多，一二居室相对不足，集体宿舍稀少。针对上述情况，要充分利用住房市场的过滤理论，把住宅存量市场利用起来。比如，老破小就是户型较小，正好大部分是一两居，位置优越，配套较好，正好符合当下符租赁人群住房的需求。这些人也不会一辈子租房住，过渡几年也会购买自己的产权房，因为毕竟产权房才做稳定，也是一个可以传承的家庭资产。存量房也包括疏解整治促提升之后低效利用的厂房、326之后不能出售的商办类物业，这些要根据具体情况，改建成家庭型或公寓型、宿舍型公寓。

2、大力支持租赁住房企业的经营行为要谨慎 底部资产要有盈利

无论是轻资产还是重资产的租赁住房企业，要看其是否具有盈利模式。如果没有盈利模式，就不能盲目支持，尤其是金融支持政策。如果底部资产不盈利，盲目引入金融资本，最终也避免不了爆雷的局面，还会引起社会动荡。

3、不能盲目支持机构租赁，而应重视个人房东的作用

在大力支持机构租赁政策下，机构租赁纷纷爆雷，已经用事实说明，机构租赁并不像人们想象的那样稳定。

有些人认为机构租赁要比个人房东稳定。其实未必。企业的经营寿命是很短的。据《财富》杂志报道，美国中小企业平均寿命不到7年，大企业平均寿命不足40年；而中国,中小企业的平均寿命仅2.5年,集团企业的平均寿命仅7-8年。

反过来，个人房东比企业更稳定。没有了轻资产长租公寓的加价，租金更便宜。

不要盲目借鉴国外经验，机构租赁有多少比例，一定要研究我国的国情，目前我国租赁住房中有70%为个人房东。很多房源来自于老公房，当初买房成本低，才有目前的低房租。如果是新的商品房，这样的租金是算不过账来的。

因此，应让个人房东直接到住房租赁平台展示房源，直接进行手拉手交易。

对租赁市场的补贴，也不应该忽略个人房东。现在北京市只补贴改建和集体土地上租赁住房，对个人房东是不公平的。

4、税收减免政策应落地 税收汇缴前买房扣除应于租赁住房扣除一样

可以借鉴南京市的税收政策，对于在政府租赁平台租赁的个人房东综合税率为0。

因为个人房东出租住房没有增值收益，连银行起码的利息收益都收不回。

目前大产权房住房出租收益率还不到2%，国外住房出租收益率起码在4%以上，个人房东连起码的住房资金利息也挣不到，还要支付物业费、暖气费、住房维修基金、住房折旧等成本，出租住房本身就是赔本的。

目前北京的个人所得税汇缴税前扣除，买房抵扣1000元，租房抵扣1500元，也是不公平的。买房人的负担更重，很可能也是一个为国家做着贡献的房东。买房抵扣也应提高至1500元。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长

首都经济贸易大学 赵秀池 教授

2021年2月3日

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